用房子去抵押贷款再买房,可行吗?
好规划07-12

 

今天分享的案例是一对 89 年的小夫妻,他们的家庭收入中等,但房产比较多,而且由于各种原因不打算卖房,想通过抵押贷款的方式在省会城市买学区房。

这种以贷养贷、以房养房的做法可行吗?

案例回看

主人公:

小丹,89 年全职妈妈,每月兼职收入约 2000 元;

老公也是 89 年,公务员,一年工资福利约 7-8 万,每月公积金缴存 1000 元左右,没有办理提取;有个 1 岁多的小宝。

家庭支出:

保姆费每月 3000 元,夫妻俩日常花费每月 2000 元,孩子花销每月 2000 元,公积金还款每月 2000 元。

年支出方面主要是保费支出,小孩重疾险每年 5300 元,夫妻俩意外险重疾险共 2 万。

存款:

50 万,近三年内小丹不想动用这笔钱,目前用于投资,每年收益 8 万。

房产:

夫妻俩在各自老家各建了一栋房子,其中一栋房子的年租金收入为 2 万元,另外一栋目前还未租出去,预计年租金收入 8-10 万。由于建房,小丹的父母从银行贷款了 200 万,贷款期限 3 年,每三个月还一次利息,金额 5.3 万,利息由父母代为偿还,小丹夫妻俩只需到期后还本金 100 万。

理财目标

(1)想在省会城市买学区房,预计首付 50 万左右;

(2)还父母贷款的 100 万本金;

(3)不动用现有 50 万存款,抵押其中一套房子贷款 150 万,完成上述两个理财目标;

(4)通过理财让财富增值,提高生活品质。

财务分析

这对夫妻的家庭情况看起来比较复杂,其实财务状况很简单,这里就不做表格进行分析了。

小丹家庭年收入共计 20.4 万,其中自己的兼职收入 2.4 万,老公工资 8 万,投资收入 8 万,房租收入 2 万;家庭年支出是 13.3 万。每年家庭结余资金是 7.1 万,年结余率为 35%。

单从结余率看,小丹的家庭财务状况一般,刚达到 30% 的结余率健康线。不过鉴于小丹老公还有未提取的公积金,以及未出租的房屋收入,所以也不用太着急,继续保持当前状态即可。小丹的兼职工作继续加油,每月 2000 元的收入对家庭还是有一定帮助的。

目前仅有 50 万存款,每年的投资收益是 8 万,年收益率为 16%。从收益率看,这种投资可能是民间借贷,建议小丹注意风险,不要把所有金融资产都放在民间借贷里,即使是你认为的 " 熟人 " 介绍。

理财建议

1、办理公积金提取

小丹老公每月公积金缴存 1000 元左右,已经缴了 5 年,这笔钱放在公积金账户上只能享受每年 1.5% 的收益,收益率的确太低了。

由于小丹目前有公积金贷款 45 万,所以完全可以申请办理公积金提取手续,提取出来的资金即使放在货币基金里,每年也能获得 3% - 4% 的理财收益,还能缓解一部分家庭压力。

2、抵押房子去贷款,注意四个方面

小丹几乎所有的理财目标都是围绕房子展开的,她希望可以通过抵押房产从银行贷款 150 万,这样既可以把父母的 100 万还清,还可以在省会买套学区房。

想法很美好,落地却比较困难。在实际操作过程中,小丹需要注意以下几点:

(1)50 万首付预算是否够用

在省会贷款买房,除了要考虑首付,还得考虑各种税费,以及装修等支出,所以小丹需要认真核算下,预算的 50 万首付是否够用。

(2)租金是否能覆盖房贷

小丹的打算是省会贷款买的房到手后不自住,而是用于出租,然后用租金来还房贷。

这就需要小丹评估下每月房租是否可以完全覆盖每个月的还款额,如果不够,差额有多少?建议提前了解下租房市场,以免到时候差额太大,又增加了不少负债压力。

(3)衡量贷款利率高低

按照小丹父母目前的贷款情况,我们可以大致推算下当地抵押贷款的利率:贷款 200 万,贷款期限 3 年,每三个月利息 5.3 万,实际贷款利率高达 11%。

如小丹所说,她们申请贷款的话,也只能贷款三年,这个是当地银行的规定,且没有其它延长期限的方法,那这个贷款成本还是很高的。

(4)刨去租金收入,看还款压力大不大

小丹目前这套想用于抵押的房子,预计每年租金能达到 8-10 万左右,而抵押贷款 150 万的话,预计每年利息是 15.9 万,这中间有 6 万左右的差距,还款压力还是很大的,估计到时候还得向父母寻求支援。

另外,3 年贷款期限到期后,小丹还需要归还 150 万的本金,这笔钱如何筹措呢?估计还是得把其中一套房子卖掉来解决。

最后总结

像小丹这样的情况,房子不要贪多,也不要频繁地贷款来买房,毕竟家庭收入并不是很高。如果下定决心要在省会买房,不如把老家的房产卖一套,盘活资金,而不是靠抵押贷款(利率还很高)的钱又去贷款,这样负债的压力真心很大。

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