近年来，南京众多老小区纷纷引入了品牌物业，成为小区新的管家。

一个老小区，一旦被正式确立引入新的品牌物业，无论是对于日常物业管理品质的提升，还是房地产保值增值，无疑都是一项利好，老百姓往往也都对此拍手称赞。

但仅仅是物业这么一换就万事 OK 了么？新的品牌物业入驻，是否达到了业主原定的预期？为了寻找答案，我们在南京选取了近 5 年以内，7 家新换物业的小区，作为测评对象。

评测地点

紫鑫中华广场（新换雅居乐物业）

仙龙湾 （新换万科物业）

山水华门 （新换金地物业）

文化名园 （新换万科物业）

宋都美域 （新换银城物业）

太平花园 （新换栖霞物业）

钟鼎山庄 （新换万科物业）

评测指标

门禁管理：测评人员能否进入小区

卫生保洁：测评垃圾桶的干净程度

安全巡防：30 分钟内小区主干道有无安保人员巡逻

停车管理：小区车辆停放是否有序

消防设施：单元门内消防器材是否完好

绿化维护：小区树木、草坪维护情况

紫鑫中华广场

雅居乐物业

物业服务时间：2017 年 3 月至今

门禁管理：测评人员于当天下午 17:00 左右到达小区，现场门禁处于敞开状态，测评人员进入时，值班保安正在给两个想要进入小区看房的中介人员登记，并没有对测评人员的身份进行询问，测评人员顺利进入小区。

卫生保洁：测评人员仔细观察了小区垃圾桶的卫生状况，发现整个小区的垃圾桶摆放还是比较有序的。垃圾桶表面如下图。▼▼▼

安全巡防：测评人员于 17:30 左右，在小区主干道附近选取了一个观测点进行观察，半小时内（17:43 分），一名安保人员就从测评人员面前经过，但无法分辨其是否是处于巡逻状态。

停车管理：截止到测评当天 18:14 分左右，没有在小区路面发现有车辆乱停乱放，或占用公共道路、绿地、区域情况，整个小区秩序井然。小区地下停车场比较干净整洁，车辆摆放有序、通风良好，光线充足，地面无积水。

消防设施：测评人员随机进到小区一个单元门内，发现在醒目位置摆放了一个消防箱。打开后发现，里面有一本消防器材巡查签到表。根据纪录，该消防器材最近一次巡查的时间就是测评当天。

绿化维护：测评人员发现该小区整体绿化率较高，维护情况尚属可以，但不少草坪区域内出现了很多落叶，有些影响美观。测评人员选取了一个特定点进行拍照观察，照片如下。▼▼▼

仙龙湾

银城物业

物业服务时间：2016 年 1 月至今

门禁管理：测评人员于当天下午 17:00 左右到达小区，现场门禁处于敞开状态，测评人员进入时，现场值班安保人员没有做询问。

卫生保洁：小区所有的垃圾桶的摆放都非常整齐，物业甚至为每一个垃圾桶都划定了 " 红线 "，所有垃圾桶均无异味、无漫出。垃圾桶表面如下图。▼▼▼

安全巡防：测评人员在小区主干道步行了约 30 分钟，一路上未发现巡逻人员。

停车管理：整个小区路面停车管理还是比较有序的，偶尔会在一些非主干道路段，发现有车辆停在路边（地面无停车标识）。整个地下车库光源足够，干净整洁、未发现积水、发霉、渗漏现象。

消防设施：测评人员随机进到小区一个单元门内，在其一楼、二楼部位，未发消防设备。

绿化维护：小区整体绿化率较高，树木、草坪的维护情况非常好。测评人员选取了一个特定点进行拍照观察，照片如下。▼▼▼

文化名园

万科物业

物业服务时间：2016 年 9 月至今

门禁管理：测评人员于当天下午到达小区，现场门禁处于关闭状态，有三名保安人员值守，当测评人员要进入时，被保安人员拦住。之后经过再三解释并联系了小区内部人员，并在安保处抵押了身份证件，才得以进入小区。可以说该小区门禁管理还是很严格的。

卫生保洁：整个小区垃圾桶表明都非常干净。垃圾桶内垃圾量不是很多，垃圾箱里并无异味传出。垃圾桶表面如下图。▼▼▼

安全巡防：测评人员于 16:30 左右，在小区主干道附近选取了一个观测点进行观察，半小时内没有发现有巡视人员。

停车管理：测评人员在小区内没有发现有任何乱停乱放车的行为，公共道路都设有 " 禁止乱停 " 等警示语。小区地下停车场比较干净整洁，车辆摆放有序、通风良好，光线充足，地面无积水。

消防设施：测评人员跟随业主随机进入一个单元门内，进门就看到消防灭火器，但测评人员未发现里面或周围有消防器材巡视签到表。

绿化维护：小区的绿化率较高，湖水洁净，路面整洁，令人心旷神怡。测评人员拍了小区一个比较有代表性的地方进行拍照，照片内容如下。▼▼▼

宋都美域

银城物业

物业服务时间：2014 年 11 月至今

门禁管理：测评人员下午 5 点左右到达小区南门，进入时被保安人员阻拦，测评人员随便报了一个楼号，但经安保人员核对后告之，来访人员需提供能与业主姓名册相符的被访业主信息，才可以进入小区，否则不予放行。

卫生保洁：小区每单元的一楼大厅外，均设置有生活垃圾箱，垃圾箱没有发现垃圾外溢、散发异味等情况。垃圾桶表面如下图。▼▼▼

安全巡防：测评人员在小区内测评的时间段内，发现有多名安保人员骑着电动车进行巡逻。

停车管理：小区内设有地下停车库，光线充足，没有任何异味和杂物，车库设有感应式闸机，所有车辆全部停放在车位内，通道中没有乱停放车辆。此外测评人员专门查看了非机动车的管理，在小区地下室同样设有专门的停放区域，提供充电等服务。此外值得称赞的是，在近期刚刚兴起的共享单车已经纳入了物业的管理范围，共享单车只能停放在小区门口，保安不允许共享单车骑进小区。

消防设施：单元内每层均设置有消防设备，设备基本完整，在消防通道内也未发现有任何杂物，但发现其中有一个单元的电井门未关闭，存在一定的安全隐患。

绿化维护：小区环境优美，绿化比例高，草坪内不允许业主进入，草坪有定期修剪的迹象。此外，小区内种有枇杷等果树，现已成熟，但没有乱采摘的现象，据说物业会统一采摘并在端午期间分发给业主。

太平花园

栖霞物业

物业服务时间：2016 年 12 月至今

门禁管理：小区主大门设置了道闸和门禁，理论上需要刷卡进入。测评人员于下午 5 点到达，行车通道的道闸是关闭的，但行人通道的门是敞开的。门口共有 2 名保安，一名保安正在和进入小区的车主对话，另一名保安在室内。当测评员走进大门时，两名保安并没有阻拦。测评人员顺利进入小区。

卫生保洁：小区在主干道路旁都配有垃圾桶，垃圾桶四周没有发现遗落的垃圾。不过垃圾桶表面有一层黑色的污垢，甚至出现了破损。垃圾桶里已经装满了垃圾，周围地面上也有黑色的污渍。▼▼▼

安全巡防：测评进行中，测评人员发现，在该小区的信箱旁边有一个蓝色的小盒子，上面写着 " 巡更点 " 三字。几分钟后，一名安保人员在绕着小区巡逻一圈后，从这里经过，打开蓝色盒子后，掏出一本本子做起了记录，并对在小区内进行测评的记者身份进行了询问。" 你们是什么人？哪个单位的？来找谁？" 当测评人员回答是来找某一栋的业主时，他继续追问：" 几零几的？业主姓什么？事先联系了吗？他人呢？他姓什么？电话多少？"

该保安将测评人员带至保安室，要求登记姓名、单位和手机号码。并表示，非小区人员进出都要进行登记。

停车管理：小区没有地面停车位，自行车、电动车等非机动车辆，有划出停车区域，不过划线磨损较大，已经不明显。车辆都停放在规定区域，但摆放得不够整齐。且小区地下车库车位不多，里面积灰比较多，光线昏暗，空气流通较差。有一辆车没有停在车位内，挡在了另一辆车前方。同时在地下车库出口处的坡道上，也有车辆乱停乱放。整体来说停车管理存在一定混乱。

消防设施：测评人员随机选择了一个单元门，在楼梯处发现了一个消防栓，但外表比较老旧，只有出水口，并没有配备软管。随后测评人员走向另外一个单元，没有发现任何消防设施。在小区主干道两旁的花坛里，有消防栓，另外在道路两旁，还有两个灭火器箱，但规格较小。

绿化维护：小区绿化程度还算比较高，花坛里植物覆盖率尚可。但是有些花坛中存在野草，草坪看起来有一段时间没有修剪了。测评中，正好有一位工作人员正在给花浇水，还有一人正在捡拾花坛内的垃圾。

钟鼎山庄

万科物业

物业服务时间：2016 年 7 月至今

门禁管理：" 你找哪位 "，" 业主姓名知道吗 "，" 住在几栋 "，" 房号是多少 "。在钟鼎山庄小区南门前，保安得知测评员没有门禁卡后，抛出了一连串问题。在测评人员提供了事先联系好的业主信息后，保安人员还要求测评人员出示了证件进行登记，登记内容包括姓名、性别、身份证号、来访目的、来访时间等内容。登记完后，安保人员还在一份名单上核实业主姓名和房号后，测评人员才被允许进入小区。

卫生保洁：小区主干道摆放着分类垃圾箱，箱体表面整洁。而在每个单元门前还设置了地埋式垃圾桶，垃圾桶周边基本没有异味，极少数的垃圾桶旁有滴漏的厨余垃圾，没有清理干净。

安全巡防：测评员在近半小时的测评时间里，遇到了两位骑着电动车巡防的物业保安。还有一位物业工作人员上前询问测评员来访目的。

停车管理：机动车停车库内光线很充足，地面环境干净，每辆车都按部就班停放在车位内。而非机动车停车库内装有声控灯。部分车库还配备了充电装置。不过在一栋楼单元门前，一辆面包车和一辆小轿车随意停在门口，现场并未划出停车线。

消防设施：小区公共道路旁沿路设有消防栓。在室内，每单元 1 楼门厅前，也都放置了一个灭火器箱，箱内有两个灭火器。箱内还有一张灭火器检查登记表，检查频率为每月一次。地下机动车停车库每隔约 80 米也配有消火栓，消防器具齐全。

绿化维护：小区绿化种类较为丰富，道路两旁以矮小的灌木为主，枇杷、玉兰等树种把单元楼包围起来。除了常绿树种，还搭配了红枫等彩叶树种。但在小区最北侧的护坡草坪上，部分草皮发黄，有一些落叶没有清理干净。

又到测评总结时

此次 " 南京新换物业小区大测评 " 的一轮测评下来，上述小区在经过新的物业入驻后，业主对于新物业的表现，绝大多数还是非常满意的。下面是在测评过程中采访到的一些业主的真实声音：

紫鑫中华广场业主

" 小区原来的物业保安，一到晚上 11 点之后，就会躲在岗亭里睡觉。但是换了新物业后，从来没见过值夜晚的保安睡过觉，而且都定时定点的巡逻，安全感提高了很多。"

文化名园业主

" 小区原来物业公司安保这块做得十分差，有很多外来人口进入小区。但是换了新物业后，进出小区都有值班安保人员要求访客登记。"

太平花园业主

" 小区绿化比以前好多了，以前花园里都是光秃秃的，换了物业之后，他们在花园里种上了草皮。"

钟鼎山庄业主

" 换了新物业后，小区的卫生保洁、绿化维护都有比较大的改观。但原本小区的地下机动车停车库有专人管理，现在地下没有专人管， 偶尔会出现乱停放的状况，希望新物业可以改进。"

虽然此次测评结果只代表个案，并不能完全的反映出小区物业管理的真实情况。特别是对于参与此次测评的 " 新换物业 " 小区来说，有的小区从新物业接盘至今，甚至只有短短几个月。而一个好的小区，想要达到理想管理水平，更非是一朝一夕之事，它需要时间的磨砺，需要业主、物业的共同配合，点滴的积累。我们也衷心的希望服务于上述小区的物业企业，能够扎扎实实做好服务，认真听取业主意见，不辜负当初业主选择你们的期望。

（等等，这是要结束的节奏吗？说好了 7 家小区的测评，好像还差 1 个啊！）

别急

接着往下看

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山水华门

金地物业

物业服务时间：2016 年 12 月至今

山水华门小区是此次测评失败的小区。下面请我们负责测评该小区的市民测评员周某交代一下具体的原因。

首先声明，评测君长了一张友善的脸，简单地说，在火车站从来不会被警察蜀黍查身份证的那种。各大小区、办公楼等几乎都通行无阻，鲜少有被保安拦住的记录。所以，对于本次评测，评测君是信心满满的。

虽然有一张友善的脸，但是评测君还是先在网上做好了功课。测评开始了，还没走到小区门口，评测君顿时觉得此行可能不太顺利。然而，事情的发展证明了这个预感。

" 你好，我去 XX 苑找朋友。"（内心的 OS 是，看，看，看我的脸，看我这么友善的脸，快放我进去吧！）

" 你朋友具体的门牌号是多少？叫什么名字？" 保安说完，扬了扬手中的册子。

额，怎么不按剧本演出啊？评测君内心有点小崩溃，依然保持微笑地说，" 我问问。" 说完，想到了一个住在该小区的朋友。

评测君：求助！我要进你们小区拍照做一个物业评测，但是我被拦在外面了，进不去。你把你家门牌号告诉我。

在等待期间，外卖和快递小哥简单的报个门牌号就进去了。访客也很清楚地说出具体门牌号，登记好后顺利进入了小区。保安大哥看评测君一直站着，还把凳子让给评测君坐，还喊评测君吃糖。

没多久，朋友的微信回复：估计没法拍照啊。小区前几天也是有人进去拍照，结果被当成小偷了。要不你向保安实话实话吧。

评测君纠结了一下，微笑着地对保安大哥说，我朋友住这里，我想进去拍两张照片就走。

保安大哥依然微笑着，你朋友的具体门牌号是多少？叫什么名字？

此刻，评测君内心是崩溃的。默默拿出手机，又找到朋友，" 没有门牌号，实话实说也进不去。"

朋友给力地甩过来 XX 苑 X 栋 X 号。

评测君微笑着把这些报给保安大哥，以为立刻可以进去。" 你要早说门牌，不就进去了吗。" 保安麻溜地开门，不，不是开门，是来访登记，" 身份证。"

啊啊啊啊啊啊，无比抓狂的评测君只好拿出身份证登记。

总算可以进小区了！！！！！"XX 苑在小区的右手边。" 保安大哥还很贴心地提醒道。

评测君只得微笑点头进入小区。小区的垃圾桶整体比较干净，但是有几个垃圾桶旁边，堆放着一些较大的纸盒。

在小区内随意走走，可以看到有保安骑电动车在路上巡逻，评测君也未发现有汽车乱停放的现象。别墅么，每家都有独立的车库。不过，也是因为是别墅，评测君并未能进入单元，不过在小区内也看到消防栓。

小区的景观草坪维护的也不错，相对比较干净，落叶不多，修剪的比较用心。

好了，看到这里，是不是觉得哪里不对劲？

哪里？没图啊！无图无真相地说。

因为评测君走出小区时，被保安大哥又拦下来了，" 你是不是进去拍照啦？"

评测君顿觉不妙，" 是 "。

" 麻烦你删了照片再走吧！" 保安大哥依然很有礼貌。

" 为毛？" 评测君终于翻了今天第一个白眼。

" 因为你进去拍照会影响到其他业主啊，你的照片万一发出去，会影响小区的私密性 ……" 巴拉巴拉一大堆。

评测君无力吐槽，拿出手机默默删起了照片。" 记得把最近删除里的照片也删除哦 ~" 保安大哥依然如此贴心。

评测君 ……（此处应有眼泪）

此时，微信里，朋友还在问，拍照顺利吗？？？

最后，只能给一张小区的大门照片来弥补了。

声明：结果仅代表本次评测时小区的实际状况，并不代表对物业的管理水平进行全方位评价，评测结果只作为参考。

现代快报 记者 蔡梦莹 王益 文 / 摄 实习生 马壮壮 见习记者 申阳

（编辑 李蔚蔚）