这 8 个地方的房价悬了,关心楼市的同学小心入坑!
融36004-16

 

本文系融 360 专栏作者 " 小小财技 " 原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融 360 官方立场,转载请联系作者授权。

周三的文章中,菜鸡提醒过大家注意央行行长易纲在博鳌论坛上的表态:央行做好了应对加息的准备。

那篇文章末尾,菜鸡建议财迷们做好应对房贷利息上升,及抓住一些阶段性底部的准备。

但漏说了一点,而这点又非常重要,搞不好,关心楼市的同学就入坑了!前两年房价涨得很猛的一些热门城市,接下来很可能出现长时间的下跌。

这两年楼市去库存的一个最强政策,因为今年中央收紧钱袋子,如今已经熄火。如果你还指望薅这些政策羊毛赚钱,如今真的危险了。

让菜鸡先从手头刚拿到的一份最新楼市数据说起。

这份数据是关于上百个城市住宅的库存周期的。在调控 2 年后,菜鸡发现,中国仍有一些高库存危险地区,未来房价有很大概率持续下跌,是绝对不能现在冲进去买房的。

从易居房地产的朋友拿到的这份数据发现,一线城市周边的中小城市,是高库存的重灾区。

比如环京的燕郊、香河、大厂、固安。

别看环京的这几个地方房价已经降了 20%、30%,但按照现在燕郊当地人买房的速度,已经开盘和有开盘资格的新房,还要 5 年才能卖完。

此外,像深圳、广州附近的中山、珠海,数据也比较吓人,差不多也要 2 年才能消化完。西北地区的包头和太原,也是类似的情况。虽然这四个城市房价目前还未明显回调,但恐怕也已经是强弩之末。

一般来说,房产库存周期在 1 年至 1 年半左右,才算正常。这跟开发商从拿地到开盘预售的周期有关。库存周期长了,房子就会积压,房价就会下降。

发现了吗?这几个地方,基本上都是弱二线乃至三线以下城市。

其实,说它们危险,不光是因为库存持续在高位,还因为中央如今去杠杆、紧资金的政策,把它们能用的去库存大招给封死了。

从 2016 年到现在,三线以下城市的去库存,有个非常重要的手段,就是棚改计划,把棚户区旧房子拆了,建新房。

特别是棚改计划中的货币化补偿政策,通过国家开发银行借给政府钱,政府付了拆迁款,让拆迁户自己去买房,刺激了部分城市的房价,在调控背景下不跌反涨。

原先各地方的棚改计划都做到了 2020 年,所以三四线城市普遍觉得,房价还是可以继续涨的。

但是,最近情况变了。

山东省住建厅今年出了个文件,鼓励拆迁实物安置。今年开始,棚改计划直接给钱的少了,给房子的多了。

还有扬州,想要从国开行拿到棚改支持资金,也必须是拆完给房。

中央和国开行都没有公开说明,为什么会从直接给拆迁款,变成了给房。但结合如今中央把防范金融风险作为首要攻坚任务,去杠杆、关紧水龙头,及开头提到的应对加息准备,就不难理解棚改政策变化的意图。

说白了,中央供给侧改革中,金融去杠杆和房产去库存这两项,是存在一定内在冲突的。一旦去杠杆占了上风,楼市去库存的形势就不容乐观。

菜鸡觉得,未来中央和国开行对棚改还会支持,但不要再指望用棚改资金帮忙去库存、推房价了。

所以在防范风险、应对加息、紧货币政策的大背景下,对于那些高库存的城市来说,房价继续下跌的可能性最大。

虽然中山、珠海有粤港澳大湾区的长期利好,但是短期内降价风险都不低,不适合匆忙买入。

特别是之前靠棚改货币化补偿刺激房价的城市,财迷们更要小心了,这块动力今年可能会普遍熄火,大家不要再做炒楼赚钱的大梦了。入市可能会变成入坑。

如果你恰好定居在这些城市,那么出于急迫的居住、结婚等自住需要,可以不用太纠结短期价格,需要的时候,就买一套。

如果已经有好几套房子,房价因为这一轮棚改的利好刺激上涨的话,也不妨考虑趁现在还没回调,卖掉一套。以免像燕郊房价那样深度回调,想卖都卖不掉。

投资房产,远离三四线,是菜鸡最诚恳的忠告。

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