地王重现,调控凝滞,2018 年楼市怎么走?
凤凰财经01-13

 

时至年末,调控压顶,再加上去杠杆的大潮来临。

按照正常的逻辑,应该是先总结展望、接着年会疯狂、最后收拾行囊,就等着安稳过年了。

没成想,这两天真是一个又一个的大新闻,炸窝一样的出现,让人在焦虑中躁动不安。

调控到底松绑了没?房价还能不能涨了?

这年头,只要牵扯到房子这件事儿,别说 90 后了,就是 60 后,也没办法盘着串儿," 佛性 " 起来。

新年伊始,苏州迫不及待的打响了全国 " 地王 " 第一枪。

我们有多久没有听到过地王的消息了。

起码有一年之久了吧。

2016 年,全国一共爆刷了 340 多宗地王,30 余个重点城市无一漏网,相继出现单价、总价地王。这一年,也成为中国房地产史上 " 地王 " 最多的年份。

紧接着,伴随 " 限地价、竞房价 " 这种土拍新玩儿法的出现,进入 2017 年之后,全国的土地市场一片沉寂,曾经那些叫的欢、蹦的高的城市,一个个的偃旗息鼓、低调做人。

但刚刚,有人就打响了全国 " 地王 " 的第一枪。

2018 年 1 月 8 日,苏州开年土拍。经过 41 轮报价,中铁建以 9.82 亿元,摘得苏州姑苏区苏地 2017-WG-47 号地块。

成交楼面价 43176 元 /㎡,刷新苏州最高楼面价记录。

时隔一年,地王再次出现!

41176 元 /㎡,是什么概念?

与 2017 年的最高楼面价相比,那就差价更多了,高了 50%,大约 14500 元 /㎡。

与 2016 年那个疯狂地王年里出现的最高楼面价相比,还要高 4000 元 /㎡以上!

而且与周边项目的售价相比,这块地的楼面价也高过了周边项目的售价。

周边的别墅售价大概在 35000-42000 元 /㎡,而这块地的楼面价比商品房售价还要高 1500 元 /㎡以上 !

也就是说,时隔一年之后,不仅地王再次出现了,面粉贵过面包的情况也再次出现了。

这是在 2016 年,我们数见不鲜、多么熟悉的一幕,就在这个节骨眼上,赤裸裸的出现了。

有关苏州,我们曾考察多日,也多次分析过。即便有人提出过质疑,说这是一个落寞的制造业大城。

但我们坚持看好,并认为这是一个很有潜力和价值的城市。

第一,因为苏州不仅城市、经济基础好,而且是一个人均可支配收入极高的藏富于民型城市。

GDP1.5 万亿,排名全国第 7;人均可支配收入 4.6 万元,排名全国第 5;工业总产值 3.5 万亿,超越上海,是中国第一大工业城市。

第二,苏州是同等经济条件下,房价最低的城市。

在同等经济基本面内,苏州均价只有 22000 元 /㎡,大幅落后于南京、杭州、厦门和天津这些城市。

第三,苏州的房价低,不是因为经济,只是因为限购来的早,房价被摁住的早。

苏州在 2016 年 3 月份就启动了调控,首先控制的就是限价,而绝大多数的城市,比如郑州,大都是在 2016 年下半年开始调控的。

正因为苏州的房价被提前摁住了半年,也错过了半年的上涨期。

站在这三个原因上,我们说 :

苏州的房价是被低估的,正常的价位可能要比现在高 15%-20% 左右。

这不,20% 的溢价空间,被房企看到了,被中铁建看到了。

于是,地王出现了。

我们要明白,被摁住的价值,迟早会被释放出来,只是,这一次的苏州,是以土地的形式,释放了它的城市价值。

作为最难落户的城市之一,天津竟然放开了它的户口管制!

2018 年 1 月 9 日,天津市政府召开新闻发布会,启动 " 双十条 " 措施。

其中有一条很关键 :

天津将实行引进人才 " 租房落户 " 政策。

对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。

拓宽突出贡献引进人才政策受众面,从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。

对在天津市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的,由毕业 2 年以内调整为 30 周岁(含)以下。

把这句话翻译成,我们能看懂的规则就是 :

一、天津租房也可落户;

二、需满足条件:

1、30 周岁以下的天津毕业生;2、在天津注册企业就业,并连续缴纳社保 1 年以上;3、连续居住半年以上并取得居住证;4、本人和直系亲属均无房。

于是,很多人再次高潮!

天津这个拥有几乎是全国最好的基础教育资源,高考分数线低到不可思议,封死了蓝印户口,号称全国最难落户的城市之一 …… 它竟然放开了户口管制。

以前想去天津高考,又得买房、又得迁户口!难道现在租个房就能解决了?

很遗憾的告诉大家,还是我们想的太简单了。

租房落的是集体户口而已,而孩子并不能随之迁入集体户口,集体户口解决不了上学和高考的问题。

集体户口能解决的只有买房的限购问题!

其实,说白了,天津也还是在抢人!

在抢人的同时,变相的松绑了限购,只是天津相比那些放开落户的城市而言,拥有一张王牌优势 :

基础教育和高考!

虽然集体户口不能上学,但集体户口就可以购房,有了房子就能上学,一切问题迎刃而解。截止目前,已经有 10 多个城市加入了 " 变相松绑 " 的豪华套餐。

天津、青岛、西安、长沙、济南、武汉、郑州、厦门、南京、成都和沈阳等等。

有人表示,这里送钱送户口,比如郑州;

也有人表示,这里买房还有补贴,比如长沙、郑州;

还有人说,学历达标,这里不落户也能买房,我们送房票,比如郑州、武汉;

天津说,你们都是弱鸡!我这里有最扎实的基础教育,更有 50 分以上的高考优势!

目前的行情,也仅仅是从过去的 " 量爆增、价爆涨 ",回归到 " 价更稳,量略跌 " 的阶段,很多城市就已经坐不住了!

更奇怪的是,上述这些城市的一部分,在 2017 年并未完成全年供地计划,比如郑州、南京 ……

在放开落户政策之后,这些城市人口快速流入,土地供应没跟上,市场供应又不足。很难想象,2018 年的市场会发生什么样的变化。

兰州也来凑热闹,并且公开表示 " 限购松绑 ",但是有毛用?

2018 年 1 月 5 日,兰州发布消息,取消西固区、九州开发区、高坪等偏远地区的住房限购政策。

有人说,这是全国限购松绑的第一枪。

但是,说实话,这一枪打的不怎么响亮。就冲兰州这城市,不限购,你愿意去么,你是愿意去定居,还是愿意去投资?

新疆人口 2300 万左右,甘肃人口 2600 万左右,青海人口 600 万左右,宁夏人口 700 万左右。整个西北地区集全省之力,人口也就勉强刚刚超过一个一线城市的人口总量。

乌鲁木齐、兰州、西宁、银川这些省会城市,人口流入的潜力非常之小,能不能发展成为二线城市还都是未知数。

如果是投资,再来看房价。

2016 年至 2018 年,这两年应该是全国房价暴涨的大行情周期,其中绝大多数的省会城市都实现了 30%-50% 以上的涨幅,甚至个别城市还翻番了。

但兰州房价也仅仅上涨 18% 左右,也就是刚刚跑赢了通胀而已。

兰州限与不限有何意义?

原本人口流入就有问题,加上限购之后,相当于在上了一道锁,与其这样,还不如干脆把锁砸了,敞开了抢人,能留多少,是多少。

调控坚决执行一年半之后,在 2018 年的伊始,就突然出现这么多的不稳定因素。

一旦牵扯到房地产这件事儿,任凭谁都无法 " 佛性 " 起来。

基础差的城市在躁动,原本人就不好留,房就不好卖,再加上限购,还过不过?

基础好的城市也在躁动,限购的最早,价值还没释放完毕,压了这么久,实在憋不住!

二线城市更在躁动,一线城市在控制边界,大量的人和钱都在往外走,这时候谁能抢到就是谁的!

平静水面之下,暗潮涌动!

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评论
混世魔王5050
前天
2018年北京涨到500万一平方,上海涨到800万一平方,西藏涨到50万一平方,中国全面超越美国+日本+德国+法国+英国+意大利+俄罗斯之和
前天
这些地方,都是工业重地称小深圳。现在地王,赶走代工企业,是城市进步表现吗???还是脱实向虚???
放羊的木偶
前天
小编是小学毕业吧,关键数字也会出错,五毛拿走,洗洗睡吧。
minosYU
01-13
看来冲锋号已经吹响了
张哲铨
01-13
身体被掏空,发现时,为时已晚!
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