“游戏规则”突变!学位房已死?!
楼市参考05-17

 

最近几天,北京楼市再爆大新闻:义务教育阶段新生入学的 " 游戏规则 " 发生了重大变化!

我们先看一下东城区的 " 新政 ":

可以看出," 新政 " 的主要内容是:

1、不符合居住条件的房子,比如过道房、车库房,不再作为入学的条件。空挂户也将被清理。至此,北京曾令全国人民震惊的 " 无底线学位房 " 将彻底消失。

2、无论是小学还是初中入学,都将采取 " 划片就近入学 "。也就是说,原来的 " 学位房 " 都变成了 " 学区房 "。

3、" 新政 " 的第二条有 " 新老划断 " 的缓冲条款:2018 年 6 月 30 日之前获得产权证的 " 学位房 " 仍然可以获得 " 一对一 " 的优质学位。

关于 " 学位房 "、" 学区房 " 的含义,各地约定俗成的含义不太一样。在我这里," 学位房 " 是指 " 房子和优质学校的一对一关系 ",买了房子肯定可以上对应的好学校;" 学区房 ",是指划片的学区,是 " 房子和学校的一对多关系 ",你买了房子只是获得了抽签(摇号)上好学校的机会。

北京海淀区也出台了类似的政策。在 " 北京市海淀区教育委员会关于 2018 年义务教育阶段入学工作的实施意见 " 里,有这样一段话:

稳妥推进单校划片和多校划片相结合的入学方式

根据适龄学生人数、学校分布、学位供给、户籍、房产、居住年限等因素,稳妥推进单校划片和多校划片相结合的入学方式,形成更加公平完善的就近入学规则。

自 2019 年 1 月 1 日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。

海淀区的新政,跟东城区基本相同,只是缓冲期更长一些。如果你在北京,希望自己的孩子上海淀的名校,那么你还有 7 个月左右的时间去买 " 学位房 "。不过,这种房子只能你用了,以后转让的时候就不再是 " 学位房 ",将变成 " 多校划片 " 的 " 学区房 " 了。

可以看出,即便是采用了 " 新老划断 "、" 老房老办法、新房新办法 "(这里的新旧,指最近一次房屋所有权变更时间)的缓冲,学位房的价值还是大打折扣了,因为未来的 " 接盘侠 " 无法享受 " 确定不移 " 的优质学位了,只是获得了一个摇号机会而已。

北京之所以对 " 学位房 " 下手,增加其不确定性,主要是北京这类房子价格被炒得太高了,动辄每平米数十万元。这类房子的出现,不断挑战人们的心理极限,犹如烈火烹油,让楼市投机气氛更浓。

" 射人先射马、擒贼先擒王 "。全国楼市看北京,北京楼市看 " 学位房 ",所以国家对北京学位房下重手调控,就理所当然了。

其他城市会跟进吗?或许会,但力度未必相同。比如有的城市就比较温和,采取了 " 权重式 " 的 " 多校划片 " 方式,具体做法是:

改革之前,小区和学校是 " 一对一 " 的关系;改革之后,是划片的 " 一对多 "。但你的孩子在之前 " 一对一 " 的学校申请入学的时候,获得的积分会比较高。换句话说," 学位房 " 的价值没有被完全抹杀,可以变成更多的积分。只是这个积分未必保证你的孩子一定可以就读名校,还要看户口、社保的年限等因素。

" 学位房 " 之所以一度成为最主要的就学依据,是因为抛开这个依据,很容易出现腐败。摇号一定是公平的吗?恐怕很难说。因为里面利益太大,监督起来太难。

" 学位房制度 " 也谈不上公平,但至少保证了效率,基本杜绝了教育腐败(腐败往往出现在借读生、插班生上),而且给公共财政增加了收入。

我敢断言:如果完全放弃学位房制度,教育腐败必然大量滋生、蔓延。最终受害的不仅是老百姓,还让国家流失了很多收入,害了一批校长、招生办主任。

解决学位房、学区房价格过高的根本办法,是公平切分义务教育阶段的学校资源,让公办的义务教育就没有好学校、坏学校之分。想上好学校,去私立学校(考试入学)。只有这样,才能根本解决问题。

但遗憾的是,我的建议是无法实现的,原因大家都懂,不用我多说了。

结论:

1、北京 " 多校划片 " 的做法,会被一些大城市模仿,但力度未必会有北京大。这类做法,对学位房的确构成了利空。政府这样做,主要是为了抑制房价。

2、不要过分追求 " 顶级学位房 "。经常看本专栏的读者知道,我一直建议大家买 " 中等以上学位 " 的房子,而不是 " 顶级学位 " 的房子,就是有这个担心。另外,特别优质的学位不一定诞生优质的学生,孩子学习好坏主要还是天分。学校的质量会随着时间发生变化,人口持续涌入的城市,学位 " 向上进化 " 是常态,政府也鼓励 " 学位优质化 "。

3、学位房不会消失,北京的做法也很难全面推广。当 " 摇号上学 " 带来的教育腐败大量滋生后,政策很有可能又会调整回来。

优质学位上隐藏着重大利益,以前 " 跟着房子走 ",可以把收益交给公众财政;现在,优质学位上附加的利益、权利交给了学校,交给了普通人无法监督的 " 电脑摇号 ",这就存在巨大的 "bug"。谁来监督摇号?谁来监督那些 " 监督摇号的人 "?

4、对于大城市来说,由于增量人口持续涌入,在未来相当长的时间里学位将变得稀缺。我们看到,北京东城区也采用了学位锁定的做法(一套房子,6 年里只提供一个小学学位,3 年里只提供一个初中学位,同一家庭的二胎例外)。在深圳,宝安区、南山区所有公办学校的学位都采取了类似的锁定。

这说明,大城市已经不仅仅是优质学位稀缺,而是连普通公办学位都稀缺了。学位跟房子挂钩的态势,反而在强化。租房可以获得学位,但前提是业主同意。所以,房子和学位扯不断、理还乱的关系,仍将持续多年。

5、对房价来说,地铁(轻轨)是仅次于学位的第二大影响因素,尤其是郊区的房子。而且,一旦线路和站点建成是很难改动的,购房的时候要充分重视这个因素。一般来说,你的楼洞口距离地铁(轻轨)车站入口 800 米之内的房子,才算地铁盘。

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评论
机器人qu远行
05-18
扯蛋,这样搞拉关系、暗箱操作的能少?
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