住建部:住房库存量较大的地方 可继续推进棚改货币化安置
华尔街见闻2018-07-12

 

住建部:因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式。

7 月 12 日 , 住建部消息称,

因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;

商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

棚改实行实物安置与货币补偿相结合,由棚户区居民自愿选择。

住建部还透露,前六月棚户区改造已开工 363 万套,占目标任务的 62.5%;下一步将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时,还将依法依规控制棚改成本,严禁违规支出。

2008 年以来,棚改逐渐从实物化安置转向货币化安置,棚改货币化也在房地产去库存的过程中起到了很大的推动作用。

从 2014 年到 2017 年,棚改货币化安置比例从最初的仅 9% 左右大幅提升至接近 60%,部分省市甚至高达 70% 甚至 90% 以上。货币化安置比例明显上升后,对三四线城市房地产销售、房价和地价起到了明显的助推作用。

由此,2017 年 8 月,住建部曾会同发改委、财政部等六部委联合印发的《关于申报 2018 年棚户区改造计划任务的通知》明确,商品住宅消化周期在 15 个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

11 月,住建部会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的 2018 年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

棚改核心资金来源:抵押补充贷款 PSL

从 PSL 到房价,资金在这个过程中的流向为央行通过 PSL 向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。

因此,PSL 可以理解为是一种基础货币投放的新渠道,借助棚改货币化实现对三线、四线城市的货币定向宽松。

从央行 PSL 余额和累计增速看,截止 18 年 5 月末 PSL 余额达 3.1 万亿,同比增速为 33%,尽管增速放缓但仍维持迅猛增长,2018 年前 5 月 PSL 余额新增 4371 亿,相比 17 年同期的 2947 亿,资金支持力度仍然较大。

从 2017 年棚改的新增资金结构看,公共财政规模预计在 2100 亿以上(16 年为 1722 亿),新增国开和农发行棚改贷款为 1.28 万亿,新发棚改类企业债规模 770 亿左右。截止 2017 年末,国开行累计发放棚户区改造贷款 3.4 万亿,过去 3 年间,政府在棚改上的总投入量累计超过 4 万亿。

华尔街见闻曾提到,根据中国社会科学院世界经济与政治研究所经济发展室主任徐奇渊的测算:2018 年 1 季度,PSL 余额的增量是 3038 亿,比 2017 年同期的 1632 亿几乎增长了一倍。结合国开行官方给出的数据(截至 5 月末,国开行今年发放棚改货币贷款 4369 亿元),可以估算出 2018 年 2 季度 PSL 增量与去年同期相比,增速几乎为 0,与一季度翻一番的数据形成鲜明对比。

棚改 " 去货币化 ":地方政府隐性债务的显性化

兴业证券此前曾看到,棚改货币化不仅是一种财政渠道的结构化货币政策,也是对地方政府的一笔长期低息贷款。

随着棚改货币化安置比例的淡化以及专项债券和一般债券可能更大程度上接棒成为融资来源,地方政府债务将逐渐 " 显性化 ",令政府杠杆率更加接近真实水平。

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