一个好政策,让房东慌了

 

前两天,一篇题为《房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文章在网上流传。

文中贴出了一张房东口吻的截图,房东表示," 昨天告诉租房者,你要是申报租房抵扣,我赔钱不租了 ",给出的理由是," 你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知我去‘开发票’,单房产税一项就需要交纳 360 元(全额租金 3000 元乘 12%) ,这还没算增值税和附加税等。"

(图片来自微博)

一个好政策,让房东有点儿慌

按照国家税务总局实施的《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》,纳税人在填报住房租金信息时,必须填写出租方(即房东)的信息,信息包括房东的姓名、身份证号和住房地址等。

这样一来,租客填报之后就暴露了房东本人和房屋的信息,而目前很多房东又没有将自己的房租所得去申报纳税,这就让房东担心自己可能会被税务局查缴出租房屋的税收,如果被查到没缴纳过税费,可能以后还得补缴,如此,房东当然不乐意,所以这才出现个别房东甚至以涨房租为要挟,让房客放弃专项附加扣除。

尽管,有税务人士第一时间 " 安抚 " 称:

「 目前地方不大可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税,税务总局也没有这方面加强征管的通知。」

但是,房东的忧虑依然无法打消,认为尽管现在不大可能去查租金收入是否缴税,但是既然已经录入了信息,以后想查还不是轻而易举的?" 秋后算账 " 可能让自己吃不了兜着走?

而租户也忧虑,在房租抵扣个税之下,未来租金是否会上涨,并将全部转嫁给租客?

普及一个认知:出租房屋的收入是要缴税的。

可能很多人觉得,我自己花钱买的房子,把它租出去的所得是我的收益,并且买房时就已经缴过税了,理应全部归自己所有。但事实上,按照法律规定,房屋租赁的所得也要缴税。

1986 年,我国出台了《房产税暂行条例》,其中明确,房产税由产权所有人缴纳,而 " 非经营用的房地产 " 则在免税之列。

也就是说,如果房子是用来自住的,不用缴纳房产税;一旦用于出租,性质就变成了经营所用,就得缴税。

当然,这项房产税,与我们近两年热议的房地产税还是有不同的。房地产税是广义上的房产税,征管范围更大,既包括租赁,也包括持有和交易。

那么,房租租赁所得,到底要缴纳多少税?

网传的不仅有 " 解除合同赔你钱 " 的戏码,还有房主称 " 单房产税一项就要征收 12%。"

税负当真这么高吗?

规划君也去查了一下相关要求,从税目上看,确实不少,具体包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等。其中,增值税、房产税和个人所得税是住房租赁三大税费。

但是要说税负,其实也不高。

一般来说,税务部门为了简化计算,会设定一个综合税率,不同省市和地区的差异较大,比如北京、上海等地按 5% 来征税,另一些地方根据租金收入不同,设置了 4%-8% 的不同征收率。

比如,北京一个房东出租住房,每月房租收入 3000 元,按照 5% 综合征收税率,每月实际缴纳税款为 150 元,一年就是 1800 元,并没有网传中计算的那么高。

尽管税负没有想象中的那么高,但是让房东忧虑的另一个现实是,当前的租金回报率实在不高。

下面这组数据,是 2018 年第三季度,我国主要城市租金回报率的情况:

(图片来自网络 点击可放大)

可以看到,北上广深四大一线城市的住宅租金回报率均低于 2%, 而其他城市也多在 2% 左右,远比 4%-8% 不等的房产税率要低。这意味着,租赁本身就是一门亏本买卖,如果未来房地产税再一出台,税负压力可想而知。

房租会涨吗?

影响房租涨跌的因素,并不仅仅在于某个政策上的决策,还跟供需、收入等其他因素有关。

但就现在这么看,如果无法打消房东对于租金税前扣除的忧虑,大概率是会把额外的税费转嫁给租户的,而租户要承担 " 要么涨租金要么放弃抵扣 " 的两难选择。

但从长期看,像人口净流入的一线城市,供需关系摆在这里,现有的租赁房源跟不上人口增速带来的租房需求,房租自然会涨;而对于人口净流出的城市来说,本就供>需,随着经济下行的压力增加,收入涨幅回落,那别说涨房租了,哪怕降房租,也可能会面临没人租的情况。

一边是个税可能少缴几十块,另一边是房租可能上涨几百块钱,权衡之下,你会怎么做?

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