独家|抢人大战背后的房地产市场逻辑
房地产数据中心06-14

 

5 月 21 日,外媒彭博社头条报道:中国正在计划取消计划生育的所有限制,全面放开生育政策,最快将在今年内取消生育限制。而最近,各个城市的抢人大战也在持续升级中,频繁出台的人口政策与房地产之间又有怎样的内在逻辑呢?今天中估联数据就带大家来理一理。

一、一国人口政策基调对房地产市场的影响

稍微涉足房地产领域的人或许都听说过一句话:" 一个地方房价涨不涨,短期看金融、中期看土地、长期看人口。" 这足以证明人口与房地产之间的密切联系,毕竟只有足够的人口才会给房地产市场带来长期需求。

这样一来,国家鼓励生育的逻辑就很清楚了,就是为了直接带动内需,也将间接刺激房地产的长期需求。

美国和日本都在上世纪 40-60 年代两个国家经历了 " 婴儿潮 "," 婴儿潮 " 的出现是刺激新一轮房地产需求的主要原因。

但从发达国家的经验来看,鼓励生育是否就能够挽救即将消失的人口红利呢?

事实上,日本、德国、俄罗斯等一些国家早已出台了鼓励生育政策,包括生育补助、税收优惠、产假延长等,但目前只有少数国家效果明显,生育率出现回升。因此,鼓励生育未必会带来 " 婴儿潮 "。

那么人口政策到底由什么决定?我们认为,主要在于两方面:

第一,国家经济。根据国家统计局数据,早在 2013 年,我国劳动年龄人口(15-64 岁)第一次出现了绝对下降,而后持续下滑,不利于国家经济的持续增长。

数据来源:国家统计局

第二,社会发展。近年,中国人口结构出现了显著变化,部分城市已提前迈入老龄化,并且,由于人口基数大,中国老年人口规模也是前所未有。2017 年 65 岁以上老年人口已达 1.5 亿,预计到 2050 达 3.6 亿,届时每 4 个人就有 1 个 65 岁以上的老人。

数据来源:国家统计局

有关人口学的理论中,支持经济增长的人口结构是金字塔型结构,即人口占比随着年龄段绝对值上升而下降。如果是橄榄型结构,即大量的人口年龄段集中在 40 岁以上,那么经济往往回出现负增长的情况。

说白了,只有具备充足的劳动力,国家才会像一个青少年一样茁壮成长,2015 年放开二胎政策乃至现在可能会出现的全面放开生育政策都是为了保证劳动人口的比重,从而实现人口要素对经济的合理贡献。

那么 2015 年国家开放二胎后的效果如何?

可以看到,2015 年开放二胎后,2016 年新生人口数量出现了上涨,但仅一年后就再次下滑,2017 年,一孩出生人数 724 万人,比 2016 年减少 249 万人,并出现近 20 年来首次二孩生育数量高于一孩的情况。

这个数据说明,二胎开放确实减缓了新增人口的减少率,但高房价、高育儿成本、颠覆传统的生育观念、婚育年龄推迟等原因又进一步导致育龄妇女的生育意愿并不强烈。这一点在城镇中格外明显。而在农村中,二胎开放后生育出现了明显增加。

由此可见,人口政策刺激内需,拉动房地产的逻辑可以成立,但实际效果并非立竿见影。外媒传中国可能全面开放生育政策,在目前人口红利消失,部分城市迈入老龄化的条件下是有很大可能的。

但即便如此,鼓励生育政策能否带来人口增长还是个问号。是否会对未来房地产市场造成 " 刚需 ",考验的不仅是施政的策略,更考验各城市公共资源的供给能力。

二、各城市人口政策对房地产市场的影响

说到公共资源,是我国房地产永远绕不开的现实,各地抢人大战目前有几个版本:

抢人 1.0 版本:新一线城市 " 送户口 "、" 送房补 "、" 免费租赁办公区 ",吸引外地高校人才入驻。

抢人 2.0 版本:西安升级版,高校毕业生、普通技术人员只需身份证与毕业证(技能证书)即可闪电落户,而后升级政策表明新落户人口需在原户籍参加中考、高考。

抢人 3.0 版本:天津抢人四度升级,从在津无工作、无房、无社保,年龄不超过 40 周岁的全日制高校毕业本科生可‘零门槛’直接落户 " 到 " 必须先调档再办落户 ",落户与是否真的在当地工作挂钩。

可见,抢人大战实质上抢的是有购买力的人,抢未来有购买力的人,从而为房地产市场创造刚需。毕竟一个高校毕业生决定留在某个城市,很有可能从一个人变成夫妻二人,再变成 " 双方父母 + 夫妻 + 孩子 " 的八人组合,而想要都留下来,就必然产生住房需求。

当然,并不是每一个城市都在抢人,也有赶人的,例如:上海 2017 年全市常住人口为 2418 万人,而 2035 总规划常住人口目标为 2500 万人,也就是说,之后 18 年上海仅有 82 万人口增量。北京同样如此,2035 总规划常住人口目标显示,到 2035 年人口总增量控制在 129 万人。

但赶人背后是要留住高端人才,上海四个中心(国际经济中心、国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心)和科创中心建设,要留促进经济长期发展的高端人才,这些人不一定通过买房解决住房需求,可能是租赁。

暗含的逻辑是:赶人→留住高端人→租赁市场发展解决住房问题。可见,上海新增租赁用地由国企获得原因就是此类用地的供应对象就是针对高端人口。

三、人口政策:既直接又间接的房地产关系

留住人才靠的是经济机制。

以苏州和东莞举例:

数据来源:中估数库

这两个城市的主要产业都是制造业,而从数据上来看,二产人口的人均产值相差较大,苏州高出东莞近一倍。也就是说无论是制造业的内涵还是结构,苏州都远远优于东莞,城市竞争力也不言而喻。从人口的角度看,苏州高端制造业从业人口占比远高于东莞,这也是造成两地房价支撑存在差异的重要原因。

中估联数据近期将根据各城市新公布的 2017 年经济统计数据对全国 300 多个地级市的城市竞争力进行排名分析,进而对房价支撑度的情况进行分析,敬请期待。

留住人靠的是鼓励政策。

抢人大战也是可以促进房价上涨的,但是这种机制会带来一定副作用,一方面是会给公共资源带来巨大压力;另一方面,这些新入驻的人未来的购买力是否真的存在也需要打个问号,像天津和西安这样的教育强市,落户可能只是冲着相对宽松的高考去的,典型的等高考红利到手就走人的状态,又何谈未来购买力。

人口政策和房地产之间的关系:

宏观上体现为 " 以量取胜 " 的策略,也就是说国家鼓励生育的政策长期是可以刺激房地产市场的,但是这个 " 量 " 怎么能够达到预期效果,会因 " 国 " 而异。

微观上体现为 " 以质取胜 " 的策略,也就是说,同样是增加人口,人口的 " 质量 " 决定了城市房地产的发展方向。这也是为什么不同的城市定位,在人才策略,甚至是抢人大战上采用了不同的方式。

从这个微观意义上说,抢人大战并不符合 " 以质取胜 " 的原则,这些抢人城市的未来房地产是否具有支撑,不仅要看城市的公共配套承诺是否兑现,更要看后续这些人口转化为高端人才的比重有多大。

注:本文由中估联数据 - 中国房地产估价数据中心颜莉、小岚原创,如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

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