用“崩盘”形容厦门楼市,未免有点扯
36氪08-10

 

编者按:本文来自微信公众号「诸葛找房」(ID:lengjing_qqfinance),作者:小诸葛,36 氪经授权转载。

相信不少人都去过一直以 " 文艺 "、" 小清新 " 示人,且充满 " 古早味 " 的厦门,总想去吹吹鼓浪屿的风,去旧茶摊喝一杯清醇的茶,去看一看有最美大学之称的厦大。厦门一直作为网红城市出现在大众视野,这次却因为房价彻底的火了一把。

近期,关于厦门房价暴跌的新闻甚多,有自媒体号报道," 厦门地价相比 2016 年几近腰斩!厦门开发商挥泪亏本甩卖;厦门楼市崩盘了!…… "

戴德梁行厦门总经理潘育敏表示:这种行文语气就是在博眼球,这才是在制造恐慌 ! 降价是存在,但和崩盘、恐慌,完全扯不上关系 ! 大家不要相信谣言,不传播谣言 !

实际上根据诸葛找房官方数据显示,近期厦门房价的确有所下降,但用 " 腰斩 " 和 " 崩盘 " 来描述确实有博眼球的嫌疑。

降价为何引来如此热议?

过去几年,高昂的房价不断勾起大家愁绪,尽管没有一个刚需不期待房价下降,但在种种事实面前,人们对 " 房价上涨 " 这四个字已经习以为常,见怪不怪。

也恰恰是这种惯性思维让人们固执的认为 " 房子是个特殊的存在,具有只涨不跌的属性 ",所以此次厦门降价的消息自然引起了广泛关注。

而这一降仿佛给了很多人希望,更让人兴奋的是刚刚宣布了坚决遏制房价上涨的消息,怕是厦门房价短期内无法回温了。

厦门降价早已初见端倪

我们都知道凡事必有因 , 有因必有果,从诸葛找房官方数据可以看出,厦门房价下跌并不是突发性的,在 4 月份厦门楼市已经出现初跌的状况,所以引起厦门房价下跌的 " 因 " 就需要我们仔细的顺一下了。

先说租售比,说起这个数据难免会有人诟病,觉得中国楼市何时符合过租售比?

虽然我国楼市的租售比一直比国际数值高出不少,但租售比作为国际常用的房地产投资价值体系指标的衡量标准,这个数据还是具有一定参考价值的。

实际上,我国楼市在经历了这两年二三线城市上涨后,很多城市的租售比远超一线城市。

从今年年初发布的相关数据来看,上海的租售比例为 644,深圳为 627,广州为 600,北京为 594,作为二线的厦门却秀了一把,租售比达到了 1100,全国第一!国际社会标准合理范围是 200-300!这么看来厦门被媒体称为全国泡沫之王也就有源可溯了。

所以目前厦门房价的下跌也在情理之中,与其说是房价下跌,不如说是房价正在回归理性。

北上广等城市还有丰厚的资源和学区等优质隐形福利附着在住房上,像厦门这种无明显特殊实力的二线,房价还直追北上广不是迟早会凉吗?

GDP 增长乏力

数据来源网络

再来说说 GDP 总量,2016 年厦门经济规模(GDP)在全国 50 名左右,在 15 个副省级城市中 GDP 总量排名末位,不如好多三线城市,就算是算上市区人口,厦门也还是一二线里最小城市。

而小体量意味着公司不多,工厂不多,就业机会和发展空间都受限。同时还面临着 GDP 增速并不高这一打击,厦门这几年明显慢了下来,这样的 GDP,和这么高的房价,显然不搭啊,不是作妖是什么。

谁作起来的妖

从厦门的人口来看,本地人口占比较小,百度数据显示,2017 年厦门市常住人口 401 万人,且全市有 57.2% 的常住人口户口登记地为其他地市,也就是说有近六成为流入人口,可见非厦门人口买房的不在少数。

如上图所示,在易居研究院发布的房价收入比偏离度报告中,厦门稳稳的排在第一,甩出排第二的南京 5.9%!

可见,这么多的外来人口和如此不合理的收入比,让不少人对厦门的房价感到不可思议。

而这种不可思议的背后显然有不少炒房客的功劳,像福建等地不少丰厚民间资本在厦门楼市有利可图的状况下不断涌入,一步步抬高房价,由炒房客吹起的泡泡不断增大。

限购是泡沫最大的照妖镜

靠外地人和投资客撑起的楼市泡沫,一旦遭遇严厉限购,很快被打回原形。

2016 年下半年至 2017 年,厦门调控相当严厉。

16 年 8 月底,厦门就宣布执行住房限购政策,明显早于其他二线城市。17 年 3 月,厦门大规模升级调控,限购升级,认房又认贷,这也是市场降温的重要原因。

调控不断收紧之后,大量外地人被拦在了门外!楼市基本靠本地需求支撑。

过去几年,厦门房价一直偏强势,房价水平明显背离了多项其他指标,存在一定程度的泡沫,而这种调整对厦门楼市前些年火热的投资氛围泼了一盆凉水,造成不少泡沫破裂,特别是二手房。

厦门均和土地评估有限公司董事长王崎表示:厦门房价确实有回落,像湖里的老破小原本也涨的非常高,现在也回落到了正常水平。

不少人担心厦门的这种现状会进一步扩大。对比不同城市看,此次厦门房价下跌有着不容小觑的启示意义,这既给 " 炒房客拉升房价,刚需族接盘 " 的模式带来了震慑,又给房价过高的二三四线敲响了警钟。但对于发展良好,GDP 总量支撑实力强劲,企业多,资源多的城市来说还是不太会出现厦门这种现状的。

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