你以为,有套学区房就很牛?
楼市参考05-17

 

来源:真叫卢俊(zhenjiaolujun0426)文 | 慕寒

导语

前几日推送了《从此,再无学区房》,不出意料,爆火!

文末粉丝留言百条,其中多为以下几方面:

1. 学区房不会消失,未来还值得买!

2. 摇号、电脑派发,只会让学位房更贵!

3. 提建议,实行学校间师资力量流动制!

……

更多的人则是对国外有没有学区房感兴趣,好吧,今天就给大家讲一下" 学区房的全球热 "(咳咳 … 其实部分国家的学区房,也是国人炒热的)

那么,外国有学区房吗?

对于学区房这个纠结了两个元素的产物,本身他的价值走向已经非常奇怪,不能简单的盖棺论定。而且对于这个概念来说,其实中外都有不同的价值折射

01

中产阶级的焦虑

印度特色的神作电影《起跑线》热映,生动反映了一对印度中产阶级夫妇为了让自己的女儿接受最好的教育,想尽心思要进当地名校的故事,将印度" 中产阶级的焦虑 "展现无疑。

整个过程夫妻俩不惜装富人、装穷人、权谋、贿赂、欺骗,费尽心机。

由于阶级原因,即便是 " 暴发户 " 的角色设定,也面临一个问题:孩子该上学了,怎样送到最好的学校?

最简单粗暴的方式——购置学区房!

在这两年热评的印度电影里不难看出,印度不光只是男女地位的不均等,更是阶级被严重固化的国家。

从贫困到中产再到富有,各有各不相交错的生活空间 …… 阶层的划分也是社会资源比如土地、权力、教育的划分。

无论全球是否都普化了自由民主,印度的阶级划分都是严重且显著的。也正因为他们阶级分化强烈,通过教育融入更高层的阶级甚至已经超越教育本身的意义。

为人父母都会尽力为自己孩子能得到更好的教育不断争取,早早为其开始一生的竞争。

从幼儿园开始,没有硝烟的战争持续打响。如同影片中夫妻俩最后告别了相处多年的邻里,为孩子搬家到学区房。

02

学区房同时在全球掀起热潮?

一些特别是为孩子教育而不断操劳的国内父母们,对于影片里争夺优秀的教育资源,不让孩子输在 " 起跑线 " 做出的事情会深有同感。

中国的中产阶级父母,他们最怕的是害怕什么?自身财富的缩水和孩子无法获取良好教育。

在国内学区房的投入可谓 " 一石二鸟 ",既能充当房产中的真金货币来保值,又能决定学校的好坏,实现改变下一代命运的最佳投资品。

毋庸置疑,教育资源的稀缺和国民教育意识的提高让学区房需求供不应求,所以近年来学区房价格水涨船高。

直到为抑制学区房不断上涨,教育部出台的新政,提出在教育资源不均衡、择校冲动强烈的地方,将根据实际情况积极稳妥采取 " 多校划片 "。

其实在中国和美国的私立学校,和印度还是有所差别的。

中美的私立学校只要你能负担得起高昂的学费,又能保证在校成绩良好,住在哪里并不是硬性要求。而公立中小学入学采取就近原则,这一点和英国、澳洲一致。

这使得国外的公立中小学周边区域被划分成了学区房的范围。凡是居住在学区范围内的孩子,均可入读相应公立学校。

然而国外的私立中小学并不存在学区房的概念。比如澳大利亚的大部分私立学校地处偏僻,学生采取寄宿制,划分学区已没有了意义。

03

国外与国内对房学区房的态度差异

虽说在《起跑线》影片里印度父母将学区房看得很高,其实国外虽也有学区房概念,但国外家长对于学区房的热情指数普遍没有国内人高。

毕竟无论是政策、学校教育水平和教育理念,国内外差异化都很明显。

举个例子,很多发达国家他们为实现教育资源均衡,各学校教师都会流动。放在国内简单点理解就是 " 共享教师 ",某一社区内的几所公校,共享了其中的教师资源,根据当地教育主管部门安排,一名老师本学年在这所学校任教,下一学年也许会换到另一所学校任教。

均衡的教育资源共享,使得这些国家很少存在某所尖端学校周围房价畸高的现象。

此外,美国公立中小学之所以和学区有关,是因为他们的资金主要来源于学校周边地区的房地产税。

因此在好学区租房也有入学资格,这给了并不富裕的美国家庭一条出路:先租房子,让孩子获得进入优质公立学校的资格,然后再购置或重新租住学区外更便宜的房子 , 以免被高房价所累。

再来说澳洲,澳洲中学也分公立和私立两种。私立基本都在郊区,所有学生都要寄宿,学区房的概念很淡化不流行,学区房的含金量在当地人看来并不高。

房价主要取决于地段和这个房子本身的品质,学校对它的影响并不大。但客观上好的学校旁边的房价相对其它地区还是会高一些。

很多中国家长选择在澳洲高校周边购置房产,一是为孩子提供便利的上学条件,二是将其作为一项海外投资。这一点和中国父母选择学区房投资目的还是很相像的。

国外私立学校承担得起更加优秀的教育资源支出,中产家长们当然更倾向于资源丰富的私立中小学,这使得公立学校周围的学区房并没有如同中国的学区房那样具有吸引力。

还有像英国有一小部分好的公立中学是按照入学考试成绩录取,而并非 " 就近原则 ",如果以考试录取而非以学区录取,英国的学区房概念也自然不突出了。

加上跟中国传统式的教育理念相比,国外教育理念较为灵活。

大部分国内家长还是认为考上好大学是通往的必经之路,相比国外的家长们更加尊重孩子的选择,对于在校成绩并不十分强求。于是居住地是否是好学区,对于他们来说并不是一个十分重要的考量标准。

04

欧美学区房仍供不应求

国外家长虽并不十分看重学区房,但不要忘了还有 " 海外留学 " 这个群体中国留学渐趋低龄化,尤其是陪读的父母,不惜花重金在海外购置学区房。这一点是不是非常中国特色?

特别是加拿大、澳洲等热门国家,学校住宿条件有限校舍供应紧张,留学生家长不得不在附近租房居住。而经济能力较强的家庭,考虑子女在国外租房不如买房,纷纷加入海外买房行列,有的家庭甚至购买大面积房产,一部分用于出租。

中国海外房地产投资逐年激增,对于海外投资者而言,由于留学需求带动的学区房上涨,无疑是一项稳赚不赔的投资项目

对大多数的海外置业者而言,都是付最低的首付,尽可能多贷款,虽然利率较高,但房屋后期增值的部分完全可以覆盖这些支出,甚至能够将一般的四年留学费用也包含。

当然不可否认,随着海外移民与置业政策缩进,欧美的学区房也并非以前那样能很轻松拿下了。

05

火爆的背后逻辑

从农村进城再进地级市、省会,最终一跃北上广深,进程合理,学区房的概念就是从 " 进城 " 的过程中产生。这种模式带动的学区房,是比较良性自然的发展状态。

但近几年国内学区房火热真的是这种自然发展状态吗?

打个比方,有点像炒股票,大盘行情好的时候,学区房好比概念股,轻轻松松跑赢大盘,获得更高的涨幅。而实际上,城市里几乎所有的房子落户之后,小孩都能得到义务教育。

但学校也有优劣和离家远近之分。于是,那些学校好、离家近的房子,就被统称为 " 学区房 "。可以读 " 名校 " 且离家近的,就是 " 爆款学区房 ",这种递进的关系,决定了房价的层层涨幅。

06

学区房到底是否值得投资?

如果你是不差钱,为了自己孩子读书,认为这是无价的,当然可以买。

不过对于那些已经使用完学区房的附加价值的人群,此时房子留在他们手里就单纯是一个投资的问题了。在决定是否该继续持有该投资之前,最好先检查一下自己家庭的财务状况,看看房产占整个家庭资产的比重有多高。如果超过了 70%,属于占比过高,你可以考虑出售学区房,降低房产投资的比重,适当增加资产的流动性。

一旦考虑投资,你也必须要有和炒股一样有涨有跌的起伏准备,并不是所有学区房都只涨不跌的,连北京的学区房都有大跌的时候

前段时间多校划片使得北京学区房十分被动,把划片面积扩大,将学区房稀释。很明显这是拥有学区房和名校之间不再化为等号。不加以控制,很多家长疯抢学区房后如果真的导致和印度一样的阶级固化,那后果也将不肯设想。

目前学区房依然还会继续遇到更多政策的限制,未来的涨幅可能会放缓,但也绝非毫无自身优势可取。和非学区房比,学区房不仅仅是价格贵,租金也比非学区房高。

最后,最近是各大学校的报名日和放榜日,祝大家好运!

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