地产商的暴利:楼面价三千不到 三年后 1 万起售
腾讯财经04-17

 

房地产行业到底有多暴利?地产商通过拿地开发到最终发售最终能获得多少利润?或许这样的问题对于地产人士来说并不难回答,但对普通老百姓而言,要获得这样的信息并不容易。为此,《每日经济新闻》就以中海地产为例,将地产商的营收等数据 " 拔了个光 "。

或许你会没有听到中海地产这家房企,但在过去数年间,中海地产在净利润率和净利润额的表现上居同行前列。2017 年中国海外发展年报显示,去年全年中海实现毛利率 32.9%,净利润率达到 24.6%,股东应占净利润额为 407.7 亿港元。

可供对比的数据是万科地产,2017 年全年万科实现营业收入 2429 亿元,实现归属于上市公司股东的净利润 280.5 亿元,据此推算其净利润率为 11.5%;再对标另一家规模小于中海的央企华润置地(港股 01109),其 2017 年全年综合营业额为 1185.9 亿港元,股东应占溢利 230.2 亿港元,净利润率为 19.4%。

一家房企的利润表现与哪些指标有关系?明源地产研究院执行主编艾振强表示,影响净利润的核心因素可以概括为两个方面:一是成本管控;二是产品溢价。成本管控包括拿地的成本、建安成本、财务成本、营销费用和行政管理费用等;产品溢价则是你的产品能不能卖得比别人更贵。从上述角度追溯,中海地产的利润表现有迹可循。

低土地成本是中海地产能够获得高利润的因素之一。以 2017 年中海年报中提到的华山珑城项目为例,中海地产于 2014 年拿下该项目的用地。以当时的成交数据测算,项目的楼面价不超过 3000 元 / 平方米;而其 2017 年实现销售面积 103.0 万平方米,销售额 112.5 亿元,均价超过 10000 元 / 平方米。

高利润的另一个 " 秘密 " 则藏在营销费用中。据明源地产研究院提供的数据,中海的营销费用率多年来控制在 1.5% 左右,而如恒大、碧桂园等,营销费用都明显高于这一水平。这一数据也得到了中海营销人员、恒大营销人员的确认。一名中海一线城市的楼盘策划向记者表示,他们楼盘的营销费控制在 1.5% 左右;另一名恒大一线城市的楼盘策划则指出,他们楼盘这个月每 1 亿元的销售额大概搭配占比 2% 的营销费。

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评论
小卓子
04-17
楼面地价3000,土建成本也要几千块啊,卖1万也是合理的啊。小编对房地产是一窍不通。差评
至今不吃香菜
04-17
我们这有几个楼盘,体量大概二十多万到四十多万方的,拿地的时候楼面价才两千左右,前几年就已经净利润为正了,然后拜这轮大涨所赐,售价涨到了一万多,换句话说这段时间赚的钱就跟白捡的一样。
胡大
04-17
房地产是可以救中国滴,美国经济封锁怕啥,咱北京盖几个楼,卖出去分分钟把他的特朗普大厦买下来……
wifinfo
04-18
再次表明炒房才能兴业!
一梦如昰
04-17
赚十块要上交七块
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