为你揭开楼市真相:以前的调控全错?

 

◎作者 | 柯谈

◎来源 | 柯谈地产观(lincokk) 已获授权

从众心理、人云亦云,是国人骨子里的一种气质,说到底,是因为民族自信心还没有完全建立起来。所以,我们做任何事,不是追求正确与否,不是追求事实真相,而是怕落单,怕被人排挤,渴望获得多数人的接纳。

楼市里同样如此,媒体大肆宣传的,公知肆意鼓吹的,舆论疯狂洗脑的,不管正确与否,都会形成这个社会对楼市的评价体系,掩盖了事实的真相,因此而做出的判断往往就是错误的。

今天我就想和大家聊聊,那些你们一直以来信以为真,但却非常荒谬的楼市 " 真相 "。

01

以前的调控全错

房价疯狂上涨了 20 年,楼市疯狂调控了 20 年,没有调控,房价也不会涨的这么狠,没有暴涨,去哪找调控的借口。

以往所有的调控基本都是在限制需求端,调控百姓,今年鼓励你买,明年禁止你买,今年说你是刚需,明年说你是炒房。限购、限贷、限商、限售、限公司、限离婚、限未成年,增值税、个税、契税,首付门槛、银行利率,所有这些都是针对百姓购房的限制手段,通过一松一紧,达到去库存,保经济的目的。

但是,20 年的历史经验反复证明,调控需求端是最大的错误。调控需求端只能暂时的延缓、压制或者刺激百姓的购房需求,尽管可以暂时达到眼前的短期目的,但是根本无法改善市场的供需结构,不能改变住房短缺和错配的问题,反而会一再打乱市场经济的自我调节作用。结果众所周知,越调越涨、越涨越调,不调不涨,一涨就调,最终调控的周期就演变成了房地产的周期,百姓从此对调控完全失去信心。

现在 " 房住不炒 " 的逻辑正在努力扭转过去这种只调百姓的局面,正在从共有产权房、限竞房,租赁住房、集体土地入市这些供给端发力,真正建立居者有其屋的市场。

只有当调需求彻底转变为调供给,所有调控可以全部退场之时,房价才会结束暴涨。过去的逻辑完全错误,但可喜的是我们已经认识到了这一点," 房住不炒 " 的开局值得期待,但长路漫漫,但愿不会重蹈覆辙。

02

二十年的泡沫

黄河之水天上来,黄河从上游带来巨量泥沙,导致中下游的部分地区河床已经明显高于城市海拔,为了防止黄河决堤,各地只能不断的加高堤坝,形成了天下奇观地上悬河。

我国的高房价和地上悬河异曲同工。在北上广深比肩纽约伦敦,三四线城市纷纷过万的当下,为了防范金融风险,防止泡沫破裂,只能不断的出台政策防止大跌,维持高房价的存在。

我国百姓眼中的高房价由来已久,房改有多久,泡沫就诞生了多久。现在仍然活跃在各大媒体上的清华经管学院教授魏杰,曾经在 2001 年时就在中央台信誓旦旦的说:" 如果楼市不崩盘,我就去跳楼 "。20 年过去了,结果呢?魏教授现在仍然是砖家学者智库。

房价存在泡沫不重要,防止泡沫破裂才最重要。每一轮房地产牛市都会耗尽百姓的积蓄,这就需要调控出场,允许居民重新积累财富,重启购买力。所以说,房价不能一直涨,需要平台阶段性的休息调整,待居民积蓄达到规模后,才能进入下一轮牛市,否则居民收入支撑不住银行杠杆,房价就会崩盘。这就是防止楼市泡沫破裂的真相。

所以,房价有泡沫不可怕,泡沫伴随了我们 20 载,关键是我国的产业升级和居民收入必须跟上,只要居民收入持续性的上涨,房价泡沫就不会破裂,支撑房价继续上涨的动力就还在。

只要我们不突破涸泽而渔、杀鸡取卵的底线,泡沫就不会破,这个度的把握正是考验高层智慧的所在。

03

城市的未来

2016 年开始,成都兼并了简阳,西安代管了西咸新区,青岛吃下了即墨市,杭州吞并了临安,济南合并了莱芜。

2017 年,抢人大战在神州大地疯狂上演,彻底开启了人才争夺的元年。成都、杭州、南京、武汉、海南、西安、天津、长沙,所有二线城市再加上几个不服输的三线,对人才的需求,毫无下限、如饥似渴。这其中,最大赢家非西安莫属,短短 20 个月吸引 100 万人落户,单单是 2018 年度,西安新落户人口就超过 75 万。

2019 年春节之后,硝烟继续。第一个工作日 2 月 11 日,常州就出台了《常州市户籍准入管理若干规定》,两天后的 2 月 13 日,西安发布《关于进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知》,常州、西安的落户门槛已经归零,只要你愿意,是人都欢迎。

一线的未来是对标纽约伦敦,二线的目标是成长为中国的一线。未来,我国城市分级不会分为 1-5 五个等级,而是只有两级:大城市和小城市。按照我国的经济体量,至少需要 20 个一线大城市。所有的资源、人才、财富都将集中在大城市,小城市将沦为农业畜牧业、低端制造业、重化工业的基地。

做大做强省会二线城市,参与全国资源和政策的争夺,获得中央的制度倾斜和重视,是每个省份现在最为紧迫的任务。

最近,我老婆的表弟在卖房,他住在辽宁四线城市盘锦,挂牌好几个月了,看房者寥寥无几。所幸,昨天 2 月 17 日刚刚签了卖房合同,合同之不规范令我震惊,只有一页 A3 纸,还好在我的远程遥控下,顺利完成。这套是他 2010 年买的毛坯新房 106 平,48 万,单价 4500 元,装修花 10 万,昨天签的卖房合同是 44.5 万,9 年时间,算上房贷利息、装修和房价下跌总共亏掉 20 万。

这就是小城市的悲哀,历经 2012 年、2017 两轮大牛,房价巍然不动。这种房住不炒的现象背后,反应的却是市民收入的连年下滑和就业机会的枯竭。

这就是中国的城市分化,伴随着几十个新一线城市的崛起,大量的三四线城市将逐渐萎缩。未来,这种分化势必愈演愈烈。今后,你的未来,不是由你的能力造就,城市的未来,才是你未来的基础。

04

老破小的宿命

很多砖家都说老破小没有前途,千万别投资。这句话就是彻头彻尾的谎言。

记住,抛开地段说房产都是耍流氓。辽宁盘锦的老破小当然没有前途,但上海内环内三条地铁交汇的老破小就是绝对的优质资产。

老破小的前途不是由房子本身决定的,而是由外来刚需的数量决定的。本地人以改善置换为主,而外来刚需预算有限,上车老破小是必然选择,这才是老破小的价值所在。

租赁市场是外来刚需的 " 蓄水池 ",是房价上涨的源动力。北京租赁人口 863 万,上海 951 万,北京上海租赁人口占常住人口的 40%,深圳 80% 的人都是租房居住。租赁最终都会转化为购房刚需,5 年后还会转化为置换刚需。

上海二手房指数办公室数据显示:2019 年 1 月,上海总价 300 万元以内的二手房成交占比 64.97%。300 万在外环内就是 30-60 平老破小。我们在仰望千万豪宅的时候,切记不要忘了,上海 2/3 的房子总价都在 300 万以内,这才是事实的真相。

我在失联的文章中曾经提到过一位拆迁的同事,年前,他刚刚顺利拆迁,乔迁新居。他家位于上海长宁区天山支路的老破小房子拆掉,补偿了两套房,一套是中环内双流路的次新电梯房,一套是青浦华新的多层电梯房。原先的老破小评估价 396 万,补偿的两套总市值 840 万,另加 45 万现金奖励,瞬间身价翻倍。

房产本无价,地段才是金。持续不断的人口输入,大量的外来人口,才是房价上涨的推动力。一线和强二线城市核心地段老破小的价值,已经超脱了房子本身,而是这个城市所有资源的汇集点,它的价值主要体现在租金收益、房价升值和土地增值带来的拆迁收益三个方面。相反,弱二线和三四线的老破小则是注定被抛弃的。

小城市大户型是刚需,大城市小户型才是刚需。说白了,老破小的宿命就是城市的宿命。

05

无人接盘的养老地产

过去几十年,我国之所以能高速发展,根本原因就是年轻的劳动人口数量处于顶峰,人口红利不断释放。现在无可厚非,我国已经迎来了全社会的老龄化。

精明得开发商早已嗅到了商机,于是乎,各种养老地产应运而生,依山傍水,打着郊区无雾霾,天然纯绿色的幌子,试图解放老年人的退休生活。

殊不知,养老地产一开始就与我国的养老传统背道而驰。我们讲究的是天伦之乐、子孙绕膝,和国外的冷漠亲子关系完全两样。

我们可以问问自己的父母,他们哪个不是希望白天带孙子,晚上广场舞,周末老年大学,定期组团出游。哪个老人不是希望楼下商场、街角菜场、隔壁麻将馆、对面小公园的。

然而,所有的养老地产基本都处在地价低廉的远郊,完全脱离了老人赖以生存的生活圈和交际场。这样的养老地产,说是监狱都不为过,探视不方便,出门一片荒。

最近,一位投资客朋友和我说,他想卖掉上海内环的几套老破小去郊区买养老房等 30 年后退休。我差点一口老血喷他脸上。

暂且不说,远郊的升值空间完全和内环内不是一个量级,就算你搬去郊区住,你孩子以后读书,上班,孙子以后读书上班如何解决?

养老地产不仅不适合老人居住,更不适合投资升值,那些心怀诗和远方的朋友,还有那些投资无门的小白,试想下,你现在入手了远郊的养老地产,将来谁来接你的盘?

06

新区的命运

汉语博大精深,中华文化源远流长,我们最擅长的就是创造新词汇,赋予新含义,树立新目标。新城、新区、高新区、开发区、新市镇、特色小镇、自贸区、自贸港琳琅满目,此起彼伏。

目前,我国有 3500 多个新城新区,国家级新区就有 20 个,第一个国家级新区是上海的浦东新区,诞生于 1992 年 10 月。直到 2006 年,第二个国家级新区滨海新区才在天津诞生,除此之外,国家级新区还有两江新区、舟山群岛新区、兰州新区、南沙新区、湘江新区、赣江新区、雄安新区等等。

在这 20 个国家级新区中,只有浦东新区发展最好,广州南沙新区、成都天府新区、重庆两江新区和雄安新区比较有前途,其它的 15 个都还在起步阶段,前途坎坷,长路漫漫,更别说剩下的 3500 个低等级新区了。

一个新区的发展,规划是必须要做的,但规划何时落地,资金何时到位,产业如何引进,方向如何把控,当地领导会不会调动,新官会不会支持,这些都充满了未知,不经历几轮国际经济危机,一个新区是不可能成熟起来的。

投资新区是何缘由?这些地方的唯一优势就是便宜,便宜能当饭吃吗?产业引进、人口导入没有 10-20 年根本不可能有起色,建几栋政府大楼,开几家银行就是市区了吗?建成繁华都市区至少需要 30-50 年。全国那么多新区,有几个可以成为未来的浦东?虽然不能有地域歧视,但是客观讲,浦东至今仍然不算上海中心城区,除了个别板块房价很高外,其它地方还是一片荒芜。

千万别被新区所谓的光环蒙蔽。新区的概念更像是广泛撒网,重点培养,地方积极性不能打击,表态的热情值得肯定。至于未来能不能成就要看天时地利人和了。

07

哪里限购买哪里

调控松松紧紧,楼市起起伏伏。但在全国范围内,有两类城市与众不同,一类是不管调控多紧,都是涨的多跌的少,比如一线强二线,还有一类是不管调控多松,都是跌的多涨的少,甚至是多年不涨,比如东北,山西、陕西和内蒙、甘肃的三四线城市,这代表了大多数中国小城的现状。

当然,在同一城市中,也分限购区和非限购区,典型的城市是广州、杭州、宁波、沈阳、青岛、济南。

限购代表着过去房价的暴涨,和未来升值的潜力,投资房产一定要选择这样的区域。千万不要因为错过了最佳时机,被限购挡在了门外,就随便选择投资标的,为了投资而投资。

说的直白点,给你两条路选:要么把心思用在破限购上,要么耐心等待限购放开再投资,你有限的子弹一定要打到靶上。

限购的城市、限购的区域,才是你需要挖空心思,削尖脑袋挤进去的地方。等到放开限购的那一天,你就看得出来,哪里涨的快,哪里跌的快了。

务必记住一点,哪里限购买哪里,而绝非哪里便宜买哪里。

08

最抗跌的房产

太多人在后台问我,什么房子最抗跌?哪个板块最保值?

今天我在这里统一答复,最抗跌的房产有两类:一、优质学区房,二、核心地段的高品质次新房。除此之外,绝无其它。过多的解释显然没有必要了,懂者已懂。

豪宅只是身份的象征,财富的认证,但豪宅并不抗跌,因为豪宅不是必需品,而是奢侈品,受众群相对较少。而且,一手豪宅通常定价较高,提前透支了很多年的上涨预期。遇到楼市调控,降价风险很大。比如上海汤臣一品、翠湖天地、绿城黄浦湾,房价涨幅已经严重跑输普通住宅,而且起伏巨大,这种房产适合居住,但不适合投资。

09

一代人一个阶层

大概从 5 年前开始,有关阶层的讨论就愈演愈烈,这说明人们逐渐开始意识到,仅仅通过自身的刻苦和努力,已经很难过上自己向往的生活,资本的运作、独角兽的扩张、房价的暴涨,阶层的割裂愈发明显。

如果按照财富来划分,这个社会可以分为三个阶层:劳动阶层、资产阶层、金融阶层。

劳动阶层是最底层,靠出卖自己的体力、脑力和时间,来换取报酬,手停嘴就停,不干活就没饭吃,这个阶层是我们这个社会的底色,我们的父辈大多也属于这个阶层。

中间的是资产阶层,是指除了工薪收入和自住房以外,还有额外的几套房产出租和股票基金收益,即使不工作也能维持基本的生活品质。这正是我们很多年轻人追求的人生目标。

最顶层就是金融阶层,这个阶层主要是大企业高管、创业成功者,依靠融资和上市获得了高额的股权分红,财富积累靠资本运作,靠钱生钱。

所以,你可以发现,现在的社会还是在以房产划分阶层。如果你只有一两套自住房,还是靠工资生活,那么毫无疑问你属于劳动阶层。如果你有三五套房产,生活品质不受工资所限,那么你就属于资产阶层。如果你的财富已经超过房产的衡量范畴,已经完全不需要通过房产来界定,那么恭喜,你已经处在了金字塔尖。

说的通俗一点,只要你还有买房的欲望,还想通过房产来彰显自己的富有,那说明你还没有什么财富。

我们的父辈大多数就是典型的劳动阶层,信奉自食其力,而现代社会最崇尚的恰恰是不劳而获。

我们从小城市来到大城市发展,拼搏一生,积累下几套房产,来换取我们子女立足大城市的资本,让他们获得更优质的教育和更多的可能性,他们才有可能从资产阶层上升到金融阶层。

这个世界越来越残酷,这个社会越来越不友好,父母越是不努力,孩子越没有出路。一代人完成一个阶层的爬升,也许这才是我们这个社会能够持续发展的根本动力!

10

致敬

80 后很多都是星爷的粉丝,我也不例外。真正的铁粉不是被他的喜剧俘获,而且被他屌丝逆袭的人生感染。

他永远是在用一个喜剧的外壳,来表演一个悲剧的内在。

他的作品已经不需要用票房的好坏来证明,看他的电影已经脱离了单纯的好笑,只要星爷的精神还在就足矣!

《新喜剧之王》里有一句台词非常打动我:你觉得你有机会吗?我有。你永远都没有。永远是多远啊?永远就是从现在直到宇宙毁灭。那宇宙毁灭之后呢?

希望这份坚持可以感染到你们每一个人!

以上内容由 " 智谷趋势 " 上传发布

相关标签

房价 楼市 房产 豪宅
评论
大家都在看
一线城市房价最贵城区排行:前5上海占四席
中新经纬  17小时前
十城楼市被住建部“警告”!这个城市行动了!地价降幅达18%?
新浪乐居  23小时前
【楼市舆情】哄抬房价!房地产百强中锐地产在武汉被曝光
ZAKER湖北  8小时前
东站宝地再度刺激房价,湖北交投24.2亿打造宜昌城市旅游客厅
新浪乐居  21小时前
北京楼市库存7万套创8年新高,限竞房货值5000亿元
搜狐焦点  4小时前
一二线城市楼市转暖 今年各地调控措施已超164次
金融界  05-19
快手“李佳琦”一天卖出1.6亿!
商界  刚刚