大湾区新政解读和买房指南
融36002-22

 

本文系融 360 专栏作者 " 力哥说理财 " 原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融 360 官方立场,转载请联系作者授权。

这周最大的新闻无疑是国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,网上已充斥着各种解读,我也说两句我的理解。

作为又一个 " 千年大计 ",大湾区和雄安一样,政策出发点和落脚点都是 "平衡" 二字。

雄安是为了平衡富裕又拥挤的北京和环京贫困带的关系,大湾区是为了平衡珠三角和港澳,特别是香港的关系,有一点 "扶贫帮困" 的意思,这四个字用在香港身上听起来好讽刺,但事实的确如此。

过去一直叫 " 珠三角 ",什么时候上头突然心血来潮,提出个 " 粤港澳大湾区 " 的概念呢?

是 2017 年两会上。

2017 年发生了什么事?力哥笑而不语,各位自行脑补。

提出大湾区概念的首要目的也是最关键的意义,就是为了平衡凶猛发展的内地和日渐失落的香港的关系,纲要全文中," 香港 " 出现 102 次," 澳门 " 出现 90 次,而 " 广州 " 和 " 深圳 " 只出现 41 次和 40 次,完全是厚此薄彼,不成比例。

胳膊肘拼命往港澳拐的地方有很多。

比如鼓励香港人到内地来工作,甚至报考公务员都可以,不是说香港工作难找嘛,内地欢迎你来抢饭碗呀。

比如深圳、广州、中山、江门、东莞都设置了各种名义的青年科技创新创业基地工坊,服务港澳年轻人,给他们创业就业提供良好环境。

现在香港最不爽的是谁?不就是年轻人嘛 … 香港现在核心产业是房地产和金融,但这两块的创业门槛无限高,小微企业没什么机会,互联网创业的活力也远不如内地,所以年轻人根本没啥机会逆袭,加上房价那么高,根本买不起,眼看人生无望,所以各种闹腾,这些政策的意思就是一定要给他们工作机会,创业机会,赚钱机会,各种甜头拼命给,和谐社会一起建。

相对偏远的惠州和肇庆,则要建设 " 粤港澳绿色农产品生产供应基地 ",意思是以后要保证更多更便宜的蔬菜瓜果肉蛋流入港澳,保证港人能吃上便宜又新鲜的食物,那就开开心心不闹腾了。

另外和我们个人理财关系比较大的是 " 支持粤港澳保险机构合作开发创新型跨境机动车保险和跨境医疗保险产品,为跨境保险客户提供便利化承保、查勘、理赔等服务。支持符合条件的港澳银行、保险机构在深圳前海、广州南沙、珠海横琴设立经营机构 "。

这意思是以后香港保险公司可以来内地展业了,香港投保,内地理赔将成为现实,而且买香港保险不一定要飞香港,去前海、南沙、横琴就能买了。

现在卖香港保险的天天黑内地保险,卖内地保险的天天黑香港保险。以后要是这么搞,香港保险人开心了,内地保险人就有点郁闷了,这不是砸我们饭碗吗?

总之,建设大湾区的首要目标,是给香港人发新年开工利是,明天一定会更好哦 ~

除了平衡香港,其次就是要平衡越来越凶悍的深圳市和珠三角其他地区特别是省城广州的紧张关系。

大家都知道,深圳是计划单列市,深圳人经常自豪地说 " 我们不归广州管 ",深圳的经济的确让它有这个底气,2018 年,深圳 GDP 和广州拉开了更大的差距。要知道,同样都多山,但深圳面积只有广州的 1/4 强,人口也没广州多,让广州这个省城的首位度低到一塌糊涂。

省会首位度最低的 " 四兄弟 ",都在沿海:济南、福州、南京、广州,堪称难兄难弟。

所以这次纲要给出的 " 红包 ",我认为给广州的高于预期,给深圳的低于预期,给香港的符合预期(虽然给香港的红包最多,但大家本来就知道会这么做)。

不仅如此,因为临近深圳,近些年 " 东莞 " 和 " 惠州 " 的出镜率也非常高,光是力哥微信后台就一天到晚有人问我能不能惠州买套房,但很少有人问佛山江门肇庆。因为深圳的城市溢出效应,珠三角西岸明显被冷落了。

但这次纲要里,西岸明珠 " 珠海 " 居然出现了 19 次之多,仅次于深圳," 佛山 " 出现 9 次,连 " 中山 " 也出现 9 次,而名气和经济体量都比中山响得多得多得多的 " 东莞 " 才出现 8 次,西岸相对偏远的 " 江门 " 也出现 7 次,大亚湾海景房卖疯了的 " 惠州 " 才出现 6 次。

珠三角地图

还有珠三角三大自贸区," 前海 " 和 " 南沙 " 都只出现 14 次,名气最小的 " 横琴 " 却出现 22 次,很明显有意扶持相对弱势的西岸。

别以为 " 前海 " 和 " 南沙 " 是打了个平手,要知道过去这几年,南沙的存在感一直低于前海,唱衰南沙的声音不绝于耳,但这次两者出镜率一样高,实际上是在提升南沙,抑制前海。

此外,还要平衡越来越发达的珠三角和越来越被边缘化的粤东西北的关系,比如开建广汕铁路、深茂铁路,还有深汕特区的 " 飞地经济 ",这个以后会非常有看头,算是给粤东潮汕地区描绘了一个很大的大饼。

深汕特别合作区

另外还有相对先富起来的广东也要带动周边相对落后的江西、广西。

最后,大湾区还要成为 " 一带一路 " 战略的桥头堡,面向世界,辐射全国 …

你看,人都是自私自利的,都是屁股决定脑袋,就想着自己家乡能多分点好处,可是中国辣么大,谁都不是后妈生的,中央当家真心不容易。

这次方案出台,居然还有粤东西北的小伙伴说,怎么没把我们加进去,不是说好要搞 " 泛珠三角大湾区 " 吗?连 "XX" 也没纳入,能叫 " 大 " 湾区吗?

拜托,就算排排坐吃果果,也要看看客观事实呀,地理决定论是命,你出生在相对偏远的粤东西北,上手拿到的牌就是烂一点,你要认命呀亲。粤东西北和珠三角真的离开八只脚,我觉得把肇庆强拉入珠三角都很夸张了,肇庆在珠三角一点存在感都没有,就像硬把台州也拉入长三角一样尴尬。

我做自媒体也是深有感触,不管我说什么话,总有人支持,也总有人反对。反对的人,往往就是我说了他不爱听的话(比如他在 A 城买房,我却看衰 A 城)。

摊手 ~

我 3 年前就说过,珠三角未来的中心就是深圳,深圳未来的中心就是前海。

但这次纲要居然一口气提出了 4 个中心:香港、澳门、广州、深圳。大家看排序,四个中心是香港排第一,深圳排老幺,明着暗着就是打压深圳,讨好香港,意思就是深圳你别那么横,在中央眼里你就是珠三角老四。

4 个中心排排坐,意思是广深港别争了,你们名义上都是中心,都是大佬,谁都不吃亏,甚至就澳门那经济体量,也莫名其妙成了中心,我也是醉了。

但 " 中心 " 二字只是 " 口惠 ",每个中心具体的定位和分工还是不一样的,这才是 " 实至 "。

香港就是继续做你高大上的国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽,居然还提出 " 建设亚太区国际法律及争议解决服务中心 ",反正都是软实力,中国内地和国外的联络跳板,你也别折腾,把这些做好就行了。

说实话,香港现在能保住这些中心地位,已经很不错了,放眼全国,香港的这么高大上的定位,只有上海有,连北京也没有。

澳门就是继续以博彩业为引擎,继续搞好旅游业,别的你那巴掌大的地盘也做不了啥。对了,你以前不是葡萄牙殖民地嘛,那就再加上中国和葡语国家各种交流的桥头堡,其实也就是葡萄牙和巴西,这两个国家和中国的关系,能引发出的各种经济形态,吹上天也就这样了。

广州是国家中心城市,所以要起到引领整个广东发展的带头作用,强省会战略不容动摇,商贸、交通、医疗、教育、文化,反正这些国家能给的都给你,你放心,不会给深圳,所有唱衰广州的声音都给我关掉。

对了,只有一个东西这次也一起给深圳了,那就是交通中心,把深圳和广州并列了,深圳经济这样快速发展,交通上再一味强调广州单一中心,真的说不过去了。至于好学校好医院之类的,呵呵,做梦吧,打死也不会给你深圳的。

深圳虽然乍一看被弱化,但其实得到的东西最实惠,我把原话复制过来:"发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用,加快建成现代化国际化城市,努力成为具有世界影响力的创新创意之都。"

意思是深圳你就别和广州香港争什么了,别怄气,要学会韬光养晦,你就一门心思拼尽全力发展经济,中国的科创中心未来就看你了。

深圳后海城市天际线

今天中国经济面临阵痛期,靠什么突破?不就是靠创新嘛。

说实话,现在已经 2019 年了,不是当年深圳或浦东开发开放的一穷二白,给个别人没有的特殊政策,经济就会凸凸凸,房价就会涨涨涨。

1981 年的深圳市福田区

上世纪 90 年代初,啥都没有的浦东陆家嘴

当年义乌做起来是靠政策扶持的吗?这山沟沟里要啥没啥,人家就是人厉害。还有苏州也是,连计划单列市都不是,一直被南京打压,但经济就是比南京好,也是人厉害。

反过来看天津,10 年前,上头给了多少政策优惠,把上海气得半死,但天津自己不争气啊,还是不断被北京虹吸,越来越被边缘化。

总之,这份纲要就是让粤港澳各位小伙伴明确自己的身份定位,不要恶性竞争,也别互相眼红,大家团结友爱,互帮互助,协同发展,建设和谐中国,有你也有我。

至于说这样的功能定位究竟有多少能从纸上的美好愿景变成 2035 年的现实,这中间还有很多变数,归根到底,一个城市在现实世界中的竞争力和城市地位, 不是一纸文件说了算的,最终还是市场决定的。

也就是说,不管你怎么吹其他地方,如果未来深圳依然活力四射,增长强劲,收入高,创业机会多,人才和资本还是拼命往深圳挤,就算深圳名义上是老四,实际上还是大湾区老大。

深圳不要争名分,就安安静静做一个 " 经济美男子 " 就行了。

想要落户深圳的小伙伴,也要尽快了,留给深圳的发展空间其实已经不多了,土地越来越稀缺,人口却还在不断增长。10 年内,深圳必然会逐渐收紧落户门槛,从现在海纳百川," 来了就是深圳人 ",变成和北上一样,不再那么待见缺乏技能的底层务工者。

不过对于这四个中心的大湾区,我还想吐槽几句。

放眼世界,过去能称为 " 大湾区 " 的,只有旧金山、纽约和东京这三个 bay,纽约和东京都是典型的单一中心,辐射两翼,白天东京上班,晚上千叶睡觉,白天曼哈顿上班,晚上新泽西睡觉,所以很少会有人说 " 东京大湾区 " 或 " 纽约大湾区 ",就是直接说东京和纽约。

纽约湾区

东京湾区

唯一多中心的湾区是旧金山,所以西方社会一般叫 "the Bay Area",就是特指旧金山湾区,三个中心分别是半岛上的旧金山,东湾的奥克兰和南湾的圣何塞(硅谷就在这)。但这是因为这个湾区很特别,不是开放式的喇叭口湾区,萨克拉门托河的出海口超级小,还不到 2 公里,所以金门大桥一跨就过去了,和南京长江长桥差不多,而里面却包了一个巨大的平静的旧金山湾,所以这个湾区更像是一个环湖城市群,类似于五大湖城市群,属于特例。

旧金山湾区

中国的长三角和珠三角,都是典型的喇叭口形的,其实更适合单一中心,多点助推。

有长三角小伙伴说,这次中央那么重视珠三角的大湾区,是不是长三角以后就会被打入冷宫?这个玩笑开大了。

长三角是以上海为单一中心,杭州南京为两翼展开的,互相分工很明确,杭州南京宁波苏州从来不会觊觎上海的地位,之前有文章说 " 上海要成为杭州的后花园 ",这就是个梗,杭州人自己都不信,觉得这是个笑话。这样的城市群格局,其实更有利于区域和谐发展。

长三角城市群

和珠三角都在一个大广东下面管辖不同,长三角长期以来最大的问题就是行政上分归江浙沪三地管辖,不过三地政府一直在努力合作,协同发展。因为上海是唯一龙头,所以要发展深水港,浙江就把洋山岛租给了上海,上海又要建第三机场,昆山、南通、嘉兴都屁颠屁颠跑过来献地,求你把机场建我家。

但现在这个大湾区规划,不仅是希望广东省内各地协调发展,更希望广东省多给港澳输血,对于广东来说,是机遇,但也可能是掣肘。

就拿我经常举例的邮轮产业来说,这属于航运业,又属于高端旅游消费升级,服务邮轮母港,会带来大量的配套产业和工作机会,长三角这边很简单,要坐邮轮全来上海,苏州港、宁波港、南通港绝不可能和上海港抢生意。

但珠三角却是香港、广州、深圳都搞了一个邮轮母港的伟岸规划啊,三地那么近,显然是恶性竞争。现在中国最好的邮轮,全部扎堆在上海,相对次一点的才会去珠三角。

至于买房建议,我觉得没啥特别的变化,我再重复一下我的观点。

钱够多的话,能买深圳还是买深圳,深圳能买南山还是买南山,买不了南山买宝安。

其次是如果有钱有房票,就买广州,也不会差。心态平和,与世界和解,别总是和深圳比,广州人还是很幸福的。

再然后是佛山、东莞、珠海,都不会差,我个人更看好东莞。不过东莞这座城市很特别,乡镇经济特别发达,导致城市多中心,松山湖片区,临深片区,还有长安虎门那一块,我觉得都可以买,长期看,后两者就是深圳的一部分。

划重点,我说的不是像昆山、嘉兴和上海的关系,高铁双城生活,而是说," 就是深圳的一部分 "。

至于惠州和中山,要看位置,别瞎买。

还有南沙、前海、横琴三大自贸区,别再互相挤兑了,都会有前途的,当然我最看好的还是前海

最后,祝愿祖国繁荣昌盛,粤广澳大湾区内各城市的小伙伴,都能有更美好的明天。

PS:买房是一件非常个性化的事,尤其在当下楼市敏感期,不同家庭的正确选择完全不同,需要综合考量,反复权衡。而且不同地区、不同城市、同一城市里不同板块的情况也不一样。

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