房地产要变天了 投资买房已经不是一个好买卖
搜狐焦点08-10

 

房地产要变天了

房价在松动,这是下跌的开始,还是盘整后为新一轮的上涨蓄势?但是,在

看到的种种信号面前,也许你该重新审视房价的上涨趋势了。

如果你是地产商,要是政府卖给你一块 " 零溢价 " 的地,是不是觉得在中国这简直是天方夜谭的说法?

还真别说,杭州就出现了这件不可思议的事情。

7 月 26 日,去年 8 月份刚刚撤县设区的临安区,青山湖科技城板块的一块地,仅经过 1 轮竞拍就以 9400 元 / 平方米的底价成交,0 溢价。

7 月 30 日,旭辉才经过 3 轮竞拍,就在杭州萧山拍到了一块几乎 0 溢价的地。

进入下半年以来,杭州市成交的 26 宗居住用地中,溢价最高的仅为 41%。不仅溢价低,不少地块还是以底价成交,甚至还有流拍的。

然而,更令人吃惊的是另一个二线城市——厦门出现了地价腰斩现象。据说地王挥泪甩卖,房价下跌上万元!高位冲进去的投资客,大套的浮亏上百万,小套的浮亏五十万。更令人痛苦的是,因为限售政策这些韭菜还不能割肉。

( 资料来源于安居客,2018 年厦门房价均价走势 )

( 资料来源于安居客,2018 年杭州房价均价走势 )

经过查询相关数据发现,2018 年 7 月份至 8 月,杭州房价开始出现回落势头,而厦门房价至去年 9 月开始就开始了下跌之路,直到近期才出现回升。值得注意的是,尤其是二手房市场 , 出现了实质性下跌。

这对于地王频出,房价高歌猛进的中国楼市来说的确是个不寻常的现象 ( 要知道杭州和厦门都是有代表性的城市 ) ,那么这背后又有什么原因呢?

房价涨跌一方面与民众的心理预期有关,另一方面也与房地产公司主动降价售卖有关。

现实情况是,现在的房地产公司一直面临资金紧张的巨大压力。一直以 " 高周转 " 著称的碧桂园为例,这家龙头企业近期频繁事故频出。媒体报道称正常盖一层楼需要 6 天,而碧桂园一层只需要 0.75 天。为什么碧桂园要冒着出事故的风险也要去这么做呢?

( 该图表以 2017 年年度报表数据计算得出 )

一般来讲,存货周转速度越快,存货占用水平越低,流动性越强,存货转化为现金或应收帐款的速度就越快,这样会增强企业的短期偿债能力及获利能力。以 2017 年为例,碧桂园存货周转天数大约为 620.68 天,中国恒大存货周转天数大约为 1440 天,万科存货周转天数为大约为 1198.03 天,保利地产(600048)存货周转天数为 1333.33 天。值得注意的是,四大房企的存货周转率基本低于 0.6,从数值来看存货周转率并不高。

我们再来看看几个有代表性的 A 股上市房企相关数据。对比 2017 与 2018 年一季度经营现金流情况可知,A 股上市龙头房企经营现金流基本为负数,除了招商蛇口(001979)和华侨城 A 今年一季度经营现金流有所改善以外,其它三大房企经营现金流情况变得更加严峻。

所以这些房地产公司要想跑马圈地、脱颖而出,快鱼策略才是是上策。通俗点说就是死命提高周转率扛过高负债还款压力。具体表现为:及时收回现金 ----- 然后拿地开发 --- 配套到位 ---- 开盘销售,------ 再收回现金 ....... 那这背后的根源就是在去杠杆的大背景下,大多数房地产公司资金严重吃紧,所以出现了一些开发商不惜 " 割肉 " 出售楼盘以周转资金的现象。

优质的龙头企业尚且如此,那些小房企的情况可想而知不会好到哪里去。

近期中央政治局也正式定调要坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。以前,

就在《大招来了,房价要变天了》这篇文章说过棚改货币化安置对一些二三四线楼市的影响是很大的。因为棚改收紧后,一部分潜在购买力就被限制了,即使将来有新盘集中入市,市场还能承接得住这些项目吗?开发商心里其实是十分清楚的。

同时,监管层持续对资金流入房地产行业严防死守。房地产公司被迫广开门路、自筹资金。但借钱是有成本的,房企通过各种方式融资,无论是难度还是成本都在上升。钱一缺,大家都不玩了,火爆的土拍溢价率和地王也就难以再现,部分二线楼市也就变得冷清了。

在去杠杆和严调控的大背景下,一些现金流差中小房企终究会被市场淘汰,即使是一些大房企,一旦出现资金链断裂随时可能轰然倒塌,真正能存活留下来的会是那些现金流充足的房企。

杭州 " 零溢价 " 和厦门房价崩溃现象的出现不是偶然。现在财政收入增长最快的有两个,一个是个税,一个是土地,在其他收入不行时,加大土地供应,而企业又没钱,加之国家调控力度加大," 零溢价 " 就出现了。无论价格是市场自发调整,还是被政策施压,这两个二线楼市 " 凉凉 " 的背后,是人们看涨的心理预期逐渐在改变。

总之,房子最终是用来住的,不是用来炒的。

认为伴随着不动产信息全国联网和、货币棚改化安置改革、房产税草案逐渐成型和高层定调等一系列信号出现,一些价格严重偏离实际的城市房价下跌是有可能的。

非常认可行业内对房价判断的一种观点:短期看金融,中期看土地,长期看人口。对于不能满足持续人口净流入等相关条件的城市而言,那高虚的房价只不过是空中楼阁而已。

所以,首套刚需买房没的说,毕竟有家的幸福无法用金钱来衡量。如果是投资,还是谨慎为妙,一是上涨空间已经有限,二是流动性被不断锁死,三还有下跌风险。因此,现在而言,投资买房已经不是一个好买卖。

来源:德林社

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