深圳高尔夫球场收回后改造成什么,要让多数人受益
南方都市报07-13

 

7 月上旬,深圳市规划国土委的一份回复函再次把深圳高尔夫俱乐部球场地块的收地问题推到了风口浪尖。7 年来外界一直追问地什么时候能收上来、收上来之后要做什么,从这份回复函中终于看到实质性推动。南都记者走访发现,对于这片区域将如何规划,大家的意见各不相同。有政协委员和市民提出建设市政公园,也有附近居民倾向于该片区纳入金融街改造计划,希望通过房地产开发、商圈引进,提升自家房产价值。

深圳高尔夫俱乐部的变迁与改造,是改革开放的历史产物。在寸土寸金的深圳市中心,占据深南路绝佳地理位置,距皇岗口岸仅 8 分钟车程,这片面积达 136 万平方米的绿地,过去仅服务于 2000 名支付了高额会费的高尔夫俱乐部会员,其未来何去何从,绝对牵动深圳市民及社会各界神经。

话说回来,深圳是座年轻的城市,根据 2017 年的数字,城市绿化覆盖超过 43%,人均公共绿地面积达到 18.3 平方米,可以说,无论是绿地人均面积还是城市景观及风貌,都走在全国大中城市前列。在这样的情况下,有人就觉得,深圳已有绿地、公园都不少," 也不差这一个公园 ",因此未来球场改绿地,未必是唯一选项。

假如从数量上看," 深圳不差这一个公园 " 的说法,也不是没有证据。但绿化面积总量、人均绿地面积这些指标,并没有办法直接反映城市绿化是否配置平衡,政府的绿化投资是否真正让不同阶层和地区的市民都能受益。据南都记者的调查,深高球场附近现有居民 20 余万,聚集了各类大型住宅小区近 20 个,而周边更不乏人流密集的城中村及小型住宅区。近些年虽然周边建了不少社区公园,但仍缺少一个大型市政公园供居民休闲锻炼。

到底是应该建大型市政公园,还是把更多资源投向社区公园、街边 " 口袋公园 "?学界近年来有不少讨论。从城市空间的功能上说,密度适宜、可达性高的小公园绿地网,更能满足周边居民的活动需要。但就广深这样的大城市而言,城市中心地带住宅区与城中村并处,所谓小街区绿化改造,资源更容易投向改造条件更好的居民区与住宅区,城中村居民受益有限。而占地面积大、造价较高的大型公园,因其具有良好的观赏性和号召力,更能吸引不同阶层的附近居民前往使用、共享。从这个角度而言,建设大型市政公园的建议,似乎是一个能使更多人受益的方案。

当然,一部分居民乐见球场未来进行商业开发,以提升自家的房产价值,这样的 " 小算盘 ",希望通过空间博弈,实现自我利益最大化,也是人之常情。但房地产开发带来的溢价效应,短期内只能让球场周边相对少数的有房一族受益。而根据国内外城市绿地改造的经验,就算是未来深高球场改造成市政公园,长远来看,未必就一定能让周边中低收入阶层受益。数年前有学者研究北京城市公共绿地对房地产价值的影响,发现公园绿地能对其附近 0 .8 至 1.6 公里范围的房产价格有 0 .5%- 14 .1% 的增值效应。随着房价提升、房租上涨,收入较低的人群被 " 挤压 " 出环境优美市政公园附近街区,这样的事也发生过。如何让城市空间实现公平正义,让各种资源 ( 包括绿化投资 ) 向中低收入阶层特别是城中村居民倾斜,这是政府需要考虑的。

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