如何看待此次降准对房地产市场的影响?

 

10 月 7 日,中国人民银行决定,从 10 月 15 日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率 1 个百分点。房地产市场对金融政策十分敏感,此次降准是否会对当前楼市产生一定影响?对此,本报记者采访了有关专家。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为,此次降准对房地产市场的影响比较有限。此次降准并不是大水漫灌,特别是降准释放的部分资金用于偿还中期借贷便利,属于两种流动性调节工具的替代,而余下资金则与 10 月中下旬的税期形成对冲,事实上增加的流动性有限。

此外,董希淼说,央行强调,此次降准将增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源,也就是说,将引导资金向金融薄弱环节和重点领域流动,央行也将采取措施加大引导和考核,因此流入房地产的资金不会很多。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,观察降准对房地产市场的影响,主要看两个方面。一是对房地产企业资金来源的影响。国家统计局的数据显示,今年前 8 个月,房地产开发企业到位资金情况中,国内贷款 15783 亿元,下降 6.6%。也就是说,今年前 8 个月,来自于银行贷款的资金是下降明显的,导致房地产企业的资金总体上趋紧。邓郁松说,降准是否会对楼市产生影响,要看客观上是否会让房企资金链趋紧的情况在一定程序上得以转变。

二是看对按揭贷款的影响。按揭利率直接影响购房者的购房成本,会对居民购房的积极性产生较大影响。如果银行按揭利率下降,居民购房成本降低,可能会带来市场的销售增长,进而提高楼市热度;如果按揭利率上升,购房成本增长,则可能让楼市的热度相对降低。国家统计局数据显示,今年前 8 个月,个人按揭贷款 15605 亿元,下降 1.0%。降准后,如果商业银行可使用的钱多,使得按揭利率的下降、按揭贷款的增加成为一种可能。

在邓郁松看来,保持房地产市场的平稳健康发展,金融条件的稳定是十分重要的一环。邓郁松说,楼市对金融环境的变化最敏感,要确保房地产市场的稳定,必须要首先确保金融条件的稳定。要稳定楼市的预期,必须要有稳健、中性的金融环境。随着经济形势的变化,银行降准是随时可能发生的,而要避免由于金融环境的变化可能给楼市带来的不利影响,避免房地产市场的大起大落,必须要采取有效、审慎的方式稳定住房金融条件,必要时可以采取调整首付等方式,对冲金融政策调整可能带来的不稳定因素。

当前,有些城市的个别楼盘对住宅产品降价销售,知名房企的秋季例会以 " 活下去 " 为题目,这些现象都引发购房者关注。房地产市场遇冷了吗?应该如何看待当前市场形势?

对此,邓郁松认为,从总体而言,对当前房地产市场有两个印象。一是资金链趋紧;二是库存量相较于 2014 年、2015 年明显减少。邓郁松说,个别楼盘降价,是其为应对自身流动性风险作出的紧急处理,是面对资金链趋紧的一个必然措施。

当前,热点城市房价依然偏高,供需不平衡依然是热点城市房地产市场的主要矛盾。因此,在热点城市应进一步扩大供给,促进供需平衡。值得注意的是,去年以来,三四线城市以及县城的房价有所上涨,然而这些城市中的绝大多数,住房的总量是不缺的,再以房价上涨为由大规模进行开发也无必要。一旦再进行盲目的大规模开发,可能会造成新一轮的供给过剩。因此,调控政策必须重视 " 因城施策 ",合理确定供地规模和开发节奏。

未来,房地产市场的平稳健康发展离不开长效机制的出台。在邓郁松看来,对于基础性制度和长效机制的建立,土地和金融是最值得关注和规范的两个方面。土地方面,应实现人地挂钩," 有多少人供给多少地 ",合理确定供应节奏,实现供需平衡;金融方面,则是应该给房地产市场创造稳定的金融环境,着力稳定房地产市场金融条件。

董希淼认为,当前房地产市场受到调控政策的影响更大,银行信贷也有所收紧,今年以来,一线城市房价有所回落,成交有所下降,二线也有较为明显的回落。未来,房地产税立法的预期对市场有一定影响,整个市场金融供给也将是偏紧的状态,房地产企业,特别是中小房地产企业要对流动性做好充分准备。(经济日报 - 中国经济网记者 亢舒)

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