别了,公摊!住宅拟按套内面积交易,100 平不再只得 70 平!将推高房价?解读来了

 

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提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了 100 平米的钱,却只买到一个 70 平米左右的房!

从 1998 年进入商品房时代开始,由购房者分摊购买的共有建筑面积,就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。

如今好消息传来,以后的住宅交易有望全部按照套内面积来计算。

住宅拟按套内面积交易 + 全装修交付 100 平不再只得 70 平

近日,住建部发布 38 项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、园林工程项目规范、城市轨道交通工程项目规范等 38 份规范的修改。

此次 38 项强制性工程建设规范中,人们最关心的《住宅项目规范(征求意见稿)》指出,这一住宅项目规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

每经小编(微信号:nbdnews)注意到,《住宅规范》有一个最大的亮点,意见指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

媒体指出,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

此外《住宅规范》还有以下几点值得关注:

城镇新建住宅建筑应全装修交付(不同于「精装房」)。所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。(2.3.2)

由原七层及以上或超过 16m 设置电梯进行调整,新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定:四层及四层以上住宅建筑或超过 9m 的新建住宅建筑应设电梯;十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于 2 台;新建住宅建筑电梯的载重量不应小于 800kg。(7.5.1)

每个设置电梯的居住单元应至少设有 1 台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为 1.50m×1.60m,轿厢门净宽不应小于 0.90m。(7.5.1)

住宅建筑设计工作年限应符合以下规定 : 结构设计使用年限不低于 50 年,地下室防水不低于结构设计工作年限。(2.2.1)

公摊乱象多," 最牛公摊 " 只有不到一半面积能住

公摊即谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

我们在买房的时候,开发商会告诉你,购买的商品房销售面积(建筑面积)= 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积(公摊面积)。

" 公摊 " 的内容,包括以下两大部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的 50%。

公摊面积问题不是一个新鲜话题,业内专家认为公摊面积是房地产市场 " 最不透明的一项指标 ",由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。去年新华每日电讯曾梳理住房公摊面积的主要 " 猫腻 ",包括:

公摊计入精装修成售房 " 潜规则 "。北京的一位销售人员向记者表示," 公摊部分也计入精装收费,现在北京市面上基本都这样操作。"

公摊面积计算 " 水太深 "。据媒体报道,山东省高密市曾出现一处名为 " 贵宾首府 " 的 " 神盘 ",多部门联合验收文件显示公摊系数高达 52.35%,被称作 " 史上最牛公摊面积 "。面对业主维权,工作人员十分硬气:" 法律对公摊上限没有规定,你们 100 年都退不了房!"

公摊系数竟是 " 伪命题 "。明源地产研究院执行主编艾振强说,事实上,作为国内房地产交易和收费重要依据的 " 公摊系数 " 这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。

艾振强说,没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积 " 任性 " 做大,导致实际案例中出现的一些公摊系数 " 丧心病狂 "。部分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入公摊面积。

公摊擅挪作商用成为 " 糊涂账 "。记者了解到,现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利。

公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业 " 代持 ",但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至,让业主们有种说不出来的 " 憋屈 "。

房产税是否应计公摊面积存两难。调研中,不少专家都提到,未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难:一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极,从 0% 至 55% 不等,一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平;另一方面,如以套内面积为标准收取房产税,开发商可能故意 " 纸面做高 " 公摊面积,帮助购房者 " 合理 " 避税。

重庆早已实行以套内面积计价售楼

20 世纪 80 年代以来,香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善,甚至有观点认为 " 公摊面积 " 的概念就是源自香港。

不过,2013 年 1 月 1 日起,香港实行住宅物业销售新规,要求二手房销售先行提供 " 实用面积 " ( 相当于内地 " 套内面积 " ) 。当年 4 月 29 日,《一手住宅物业销售条例》正式推出,新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别 " 公用地方 " ( 相当于内地 " 公摊面积 " ) 时代。

在内地,重庆是目前唯一强制实行以套内面积计价售楼的地方。

实际上,早在 2002 年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002 年 6 月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

重庆,图片来源:摄图网

该条例于当年 8 月 1 日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以 " 套内建筑面积 " 计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额 5%~10% 的罚款。

谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的 " 先驱 ",时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说:" 最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。"

取消公摊会推高房价?解读来了

有人称,降低或取消公摊面积,可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量,甚至进一步推高房价。

新华社题为《" 公摊面积伤民 " 矛盾亟待求解》的报道指出,国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了生存和获利,开发商更理性的选择,是根据市场需要造出更好的房子。

报道称,至于降低或取消公摊面积会推高 " 房价 " 之谈,更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。

那么,按套内面积计价是否能减少购房成本呢?

北京市万思恒律师事务所吴刚律师对每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者表示,该条规定即使最终生效,也难以有效减少购房人的最终购房成本。因为开发商投入到住宅项目的所有建设成本,包括其投入到公共建筑、公共设施设备的建设成本,最终也会分摊到广大购房人的身上,那么按套内使用面积来计算住房的单价也必然上升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者表示,全国统一套内面积进行交易,发挥了房住不炒的导向,从购房者的角度,在买房的时候,少了一个顾虑。

严跃进称,这一次住建部的规定,具有很大的变革,可能会使一些房地产税,包括一些跟房屋交易面积挂钩的制度发生变革,对于财政税收、相应的计税标准等都是积极的。

中原地产首席分析师张大伟今日(2 月 23 日)对此进行了解读:

是否套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

另外需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

1:这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。

2:从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码 5 年内落地可能性非常小。

3:套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。

4:羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

5:从未来趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

每日经济新闻

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