手里有点积蓄,要不要提前还贷?
好规划07-12

 

在几篇文章的留言中,有一个问题又被重新频繁问起:

其实规划君在过去一段时间,写过不少关于要不要提前还贷的文章,结论也都相同——不建议买房人提前还贷,除非有不得已的原因

理由 1

房贷利率依然处于较低的水平,提前还贷没意义

从 2015 年开始,央行进行了多次降息操作,房贷利率出现了明显的下降。

目前商业贷款的基准利率只有 4.9%,虽然各大银行的首套房利率都有 1.05-1.1 倍的上浮,但上浮后的利率与前些年相比,也还是低的。况且如果你是 2017 年之前办理的房贷,可能还有 9.5 折、9 折甚至更高的利率优惠,那就更不用着急提前还了。

(右边这列是 2007-2014 年间,5 年以上的长期贷款基准利率)

虽然目前商业银行上浮了房贷利率,但这针对的是新增的贷款人,只要央行的存贷款基准利率没变,那已经有房贷的人群,就不受任何影响。

再说公积金贷款,目前公积金 5 年期以上贷款利率仅为 3.25%,这真的是非常低的水平了。用手里的闲钱哪怕只买国债和银行理财产品,收益率也能覆盖掉房贷的资金成本。

所以眼下有点积蓄,真的不如拿来理财,急着把钱还给银行,你什么好处也得不到。

理由 2

不同的还贷方式,提前还贷要慎重

无论是商贷、公积金贷款还是公积金和商贷的组合贷款,还款方式无非就两种,即等额本息和等额本金。

由于等额本息是把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月,这样一来,每月还款中的本金比重逐月递增、利息比重在逐月递减。如果 20 年的贷款期限,你已经还了将近一半了,由于已经还了大部分的利息,这时候提前还贷就没什么意义了。

额本金是将贷款的本金总额平分,然后根据所剩本金计算每期的还款利息,越到后期,所剩本金越少,所产生的利息也越少。同样,如果贷款已经还了将近一半的时间,意味着利息也还了一大半了,所以这时候提前还款同样没有意义。

敲黑板:

如果非要提前还贷,等额本金这种还贷方式相对划算一些。但如果你默认的是等额本息,则尽量在整个还贷周期的前 1/3 年还,因为在初期利息还的多,提前还可以减少利息负担。

组合贷款,顾名思义就是商业贷款和公积金贷款组合起来的一种贷款方式。由于公积金利率比商业贷款低好多,所以有提前还款打算的朋友就想把公积金账户的余额提取出来,先还利率较高的商业贷款,公积金部分的慢慢还。

理想很丰满,但现实未必可行。

因为组合贷款涉及到银行和公积金这两个机构,不仅是地区不同政策不同,机构之间也有不同的规定。

比如有些地方要求,申请组合贷款的人在提前还贷时,公积金贷款和商业贷款不能只还其中的一种,必须保持一定的比例;还有的地方规定,提取公积金账户的余额后,只能先还公积金贷款部分。本来公积金贷款利率就不高,提前还就更没有意义了。

理由 3

提前还贷,失去的远比你得到的多

举个例子:

A 某当前还剩将近 80 万元的房贷需要还清,最近几年,由于事业发展的好,手里攒了一笔 60 万的闲钱。

如果 A 某选择把闲钱用于提前还贷,那么:

A 某有可能要向银行缴纳一笔申请提前还贷的违约金;

这 60 万如果全部提前还贷后,仍然有将近 20 万的房贷需要继续偿还;

这笔 60 万的闲钱很可能是 A 某当前的所有资产,提前偿还后,A 某的现金资产将大幅减少甚至归 0;

如果你觉得提前还贷后,A 某的负债减轻了许多,那么你再看看他失去了什么:

如果这 60 万不急于偿还房贷,而是拿来做多样化的投资,可以很轻松地获得高于房贷利率的额外增值;

如果 A 某有事业头脑,他可以选择扩大事业范围或者再创业,发展的好,带来的回报更可观;

享受更好的生活,比如出去旅行、买些能提高生活品质的物件;

可能性很多很多 ……

其实这一点的意思是说,提前还贷会面临过高的机会成本,也就是说你牺牲了这笔钱未来的增值可能。

当然,如果符合以下这些情况,选择提前还贷也不拦着你,比如:

1、自身排斥负债

如果这笔贷款成为你沉重的负担,为此你是吃不下睡不着,有钱就提前还了吧,怎么着都不如有个好身体。

2、处于还贷初期

前面我们也提到了,由于刚开始还贷,本金基数大,利息也相对较高,如果手头有闲置资金,而又没有较好的投资方向,可以选择提前还贷。但前提也得是保证提前偿还部分贷款后,手上还预留有部分流动性资金。

3、把房子作为投资工具的人

如果你希望尽快还清贷款以房作抵押,或者还清贷款撤销抵押卖房的,也可考虑提前还房贷。

4、未来贷款利率有上涨的可能

这个好理解,未来如果贷款利率上涨,趁着现在利率低,赶紧还上,免得以后还得多支付利息。

但从目前的实际情况来看,我国现在利率的绝对值还是要高于国外很多国家的,CPI 也不高,加上中小企业融资难、融资成本偏高的问题依然存在,所以央行直接上调存贷款利率的可能性并不大。

另外,如果你确定要提前还贷了,也不是说你想什么时候还就带着钱去还,想还多少就还多少,通常需要你提前跟银行预约,银行可能也有最低还款额和还款周期的限制。

比如工商银行要求提前 45 天预约,最低还款额为 5 万;农业银行要求提前 30 天预约,最低还款额为 5 万,对于贷款不满 2 年的,还要收取提前还款金额 1% 的违约金。

关于违约金怎么收取,这个在贷款合同里都写着呢,各位可以回去翻翻合同。

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