房贷利息那么高,首付要不多付点?
力哥理财07-12

 

5 年前,力哥的一位同学,暂且称为 X 君,想要买婚房,房子总价 200 多万,关于具体的房贷方式,他来咨询我这个 " 理财专家 " 的意见。

我给出的意见非常明确。

1. 首付能少付尽量少付,贷款能多贷尽量多贷。

2. 选择等额本息还款法,而不是等额本金还款法。

3. 贷款时间能贷多长就贷多长,最好贷足 30 年。

然而我给他的三条建议,最后他们一家商量后,一条也没有采纳。

他倾尽双方家庭所能,把首付提高到了 60%。

为了节省账面上的利息支出,最后选择了还款压力逐月递减的等额本金还款法。

同样为了节省账面上的利息,他最后咬咬牙,选择 10 年还清贷款,毕竟 10 年还清和 30 年还清,利息可以差上好几十万。

对此,力哥也表示无能为力。

他的选择,也是绝大多数没有理财思维的普通人的选择——习惯用静态的眼光看待财富数字,且对背债这件事一百个不乐意,总希望尽量少付利息,尽早还清贷款,早日无债一身轻。

莎士比亚在《哈姆雷特》中有一句经典对白:" 不要向别人借钱,也不要借给别人钱,向别人借钱会丧失尊严,借给别人钱会人财两空。"

历史上的知识分子大多都有伟大的情怀和理想,按照现在政治学理论划分,应该都属于左派,莎士比亚也是如此,所以才会凭借臆想描绘了一个和客观事实大相径庭的《威尼斯商人》的形象。

准备割下安东尼奥一磅肉

如果人人都遵循莎士比亚的态度,那资本主义根本发展不起来,现代金融体系更是无源之水,无本之木。

但这符合普通人的人性。

普通人出于生存本能,一定对 " 黄暴钱,恐灾权 " 感兴趣。

同样出于生存本能,普通人一定不想借钱给别人,因为怕别人耍无赖不还钱,自己又拉不下脸皮去讨债,到时候自己哑巴吃黄连。

普通人不到万不得已也一定不想开口问别人借钱,因为你得是一个多么厚脸皮的人才好意思向别人伸手,普通人拉不下自己这张老脸。

X 君也是这种秉承大众思维方式的普通人。

但这个世界很残酷,采取大众化思维方式的普通人永远都是被剥削的族群——虽然表面上看,今天这个社会还挺公平,他们的生活还挺安逸,但被剥削的本质一刻没有消失过。

今天力哥教大家的理财知识,说好听点叫 " 学习科学的理财思维方式 ",说的露骨点是 " 教你摆脱弱者穷人的思维方式,学会强者富人的思维方式。"

弱者穷人的思维方式不需要刻意学习培养磨炼,那符合人的天性。而强者富人的思维方式必须要刻意学习培养磨炼,因为那违反人性。

理清了这些根本问题,我们就会发现 X 君秉承的思维方式,使得他不管如何努力工作,如果天赋异禀加恰逢机遇,或可奋斗成中产,如果天资愚钝又缺乏洞察机遇的能力和抓住机遇的勇气,则一辈子都只能生活在社会中下层,但不管如何,他都很难有朝一日成为富人。

我们再回到贷款买房的具体语境中来分析,就看得更清楚了。

为什么力哥建议他少首付,多贷款?

因为房贷是中国金融市场上能找到的利率最低的贷款品种,当时房贷利率还能在央行发布的基准贷款利率基础上打 8.5 折,公积金贷款利率更低,相当于基准贷款利率打 7 折。

更重要的是,在房价上涨压力持续高烧不退的情况下,国家必然会持续进行差别化的限贷政策。

所以第一次贷款买房一定是最划算的,今后再想要贷款买第二套房,对不起,首付可能就从 30% 提高到 50%、70% 甚至像今天南京那样提高到 80%,使你购买资产的杠杆大幅降低。而且贷款利率也会从 7 折或 8.5 折提高到 1.1 倍、1.2 倍甚至 1.3 倍的惩罚性利率。

尤其是公积金贷款政策规定,你首套房贷没有还清的情况下,不能再申请第二次贷款。

所以第一次贷款买房时,一定要使出吃奶的力,尽一切可能把公积金贷款用到极限!

所以不管你手里钱多还是钱少,是刚好只够 3 成首付,还是就算全款买房手里还有多余,都应该尽可能首付 3 成,贷款 7 成,尽可能把银行如此 " 优惠 " 的钱弄出来。

为什么力哥建议选择利息总支出更高的等额本息还款法而不是等额本金还款法呢?

这里面的小九九,力哥在以前推送的节目《这样买房子,能省 10 万块?》里做了详细的专业剖析,点击蓝色字体的标题可以回顾当时力哥的专业分析。

那为什么力哥建议贷款时间能贷多长就贷多长呢?

那应对的是央行持续的货币超发。

今天中国市场上存在的货币总量(M2)比 30 年前市场上存在的货币总量增加超过 100 倍!

在可预计的未来 30 年,这个趋势恐怕不会扭转。

也就是说,我们手里的钱每时每刻都在被政府通过无形的 " 通胀税 " 的方式 " 洗劫 "。

这就导致仅仅依靠自己辛苦劳动赚到的工资来生活,然后把工资结余存进银行的人,一定会被政府 " 洗劫 "。

而自己明明只有 100 万,却敢于向银行贷款 300 万买房的人,则有可能不被政府 " 洗劫 ",你用杠杆超发货币,稀释财富,我则顺势而为,把你超发的货币通过贷款的方式为自己所用,你放杠杆,我也放杠杆,到头来,可能我不但不吃亏,反而有的赚。

在政府超发货币的过程中,社会中的少数人用高杠杆让自己不吃亏,多数人却吃了亏,导致社会财富总体分配布局上看,久而久之,那些敢于贷款购买资产的人就会相对越来越富,而不敢贷款只敢存款的人就会相对越来越穷。

过去 10 多年,贷款利率最低,资产升值速度最快最稳健的就是贷款买房。

所以在大城市里有没有房才会成为中国阶层分化最重要的分水岭。

既然如此,那我们最理性的选择就是低息的房贷,能问银行多贷款就多贷款,能尽可能不还或晚还就尽可能不还或晚还。

你要知道,一旦你选择 10 年还清贷款,到时候就很可能陷入被动——你现在 30 岁贷款,10 年后你才 40 岁,正是人生中事业和收入迈入巅峰期的时候,收入节节攀升,而贷款却已经还清,此时你如果还想第二次贷款买房,就要面临政策调控,异常困难。

而如果你选择 30 年还清贷款,现在 30 岁开始还贷,中途无需提前还贷,到你 60 岁还清贷款,已接近退休年龄,随着你收入的不断提高,这 30 年中的还贷压力会逐渐减少,你眼下觉得压力山大,以后就会觉得小菜一碟。

更何况眼下中国正处于低利率阶段,而且以中国经济和全球经济眼下这幅死样,2、3 年内还看不到央行大幅加息的可能。

目前 5 年期以上商业贷款基准利率 4.9%,首套房打 9 折就是 4.41%,5 年期以上公积金贷款利率更低,只有 3.25%,想要通过理财跑赢这么低的利率,其实并不是难事。

存款、银行理财产品、或者余额宝想要跑赢这样的低息贷款利率当然比较吃力。但把资金分散到不同的优质 P2P 产品中,跑赢 4.41% 的利率还是非常轻松的,购买债券基金长期看也能跑赢这样的利率水平,而因为你的还贷周期长达 30 年,你的资金有非常充裕的投资时间,如果采取定投策略,未来 30 年内,无惧牛熊转换,获得年化 10%-20% 的投资回报并非难事。

现在,你知道该怎么做了吧。

很多穷人觉得富人之所以富只是因为运气好,自己之所以穷只是因为命不好,其实哪有那么简单,归根到底,是因为富人思考问题的方法和角度和你不一样。

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评论
Aer.王小星
07-13
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