办公室的“批发转零售”
虎嗅APP2018-05-17

 

2014 年创业热潮兴起时,被创业带火的附加行业包括每位创业者都耳熟能详的 " 孵化器 ",或曰办公空间。不过,办公空间本身没有移动互联网创业这么好命,往往从诞生的第一天起就饱受盈利质疑,而真的能为投资者带来利润的更是寥寥无几。在最初几年里,成本低、有资历的老式空间多少还能维持正常运转,而新潮空间则往往走在试探的路上。

作为一家成立较晚的办公空间企业,诞生于 2016 年 7 月的米域,同样走了不少 " 弯路 "。米域 CEO 冯印陶表示,当时办公空间路在何方,谁也不清楚。市场三种不同的意见都不乏尝试者——以地产租赁为核心,做商业地产;以投资运作为核心,做创投空间;以增值服务为核心,做生活方式。

核心不同,决定了空间本身的做法不同。公共空间比例多少,办公室大小,有无咖啡厅?前台如何设置,是否全包服务,还是服务付费?空间是否从事投资或者顺手做 FA?这些差别不仅给空间的经营者带来不同挑战,也让空间的使用者获得差别较大的体验。

米域成立后,在 2017 年做了几组 " 测试 "。冯印陶说,其实当时也不清楚方向,只好都试一下。这几组测试也非常有意思:

A 组: 模仿早期孵化器,20%(较多)的无隔间、开放式座位,装修相对比较简约,目标是创业企业;

B 组:在孵化器基础上升级,开放式座位减少,中型隔间增多,面向有一定收入的互联网企业;

C 组:不再专门面向创业和互联网,成本较高,开放部分很少,功能相对独立,这迎合了中小企业的偏好;

D 组:精品办公空间的尝试,大部分房间是 4~8 人间,几乎没有开放式工位,精装修,强服务,面向设计、文化创意、专业技能及互联网企业。

测试过后,冯印陶发现 D 组更受用户欢迎,也更利于空间创收。

至于我们提供了什么服务,其实不是很多,但比较关键。有些服务谁都能想到,但没多大意义,比如会计、法务服务,外包成本很低,空间自己来做,没什么优势。再比如 FA,看上去附加值特别高,但使用频率低到可以忽视了,真做起来能有多大意义?

在测试以后,冯印陶得到了不少经验。在四个大的组别之外,米域其实还做了不少细节的 "AB 测试 ",比如是否重社区运营,社区经理是否活跃,是否帮忙接送快递,米域都在不同空间尝试过,并得出了自己的结论。

" 我们得出的最重要结论是提供超市型、菜单型服务,不要一上来就大包大揽。不光是服务,我们发现连空间本身的设置都要更灵活一些,现在我们都不会一开始就规划大量 4~8 人间了。" 冯印陶总结道。

冯印陶说,这当然不能证明米域的做法对了,而老式办公空间就不对。" 办公空间在发展的不同阶段,重点肯定会有差异," 冯印陶说," 我们现在做的已经不是当年的创业社区了,而是工作者社区,或者说是文创社区。"

追求性价比的联合办公,目前基本看不到了,留下来的同行都有不同角度的升级。追求智能,追求地段,追求服务,或者把社群做好。米域也是其中之一。

冯印陶总结道,所以米域的工作方法,就是 " 批发转零售 ":

空间的批发转零售,大进小出;

时间的批发转零售,长进短出;

装修设计改造的批发转零售;

服务的批发转零售,重点在于小微企业无法获取的,比如商业保险(30 人以下小企业做不了)。

围绕这种方式,米域要解决的就不是 " 批发 "(进货)问题,而是出货问题。" 我们必须得想好,批发以后,怎么卖得出去," 冯印陶说," 那就看市场最缺的是什么?那也是同样的批发转零售思维——小微企业自己租不到的地段。"

很显然,米域只能瞄准城市的核心区域,最好的办公空间。不同于早期孵化器专做偏僻之地控制成本,米域如今的重点,是把好地段卖得更好。

冯印陶举了个简单的例子:" 比如说有一家小公司,比如说就是个工作室,一共就 10 个人。便宜的孵化器,一个工位 2000,米域一个工位 3000,那不过是 20000 和 30000 元差别,没多大。如果你的公司位置偏远,商务成本会有多高?"

冯印陶说,地处偏僻的空间,员工外出办公很花时间;更重要的是,考虑到公司条件,招聘也会变得很难,或者是难以招到能力强、要求高的人才,或者必须把省下来的工位钱放回工资里,得不偿失。

围绕这一逻辑,米域目前在上海已拥有 8 个联合办公空间、5 个洋房办公空间以及 1 个商业立方体项目,均位于上海市核心区域,如陆家嘴、外滩、南京西路、淮海路、静安寺、大虹桥商圈等。

在批发转零售之后,米域的下一个要务,就是提升运营效率,或者说给用户带来更好的服务。

如今米域的空间设置通常分为三个区域:对外的公共区域,对内的公共区域,以及企业的办公区域。不过,空间的重点不止在布局,也在更多细节上。

中小企业想不想拥有 500 强级别的办公空间?肯定想啊。那我们就提供。联合办公发展到今天,做升级需求,不做刚需。第一步肯定是把设计做好,连好看都做不到,别的也不用做了。

冯印陶表示,目标是更美、更便利、更智能。" 用 90 后的说法就是颜值、懒和宅。重点是把所有功能集中到手机上,坐着就能享受服务,别再刷卡,别再到处找人。"

除了对空间本身的追求,就是对运营的追求了。在早期的 AB 测试中,米域就发现了运营要追求平衡,有所为有所不为;进一步的探索中,米域还发现,提供的服务中,有些要自营,有些则更应外包。" 重点是人文关怀和社区运营,社区肯定是最终模式。不过社区有一个问题,在你体量不大,没有二三十万个工位的时候,社区短时间内没法产生价值。"

运营涉及很多细节,随便一讲也没有用。我觉得用结果说话吧,三个指标:一,续租率高不高?二,能否接受较大幅度的涨租金?三,会不会推荐朋友入驻?此外,我觉得交易是否通过中介完成,也是个比较重要的指标。

而米域拿出的成绩让冯印陶比较满意:米域如今有 60% 的续租率,年租金涨幅 8% 以上,推荐成交比率接近 20%,中介成交则只有 28%。冯印陶说,很多办公空间的中介成交率在 70% 以上。

冯印陶说,这是时代的变化。" 以前我们买房也买毛坯房么,后来就买精装了。那写字楼也一样啊,以前大家租毛坯写字楼,现在肯定也有人要租精装。" 冯印陶说,联合办公不是 " 共享经济 ",而是 " 从产品到服务 ",是产品化的解决方案。

米域从 A 轮到 B 轮拥有一个共同的投资方,中南资本。其中 B 轮于今年春节后宣布,投资金额 4 亿元人民币。

米域今年的目标之一,是扩展到北京,在北、上两地拥有 15~20 万平的空间面积。" 还有就是模块化、数字化工序的深化,我们得提高工厂生产、现场装配的比例。" 冯印陶说,米域有个野心,争取在 2019 年不仅是自己做联合办公,还要向其他联合办公 " 卖改造、卖服务 "。

冯印陶表示,更重要的则是搭建培训体系。" 我们卖的是服务,想长久提供优质的服务,就必须拥有规模较大的服务队伍。" 此外,米域的 app 也在考虑升级,以更好地结合物联网、提高智能化水平。

联合办公这个领域,目前最强的是 wework。不过 wework 在中国也还不算特别大。我相信,本土的服务,还是本土企业更能做好,就跟 uber 和 airbnb 遭遇的类似。

联合办公目前也面临较为激烈的并购。" 竞争和机遇都还很多," 冯印陶表示," 尤其在所有人体量都不大的当下。未来的联合办公,高中低端都会有多个品牌吧,就像酒店一样。"

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