如果出台 15 年的限售政策能把房价降下来吗?

 

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出台 15 年的限售政策能把房价降下来吗?

(非特别标注,文章皆为谭浩俊原创)

本轮楼市调控,最显著的一个特点,就是包括限购、限贷、限售、限价等限制类手段全部到位,也正是这些限制类手段的使用,让房价上涨的势头得到了有效遏制。特别是限售政策,在此前的楼市调控中,并没有使用。因此,也被认为是最有效的调控手段之一。于是,有网友问,假如出台时间长达 15 年的限售政策,是否能够让房价降下来呢?

用限售的方式遏制交易。确实是遏制炒房的重要手段,也是能够发挥作用的重要手段。但是,需要明确的是,房价上涨的原因,到底是什么,到底哪些原因才是房价快速上涨的根源。也只有这样,才能把房价真正控制住、遏制好。

而就目前的情况来看,影响房价的原因,或者说决定房价的原因,主要是三大方面——土地、炒作、资金,亦即土地的价格、炒房行为和开发商是否有足够的资金做支撑。

很显然,炒作只是其中的一个方面原因。而限售,则是遏制炒房的一种手段,一种比较有效的手段。因此,仅仅遏制炒房,只是堵住了房价推动上涨的一个通道,另外两个通道能否也遏制住,才是关键。

首先来看地价。从此轮房价上涨的情况来看,如果说起步还可以从开发商暴利中找到一些原因的话,紧接着就是地价快速上涨的带动。过去,地价占房价的比重不到 20%,也就是说,房价主要是建筑成本与开发商利润,以及各种规费。而建筑成本与规费都是相对稳定的,房价变动主要看开发利润。所以,控制房价比较好办。

但是,从目前的情况来看,地价占房价的比重已经接近一半,高的地区超过 60%。那么,控制房价的关键就是要控制地价了。如果地价能够下降一半,房价就能下降 20% 以上,热点城市更是可以下降 30% 以上。由此给广大居民带来的利益该是多少。

由于地价过快上涨掩盖了房价上涨的真实含义,而开发商则可以利用地价做出各种各样的花样。因此,调控的难度也加大了。从而给了炒房者更大的炒作空间,给了开发商更多利用空间。为什么很多企业要把资金拿来投资房地产,去不惜一切代价地买地,原因就在于,地价有空间,还有炒房者帮忙。

如果地价控制住了,房价的透明度高了,炒房也就比较好控制了,如果能够限售个十五年,应当会效果不错。特别是地价下跌带来房价下跌,炒作的空间就会大大降低,炒房者会因为房价下跌而落荒而逃,而不会再给房价添油加醋。

再来看资金。开发商所以敢对抗调控,敢死杠房价,就是因为手中有钱。为什么会有钱,多数开发商自身并没有多少钱,更多的钱是来自于金融机构。也许有人会说,调控如此严厉,银行也都出台了限贷政策,开发商怎么还能从银行拿到钱呢?问题就出在这里,出在银行身上。

按照央行发布的数据,截至 2018 年 6 月末,全国房地产贷款余额 35.78 万亿元,同比增长 20.4%,增速比上季度末高 0.1 个百分点;上半年增加 3.54 万亿元,占同期各项贷款增量的 39.2%,比上季度末高 0.1 个百分点。

开发贷款仍在增加,开发商仍然能够源源不断地从银行获得资金,又怎么可能不死杠房价呢?所以,银保监会也于 8 月份开出了 418 张银行类罚单,罚没约 13139 万元,问责 265 人。其中,五大行收到罚单 46 张,股份制银行收到 14 张罚单。而从受处罚领域来看,房地产类贷款成此次监管重点,多家银行因个人信贷资金违规流入楼市而受到处罚。如建设银行宁波市分行,8 月份因个人贷款资金违规流入股市、房市,被罚 20 万元;此外,重庆农村商业银行,因贷款资金借道建筑企业投向房地产,被罚 50 万元。

所以,资金充足,也是导致开发商敢于死杠房价、房价难以平稳甚至下降的主要原因之一,是必须解决的难题之一。在这样的情况下,仅仅出台限售 15 年的政策,还是远远不够的,必须同步出台能够遏制地价上涨和控制开发商资金的手段。只要地价控制好了,开发商资金紧张了,房价就会越来越稳定,炒房者的信心就会大受打击。特别是手中有多套房的炒房者,会迅速抛售,继而带动房价的进一步下降。

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