三四线楼市为何疯狂?只因为这一件事
楼市参考05-17

 

来源:大猫财经(caimao_shuangquan)作者:猫哥

" 买房真的是可怕,除了高价,还有一房难求 "。

" 哪有那么多一房难求,我们这边就空房子好多 "。

这是近期猫友们对于房地产市场两种截然不同的态度。但是房地产市场依然很 " 热 ",却是一个共识。

当然,供求关系一定程度上能够反映市场的活跃程度,而在价格方面,影响是有的,更重要的决定性因素在于,人们手里是否有钱。

而对于地产商而言,城市的房地产有没有希望,也不在于城市的分级,在一般人眼里的三四五线城市的房地产没希望,但是在他们眼里可能还更有戏。

最近住建部就房地产调控问题,约谈了一批城市的相关负责人,涵盖了各个层级的城市,比如新一线城市成都、西安等,二线城市太原、昆明、大连等,还有三线城市徐州,这些城市都是近期房地产热点城市。

01

" 给你钱,来买房 "

无论是购房者还是地产商,所在城市有戏没戏,就是瞄准了一件事——棚改

在被约谈的城市太原,太原房管局发布的《太原市 2017 年棚户区清洁能源改造项目及集中连片棚户区拆除改造项目信息公示》显示,太原 5 个区共有 51 个棚户区的改造项目,目前累计拆迁(清空)25242 户、近 158 万平米。

棚改意味着拆迁,各种关于拆迁户的传说也是在江湖上流传,但是以前的拆迁流行分房,现在的拆迁流行分钱,如果要是用专业术语讲,叫做棚改货币化安置。

这是为了配合 " 去库存 " 的目标,2015 年的国字 37 号文就提出了 " 积极推进棚改货币化安置 ",拆迁户由有房无钱变成了有钱无房,把拆迁户合并到了商品房的体系当众来了。当年是为了创造需求,而现在,这恰恰是房价上涨的一个重要推手。

比如杭州,楼市成交大热,价格也是居高不下,然后现在新房也开始摇号了。

2017 年是杭州的拆迁大年,多区域的拆迁进程稳步推进,余杭区 2017 年全年拆迁总户数达到了 1997 户,拆迁面积达 100.06 万平米,而 2018 年计划完成的拆迁量是 2017 年的 1.9 倍,且明确货币化安置的比例不低于 50%,预计将有 1883 户持币入市的拆迁户,尤其是良渚、五常、乔司等区域 2018 年的拆迁量较大。

而萧山公布三年拆迁计划,涉及 60 个城中村,2017 年已改造面积占比 38%,2018 年预计拆迁户数环比下降 19%,集中在城厢街道 ( 萧山市区 ) 、蜀山街道 ( 南部卧城 ) 、所前、宁围 ( 钱江世纪城、新街、桥南 ) 、闻堰等区域。

除此之外,2016 年 -2020 年,杭州主城区均有城中村改造计划。

拆了房子的居民得有地住,在拆迁分房的时候,只要等房子建成或者异地安置就好,但是现在直接给钱,而现在的房价标准也有大比例的提升,拿着现金的拆迁户们首先得考虑自己的刚需自住,而在自己的能力范围内加杠杆投资也不在话下,那么可能意味着在房源有限的情况下,竞争就很激烈了,热门楼盘全款支付也不是事," 抢购 " 出现,那么一房难求就很容易理解了。

直接给房和给钱买房,差别还是巨大的。

02

除了二线城市,三四线城市也在暴涨

当我们还把视线放在一二线城市的时候,一些三四线城市已经在不知不觉中 " 崛起 " 了,如果仅仅说火热,可能不足以概括其程度,而说暴涨一点都不为过。

像徐州这样的城市,和其他城市一样,棚改以及棚改的货币化安置的因素,不容忽视。2018 年,徐州市要实施 2127 万平方米的棚户区改造计划,而目前公布出来的 5 个棚改项目,涉及 27372 户,而且全部是住宅。

而徐州市城建局在《探索棚改市场化安置的 " 徐州模式 "》的文章中指出,2015 年徐州市区启动的 13 个棚改项目,平均货币化安置率已经达到 70% 以上,有的项目甚至超过了 95%,要知道,彼时全国的平均货币化安置比例仅为 30%。

棚改带来的需求增加对市场的供求关系产生很大影响," 不差钱 " 的棚改大户甚至逆转了供求,然后联动起来,越买越涨,越涨越买。

当然除了棚改的因素外,三四线城市的爆发还有其特有的因素的:

① 一二线城市土地市场相对降温的同时,三四线的招拍挂也开始活跃升温,地价上涨倒逼房价。

一二线城市的调控政策越来越严,各种限制之后,需求外溢。新一轮的 " 资产荒 " 演变成了 " 房荒 ",一二线城市周边的城市开始受到追捧,从而演变成了各地的房子都成为抢手货。

城市有自身的发展需求,扩大城市规模也好,基础设施建设的拓展也好,各种规划政策,城市想要 " 旧貌换新颜 ",使得各类改善型和投资性的需求就更加旺盛。

虽然对于刚需群体有一点残酷,但是世界上棚改释放了一大波的房地产投资红利。

03

" 三年计划 " 棚改红利

这波红利始于 2015 年。

2015 年,中央下发了关于做好棚户区改造及配套基础设施建设有关工作的意见,提出制定棚户区改造的三年计划,第一个三年计划就是 2015 年 -2017 年。

2015-2017 年,改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房 1800 万套,其中 2015 年棚户区改造开工 601 万套,2016 年棚户区改造开工 606 万套,2017 年棚户区改造计划目标 600 万套,而到 2017 年 10 月份,三年计划就提前完成。

而事实上,去库存的效果还是很明显的。

数据显示,2015 年棚改货币化安置进入高速增长期,棚改开工量以及安置比例均快速提升,实现去库存 1.5 亿平方米,占当年商品住宅销售面积的比重达 13.6%。2016 年,安置比例进一步提升至 48.5%,实现去库存 2.5 亿平方米,占比多达 18.2%。

2017 年的数据虽然还未出来,但是 2017 年棚改 600 万套,即使按照 50% 安置比例中性假设,可以实现去库存 2.55 亿平方米,2017 年全年住宅销售将冲 12 亿平方米,占比多达 21%。

而在 2017 年中旬的时候,三年计划还未收尾的时候,就提出 2018 年 -2020 年的 " 棚改攻坚计划 ",再改造各类棚户区 1500 万套。

住建部要求各地,要重点谋划好 2018 年棚改工作,尽早落实项目、资金等,确保明年棚户区改造早安排、早开工、早见效。

那么其实也就意味着,今年开始到 2020 年,这一波的棚改行情还是能够持续的。

现在,各个省份和各个城市都开始调研和规划各自的三年棚改攻坚计划了,还有一些城市早早地就在网站公布了,猫友们不妨查看一下自己所在城市的棚改进度,做到心里有数。

但是,显然高层已经注意到了这个问题了,住建部约谈 12 个城市,需要各个城市给出一个合理的解释。而这些城市范围虽然覆盖较多,但是覆盖还不够完全。

住建部的态度是明确的,是 " 坚决调控 ",而被约谈和问责的城市恐怕也不能坐视不理,未来这些热点城市的调控政策可能还是要加码。

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