好消息!今年物业服务要覆盖武汉市 1900 多个老旧小区
看楚天-头条05-16

 

楚天都市报记者 王功尚 通讯员 杨阳

全面推行居(村)民委员会和业主委员会、物业服务企业负责人交叉任职;业主大会可以持备案证明向金融机构申请开立账户;在满足业主需要后,开发建设单位将车位、车库出租给业主以外的单位和个人的,每次租赁期不得超过 1 年……

5 月 16 日上午,武汉市人大常委会召开《武汉市物业管理条例(修订草案)》(以下简称《条例(修订草案)》)立法听证会,武汉市房管局相关负责人在陈述中表示,今年,武汉市将对过去没有物业管理或者管理不到位的 1900 多个老旧小区实行物业服务全覆盖。

车库车位租给业主以外的单位和个人

每次租赁期不得超过 1 年

《条例(修订草案)》第五十一条规定,物业区域内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,不得销售给业主以外的单位和个人。小区车位、车库在满足业主需要后,租给业主以外的单位和个人的,每次租赁期限不得超过 1 年。出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当向物业服务企业备案,业主及业主委员会有权查询。

听证陈述人唐晓旻表示,希望《条例(修订草案)》对物业区域车库、车位进行更全面的规定,例如对于开发建设单位投资建设的地下车位,尤其是人防车位、车库,相关物业管理条例一直没有对其租赁价格及调整事宜进行规定。唐晓旻建议,增加地下人防车位、车库销售、租赁由开发建设单位依据市场供求和竞争状况资助制定并调整价格的条款。

来自洪山区的业主代表徐礼有说,希望《条例(修订草案)》针对数量更多的人防车位的出租、出售、管理进行细化的规定。他同时建议,业主大会、业主委员会未成立之前,共有停车位租金和停车费由物价部门给予政府指导价。

来自汉阳区翠微路的业主代表张钢建议,物业服务企业和其他管理部门可以根据业主实际需求合理设置管理车位,收取车位的物业服务费用于车位秩序维护和停车场地设施的养护和管理。

物业服务收费

实行政府指导价和市场调节价

《条例(修订草案)》第四十条规定,物业服务收费应当按照国家有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

《条例(修订草案)》中明确,实行政府指导价的,市价格主管部门应当会同市房屋主管部门制定收费标准,并向社会公布。政府指导价标准应当适时调整。前期物业服务合同生效之日至物业交付之日 ( 含当月 ) 的前期物业服务费用,由开发建设单位承担;物业交付之日后的前期物业服务费用,由业主承担。

湖北万泽律师事务所主任周静雯认为,按照相关规定,关于政府指导价由有定价权的政府主管部门会同房地产主管部门根据物业管理服务相关情况进行定期公布,因此执行政府指导价适时调整比较合理。

关于政府指导价,多位听证陈述人建议有关部门规定一个较为合理的调整年限,比如三年或五年进行一次调整。来自东西湖常青花园的业主代表曹云生表示,赞成物业服务收费实行政府指导价,而且还建议根据物价上涨的指数最低标准、最低工资标准和物业管理成本的变化因素提出调整指导价的具体时间。

多方面问题引起热烈讨论和陈述

物业区域公共收益等受关注

此次立法听证会过程中,除了社会广泛关注的物业收费、小区车库车位租售等相关热点问题之外,多个问题引起与会听证陈述人的热烈讨论和踊跃陈述。

首先是《条例(修订草案)》第八条规定,全面推行居(村)民委员会和业主委员、物业服务企业负责人交叉任职的三方联动机制,在操作层面是否可行?物业服务企业代表万亚麒赞成这种交叉任职,并认为此举有助于各方换位思考、消解矛盾," 是基层社会治理体系和能力更新和进步的表现 "。

有法律界人士和业委会代表则表示,居委会和业委会和物业企业负责人交叉任职,在居委会、物业企业负责人同时是小区业主的情况下,有可能实现,但面对居委会、物业企业和业主利益相冲突的时候,交叉任职的负责人如何处理,是一个需要思考的问题。

《条例(修订草案)》第二十三条规定,物业区域的公共收益属于全体业主共有,业主委员会应当定期公示公共收益的收支情况。管理规约约定或者业主大会决定进行审计的,应当进行审计;业主委员会拒绝进行审计的,由街道办事处、乡镇人民政府暂停业主委员会职责,委托第三方进行审计;审计费用从公共收益中支出。周静雯律师认为,公共收益能够由业主大会持备案证明向金融机构开立账户,事实上是对公共收益管理作出明确的法律规定,非常有必要。

林昳韫律师则提醒,现实情况中,业委会拒绝对公共收益进行审计的情况 " 几乎是不存在的 ",公共收益多为物业企业收取、保管甚至侵占,而其拒交、侵占公共收益、拒绝被审计的行为倒是应该充分约束并有效惩戒。

听证会上,老旧住宅小区整治也引起了多位陈述人的关注,武汉市房管局相关负责人在陈述中表示,武汉市有 1900 多个老旧小区,过去没有物业管理或者物业管理不到位,今年,这些老旧小区要实行物业服务全覆盖。目前从工作实践来看,对老旧小区实行物业管理主要采取四种模式:一是公益性的物业服务企业来托管。二是引导市场化物业服务企业来接管。三是业主自行管理。四是由物业企业指导帮助和社区供养。

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