财经 V 言:北大教授解读中国房地产新形势及“房地产法 2.0 版”
中新经纬06-14

 

中新经纬客户端 6 月 14 日电 ( 黄昂瑾 ) 6 月 13 日,由中新经纬策划直播的第二期《财经 V 言》活动走进北京大学法学院房地产法研究中心主任、法学院副教授楼建波的课堂,就中国房地产市场面临的新形势,以及 " 房地产法 2.0 版 " 进行探讨。

数据显示,2018 年 1-5 月,全国房地产调控政策发布次数多达 159 次,事实上,在地方调整政策之上,中国还立有房地产法——《城市房地产管理法》。那么,为什么要专门设立这样一部法律、其在房地产市场如何发挥作用、面对房地产市场的变化它又需要进行调整?

《财经 V 言》现场。中新经纬 黄昂瑾 摄

为什么中国要专立城市房地产管理法?

法律的作用无非是调整一定的社会关系,规范一定的行为,楼建波介绍说,由于过去中国房地产长期以来由政府投资,且建好的房子供相关部门自己使用,当时的房地产行业不需要法律来调整。然而,随着经济的发展,为了改善人民群众的住房水平,各单位被鼓励从事更多的建设工作,土地制度的规定也从原来的无偿、无期限地使用国家土地,变为有偿、有期限地使用国家土地。在这个时候,就需要一部法律对房地产市场进行调整。《城市房地产管理法》的出台,正是为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进产业的健康发展。

楼建波指出,世界上像中国专门就一个产业立法的例子并不多,而中国之所以就房地产专门立法,一方面,中国在不到 30 年的时间里发展出如此大体量的房地产市场,在世界范围内也较为少见。但在快速发展的过程中,也必然伴随着许多问题,比如建筑质量控制等问题,都急需通过法律得以有效解决。另一方面,许多国家在发展房地产时,其法律部门基本上是完备的,而中国在 90 年代中期要发展房地产产业时,《合同法》《担保法》《物权法》等相关法律还未诞生,这也催生了专门针对房地产行业的法律。

那么,房地产法如何发挥作用?对此,楼建波认为,在中国房地产领域,除《城市房地产管理法》外,还有《土地法》《城乡规划法》等,具体来说,针对拿地环节,中国有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;在经营环节有《城市房地产开发经营管理条例》。在他看来,基于我国当前在此领域的全面性立法不够完善,因此,针对房地产产业的地方性立法和地方性行政规章,以及规范性文件,在解决实际问题中会起很大作用,而这一特点将比较长期地存在。

中国房地产面临何种新形势?

所谓新形势,是相较过去的情况而言。回顾上世纪 90 年代,中国的住房特点可以归纳为:住房供应短缺,房地产市场不发达,基础性法律部门不齐全。而如今,这些情况均已得到改变。

楼建波将当前我国房地产市场的新形势归纳为以下几个特点。一是房地产供应,尤其是住房的供应,以及房价都已增加到了一个临界点。据介绍,中国城镇人均住房建筑面积超过 30 平方米,而在 1978 年,该数据仅为 3.6 平方米,到 1993 年也只有 7.4 平方米。

在立法之初,让房地产成为国民经济中重要的角色还只是一个愿景,而如今,房地产已然在国民经济发挥着举足轻重的作用,即房地产走势受宏观经济形式影响的同时,房地产的变化又在一定程度上影响着中国整体经济的运行情况。统计局数据显示,2016 年房地产行业对整体 GDP 的贡献率为 6.5%。

此外,在整个 " 七五 " 期间,商品房销售面积只有 1.3 万亿平方米。根据最新数据显示,2018 年 1-4 月份,商品房销售面积 42192 万平方米,同比增长 1.3%。其中,住宅销售面积增长 0.4%,办公楼销售面积下降 4.3%,商业营业用房销售面积增长 7.0%。商品房销售额 36222 亿元,增长 9.0%。其中,住宅销售额增长 9.5%,办公楼销售额下降 3.2%,商业营业用房销售额增长 7.5%。

楼建波表示,目前中国基础性的民商事法律部门已经完善或正在完善中,而当前民商事立法中的主要目标之一就是在 2020 年之前出台《民法典》。从过去的 " 居者有其屋 " 到如今的 " 居者有其所 ",这一认识的改变也将对房地产法的调整起到一定作用。

如何理解房地产法 2.0 版?

对于究竟何为 " 房地产法 2.0 版 ",楼建波解释称,这 " 房地产法 2.0 版 " 并非官方定义,而是一种比喻性的描述,指的是在当前我国房地产市场所处的新形势下,原有房地产法需要进行调整的内容。此前,房地产法主要调整城镇房地产关系,那么,未来会不会走向城乡一体,或者至少在一些制度上实现城乡一体,或许将成为房地产法调整的方向。例如,去年 8 月,住建部确定了第一批在北京、上海、沈阳等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。楼建波认为,这从某种程度来说也属于房地产开发,由此可见,原有的房地产法的调整对象扩大了。

另外,原有的房地产管理法通常保护房屋所有人的基本权利,强调私权利。那么,当宏观调控和公民的基本房屋权利发成冲突时,该法律将发挥什么作用?楼建波表示,这也是 " 房地产法 2.0 版 " 需解决的问题。 ( 中新经纬 APP )

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作者:刘虹利

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评论
没言
06-14
当触及某些人利益的时候法律就是个屁
京州市委书记李达康
06-14
没有人可以凌驾于法律之上,但可以改法律!
清风
06-14
还尼玛讲法?天大的笑话!
胡大
06-14
虾扯蛋
悟空.com
06-14
立法先行
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