一个地产项目高周转背后的潜规则
36氪2018-08-10

 

编者按:本文来自「每日经济观察网」,作者:陈博,36 氪经授权转载。

不到 40 天时间,碧桂园位于上海、杭州、安徽的项目工地坍塌 3 次,造成共计 7 人死亡,多人受伤。7 月 30 日,上海奉贤安全生产监督管理局对碧桂园工地 6 月 24 日发生的坍塌死亡事故发布调查报告,指出的第一个间接原因,就是建设单位盲目赶工催进度,压缩工期。

碧桂园素以高周转著称。据同花顺数据显示,2017 年,碧桂园营运资金周转率约 2.55,远高于万科的 1.56。对房地产企业来说,高周转有着明显的现实意义,它能够提高资金的使用效率,让有限的钱在有限的时间里创造更大的价值。

但近期频发的工程事故,引发了行业内对高周转下建筑安全的担忧。这说明,高周转对房企统筹各种资源的能力提出了更高的要求,开发速度、业绩目标必须与能力相匹配。

经济观察报采访了某百强房企的一位项目总经理,介绍了项目从拿地到整体售罄的全过程,以期还原一个高周转项目的重要时间节点和资源调配过程。

以下内容为受访者口述记者整理。

都说项目开发是一场与时间的赛跑,这其间的紧迫性,只有操盘过项目的同行,才真正懂得。

我所在的公司,是一家百强上市房企。大约十年前,在公司 " 深耕珠三角 " 的决定下,我们风尘仆仆南下,拉开了布局广东的序幕。如今,在南中国这片沿海土地上,我们的项目遍地开花,销售业绩一路飙升至 200 多亿元。

若想快速实现在一个区域的规模化发展,高周转是不可绕过的一道坎。" 高周转 " 一词最近频频出现,伴随着各方的审视与质疑。在我看来,高周转无非是快速办证、快速开盘、快速销售、快速回笼资金,再快速将资金投入下一个项目。

一位在万科工作的朋友说了,高周转的核心是工期必须要快,如果工期不快,资金就没法第一时间回笼。不过,高周转的关键在于要符合客观规律,一旦违背客观规律,后续可能会酿成大问题。

我们公司采取的周转策略是 "369",即拿地 3 个月内开工,6 个月内出正负零(即基准面下完工、开始进行地上施工),9 个月内拿预售证,第一次开盘的去化率必须达到 8 成。

我也经手过一个周转速度更快的项目。两年前,我们拿下一块总建筑面积约 100 万平方米的土地,折合楼面地价约 5000 元 / 平方米。半年后,项目第一期两栋楼获批预售证,旋即开盘。

3 个月开工," 无证施工 "

如今的房地产行业,土地市场竞争愈发激烈,比业绩更重要的,大抵就是资金问题。地价是每家房企开辟新项目必须面对的第一道难题,按照当地土地出让的要求,地块在成交后即时签订《成交确认书》和《出让合同》,开发商一般还须自签订《出让合同》之日起一个月内一次性付清成交价款。

如此短暂的支付时间,高达 50 亿元的地价,哪怕是我们公司这样的规模房企,也压力山大。高周转的优势在这时候便显现无遗,依靠前面项目快速回笼的资金,我们有惊无险地缴纳了大手笔的地价。

土地购置款搞定之后,项目开始报建审批。按照当地的理论办理速度,拿地之后办理修建性详细规划,至少需要 1 个月时间;接下来办理《建设工程规划许可证》(以下简称 " 工规证 "),也至少 1 个月;最后拿到《建筑工程施工许可证》(以下简称 " 施工证 "),大概还需要 20 天时间。所以,除非整个报建流程没出现任何纰漏,3 个月开工的时间才具备可能性。

我们这个项目,赶在当年 9 月底开工,从拿地到开工恰好大概 3 个月时间。但实际操作中,我们的工规证是 11 月上旬才审批完,施工证 12 月上旬到手。这也意味着,3 个月开工其实是无证施工,直接导致的后果是罚款。" 无证施工 " 是我们这一行的潜规则,为了尽快回笼资金,大部分开发商都会将无证施工的罚款列入成本中。

融资压力重重,施工方垫资

在拿地之前,我们公司内部已提前召开定位会,千万别小看这个定位会,项目后期产品如何规划?定位哪种客群?销售价格如何界定?都会在这个定位会上做出初步判断。项目启动后,我们的第二道难题是开发成本。

这个项目定位刚需,土建造价大约 1000-2000 元 / 平方米,因为毛坯交房,不用计上装修成本。再加上外墙、门窗工程、园林景观、公共配套等建安成本,整体算下来,每平方米大约 3000 元的造价。如果是带精装楼盘,普通装修单价估计增加 800-1000 元 / 平方米,工程款也是一座 " 大山 "。

如何借到钱,而且是便宜的钱,对我们开发商来说至关重要。首屈一指的融资渠道当属开发贷。

一位阳光城的财务朋友解释得很清楚,当前开发贷的利率大约为 7%-8%,非标贷款利率主要根据项目所在的区位及具体情况来决定,一线城市可能是 8.5%,但三四线城市高达 11%-12%。

开发贷占据房企融资的比例超过 5 成,但银行由于表内资金规模紧张,这两年对开发贷的申请要求也愈发严格。

阳光城的财务朋友说,除了传统的‘ 432 ’(即施工证、工规证、国土证、预售证等四证齐全、除去土地款之后的 30% 自有资金、二级开发商资质)等硬性规定之外,银行往往优先提供给总行合作名单内的房企。排名 50 名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金,即便有,大部分利率也是基准上浮 50%。

而且,银行开发贷主要针对普通住宅,即商业占比低、非别墅、产品主要为去化快的中小户型,区位主要偏向于二线以上以及环一线城市群中的三线城市。

既然开发贷获取困难,能否从非标融资借到 " 更贵 " 的钱?答案也是否定的。去年 12 月,中国银监会下发的一份《关于规范银信类业务的通知》规定,不得将信托资金违规投向房地产领域。

融资渠道遭到 " 围堵 ",这个时候,施工方带着钱前来救场。地产行业的另一个潜规则是,施工方先垫资,再按照施工进度和节点还款。以我们这个项目为例,约定按照出正负零、拿预售证等节点支付总费用,每个月根据当月产值(施工面积)的 70%-80% 另外付款。

6 个月后,首次开盘

开发资金的难题暂时缓解,工地上热火朝天地干起来,我们开始追赶施工节点。这个项目规划了一层地下室。

土方工程的进度主要由地下室层数来定,它也决定了出正负零的时间。如果项目不在市中心,政府不控制泥头车进出时间,每天正常挖土,将近一个月可以挖完一层。挖土时同步进行基坑支护,后续还需要半个月的时间进行基坑支护收尾。加上打桩、验收再费时一个来月,大概 3 个月才能将一层地下室的桩基做完。

但我们这个项目当地规定泥头车只能夜间进出,如果想抢工,付出的是更高的成本以增加车队与人手。

为了更快拿到预售证,我们采取了分块开发的模式。比如第一期,我们推出的是 2 栋楼,施工的时候先对这 2 栋地下区域实施土方工程。从 9 月底启动土方工程到一层地下室完工,总共花了 2 个多月时间,11 月上旬,第一期的 2 栋楼出正负零。

出了正负零,地面上的建设期就顺利许多。一般来讲,裙楼每层的建设时间大概 20 天,标准层的建设时间是 5-6 天。按照当地商品房预售许可证的办理规定,七层及以下的商品房项目,要完成结构工程并封顶;七层以上的商品房预售项目,要完成三分之二结构工程。这个项目第一期的 2 栋楼都是 7 层以下,12 月中旬封顶,旋即顺利拿到了预售证。

自拿地时间算起,6 个月后,这个项目首次开盘。推出的这 2 栋楼可售面积约 3 万平方米,均价约 1.2 万 -1.3 万元 / 平方米,一期开盘去化约 80%。按此估算,首次回款约 3 亿元。这笔回款,我们继续滚动投入到第二期的施工建设中。

与上述这个项目的开发逻辑相似,每家房企在进行大体量项目的开发时,一定会用最短的时间抢工部分楼栋,开盘销售再将收益投入下一期。

自拿地到整体售罄,这个项目用时两年,也就是资金回正用了两年时间。从当地项目的开发情况来看,这已经算开发速度非常快的项目。

扎根开发商这么多年,我没有哪一天不为了赶工感到焦虑,每每压力山大。

严格来讲,一个房地产项目的整体利润通常只有 10%,对于地产公司而言,如果不尽快周转、回笼资金还款,按照目前的融资利息,整个项目的成本会是难以承受之痛。

再算笔账,你干一个一年半之后赚 15 个亿的项目,远不如通过高周转半年赚了 10 个亿,再将这 10 个亿滚动投资开发下一个项目赚更多的钱。

但是,每个项目的工程质量管理都有标准工期,进度和质量永远很难兼顾。一旦不顾一切高周转,很多动作就会变形,从而触发更多突发事件。

比如上述那个项目,首次开盘半年已是极限。如果真的再缩短时间,将首次开盘时间提前到半年以内,那表示,将有更多东西可能不按照常规操作。

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