任志强:买不起房的人应该感谢买房的人!
融36006-14

 

6 月 9 日,任志强在厦门参加了某房企举办的 " 对话任志强 论道大厦门 " 的城市发展论坛。

任志强全程金句频出,除了表示看好厦门的文旅地产之外,其就当下楼市的一些评价之语更是赢得现场的阵阵掌声。

我们摘录了任志强现场演讲的一些典型观点,一起来看看。

一、 买不起房的人,应该感谢买房的人

任志强认为,买房的人支付的是房价,但这些钱也用在升级城市基础设施上,没买房的人也搭了便车。

融 360 说房君倒是认为,任志强这话有点片面了,房价上涨,连带着房租上涨,没买房的人连租房都成问题,差距已经很明显了。此外,买了房的人和没买房的人,有一个非常大的区别,那就是一个动用了杠杆,另一个未动用杠杆,特别是炒房群体,他们动用杠杆的方式更是非常激进,杠杆资金进入楼市,拉升了房价,有房无房之间的鸿沟越来越大,租房的人只能长期租房,而买房的人却可以滚雪球,身价一路看涨。

这与 " 房住不炒 " 明显相悖。

二、 独居户的增加,房子的缺口仍然很大

任志强在这方面颇有研究,此前他在多个场合也多次分享过。中国城镇约有 3 亿个家庭户口,以此计算住房面积,是够的。但任志强表示,这个算法忽视了大量未分户的独居户,包括老年人口和成年独居子女。据统计,这两类人独居人口已经超过了 7500 万,而且还在以每年 30%-40% 的速度增长。

独居人口和我们此前提过的家庭小型化趋势是一致的。经济越发达,独居的比例越高,西方发达国家早已如此。从大家庭到独居,住房的需求一定是不断增加的,它能在很大程度上对冲人口老龄化带来的住房过剩问题。

三、 城市化还有很长的路要走,房地产市场的未来根本不用担心

此外,任志强认为,要实现小康、实现现代化的三大目标,需建立在城市化率到达 70% 的基础上。而中国目前大约只有 41% 左右。房地产市场的未来根本不用担心。

城市化利好房地产的逻辑不用怀疑,但融 360 说房君认为,在当下,城市化利好房地产应该有更多的内涵——租房。

事实上,2017 年中国房地产市场销售规模已经达到了 13 万亿,2018 年肯定低于这一数字,未来也基本会在该数值附近波动,销售规模已经出顶,但租房市场的规模却在迅速放大。2017 年全国租房市场的规模大约 1 万亿,预计 2025 年将增长至 3 万亿,且绝大部分集中于一二线城市。

之所以强调租房,还因为中国热门城市的房价已经非常高,买房最难的就是从无到有,上车的第一套房是最难的。城市化过程中产生的新市民犹如白纸一张,这些人买房一般就两种方式,一种是靠来自家庭的资助,另一种在高收入地方工作去低收入城市买房。而其他人必然会花更长的时间租房,甚至是终身租房。以北京为例,链家左晖去年底表示未来会有 1000 万人租房。

所以,未来城市化给房地产带来的利好,大概率会向租房市场倾斜。

而在租房市场中,地产商和房产中介运营机构的角色也不同,地产商是资产持有方,而房屋中介运营机构是运营方,他们会紧密合作。地产商的集中式长租公寓,体量则偏小偏高端,专供租房市场中的高端人群。但是租房是一个低毛利的生意,需要非常大的规模和精细化的运营,在这方面,拥有大量分散式普通民房运营经验的房产中介运营机构更具优势。

未来租房市场会由 B2C、C2C 模式向 C2B2C 模式转变,也就是由 " 地产商长租公寓——房客 " 和 " 房东——房客 " 模式向 " 房东——房产中介运营机构——房客 " 模式转变。在房地产向存量房市场转变的过程中,在这一过程中,专业运营机构的地位越来越重要,链家之所以非常受地产商的追捧,也有这方面的原因。

至于城市化对房价的影响,也可以从租房来推导。

城市化首先刺激租房需求,房租的加速上涨难以避免,过去一年多,北京房价是下跌的,但房租涨幅普遍在 15%-20%。对于大多数一二线城市来说,目前基本上是房租快涨,房价慢涨的节奏。按照这个趋势走下去,用不了多久,租金房价比就会回归到合理区间。也就意味着,抑制房价泡沫将取得明显成果。

控制住了泡沫,房地产市场的未来当然不用担心了。当然,代价是不少人扛着高房租。

四、 任何想占房价下跌便宜的人,都没有得逞

任志强演讲结束后,有人问我现在要不要买房?任志强答:任何想占房价下跌便宜的人,都没有得逞。

这话说的也挺高明,融 360 说房(ID:fangdai123)君觉得是回应了当下的炒房风气。

虽然房地产市场不乏抄底的成功的例子,但事实上,绝大多数人总是追涨杀跌,房价下跌永远会觉得还会跌,即使到了心理价位也不会出手。

至于那些追涨的人,大部分人也并没有多少真正落袋的。因为大部分人套现一套房后,又撬动了更高的杠杆去买更多更贵的房子了。看看你是也不是这个想法?

最近一个比较典型的城市是成都,这座城市自 2016 年开始启动,房价翻了一倍,同时翻了一倍的还有居民负债率和杠杆率。大量债务转移至购房者身上,你还乐此不疲。

中国房地产总市值超过 300 万亿,根本经不起规模性套现,即使是二手房市场,高于 1% 的换手率都已经相当惊人了。所以你大概可以理解,为什么不少城市限购还没执行,先启动限售了。

其实任志强这句话也明确告诉刚需,自住购房者来说,不用太在意房价涨跌,政策给你的门槛,你够得上就去买,够不上就再等等。自住买房永远是最安全的。

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