今年,这里的房子千万不要买!
融36003-13

 

本文系融 360 专栏作者 " 力哥说理财 " 原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融 360 官方立场,转载请联系作者授权。

上周,有一则楼市新闻引起了很多人的关注,江西赣县,一个三线城市住建局发紧急通知,要求停止特价房销售,不得低于 2 月的价格。

通知称,为了维护房地产市场健康稳定发展,对近期赣县区所有企业的特价房销售情况进行整顿。

整顿包括:所有开发企业立即停止特价房销售,所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批;从 3 月 3 日开始,同类型住宅成交单价低于该项目 2 月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。

总之,一句话就是:不让降价卖房!

数据显示,赣州 3 月二手房均价 7681 元 /m²,自去年 10 月以来已经连续 5 个月下跌,跌幅高达 7.2%,楼市下行压力巨大。

房企降价卖房,通常都是无奈之举,犹如壮士断腕,然而 ZF 此时取消特价房销售,可以说是将房企的退路都给断了。

深层原因,还是因为楼市下行压力太大,此时如果允许降价,无异于开闸放水,为了保证房地产市场的繁荣发展,ZF 别无选择。

即使放在全国范围来看,赣州也是房价收入比偏高的城市。统计显示,赣州 2018 年的房价收入比为 10.6,与能级均值偏离度为 34%。

从上面的表格中我们不难看出,房价收入比偏高的城市,要么是一二线的核心城市,要么是一二线周边的卫星城市。而赣州则什么都不是,它所依靠的,仅仅是去库存政策推动的房价上涨,这也导致了赣州对土地财政的依赖程度较高。

然而,强扭的瓜,毕竟不甜。

赣州最近的房地产市场,可以说是非常不妙,一方面房价持续走低,另一方面,去年春节返乡置业情况不好。

既没有量,也没有价,相关部门的压力可想而知。

其实,进入 2019 年以来,这种 " 降价未遂 " 的事件,早就不是第一次了。

1 月份的时候,安徽芜湖一楼盘降价 5000 元 /m² 销售,此前销售均价为 15000 元 /㎡,大幅降价引发老业主不满,前去维权。

随后当地住建委要求房企停止降价活动,责令其立马调回原价,否则将暂停其网签,同时还纠正售价低于备案价 5% 的销售行为。

江苏某楼盘降价 2000 元 /㎡销售,被通报批评,称其属于不正当竞争,严重扰乱了房地产秩序。

三四线楼市频现 " 降价未遂 ",一二线却是另一番景象。

前不久,一张 "19 城政策放宽,房价涨意浓 " 图片传遍全网。

摇号抢不到房的状况又开始出现:

近期,摇号热盘杭州中国铁建西湖国际城,一共 260 多套的房子,1.7 万人参与摇号,摇中的概率仅为 1.5%,堪比中奖。

2 月底,合肥滨湖区信达公园里在项目的营销中心加推 2 栋毛坯大平层,总计 102 套房源,仅 40 分钟全部售光,更有 30 多组客户全款买房。

土地市场也接二连三的热闹了起来,溢价拿地层出不穷,地王又开始崭露头角:

2 月 28 日,广州天河区一临江优质地块,遭 12 家开发商抢夺,最后由合景开发商以 8.3 万元 /㎡楼面价夺得。而此前广州最贵的一宗地的楼面价不过为 5 万出头。

3 月 4 日日杭政储出 [ 2019 ] 2 号地块,由竞买人杭州鹏元投资管理有限公司以总价 41.7 亿元拍得,楼面价 27531 元 /㎡,溢价率 42.82%。

几天前,苏州年后的首场土拍,出让的 6 宗土地,以 99.8 亿的总价成交,创下新的传奇。

小钱还记得,就在前不久,土地流拍仿佛是一种趋势,去年一二线流拍 282 宗,创下近 6 年来的最高纪录。

不过一年时间,已恍如隔世,犹如春暖花开,一切早已变样。

三四线不让降价卖房,一二线还在限价摇号抢不到房,简直就是冰火两重天。

为什么会出现这种截然相反的状况呢?

我们先来简单回顾下这轮三四线城市的房价上涨。

众所周知,这轮三四线房价上涨的主要原因是棚改货币化。2014 至 2018 年,全国棚户区改造建设计划套数分别为 470 万、580 万、600 万、600 万和 580 万套,而实际执行套数则分别是 470 万、601 万、606 万、609 万和 626 万套。

最近几年,全国棚改目标一直处于超额完成状态,这不仅催生了大量的购房需求,货币化安置也释放了大量货币,双管齐下,推动房价出现了一波快速而猛烈的上涨。

然而,这种用力过猛的状态,注定不会持续太久。

从今年开始,画风就不一样了。

2019 年,全国 20 个省市缩减了 2019 年的棚改规模目标。其中,山东、山西、河南降幅超过 70%,四川、浙江、海南、安徽 降幅超过 30%。

棚改已接近收官,可是对棚改地区来说,目标的完成,同时也意味由此带来的巨大购房需求和天量货币供应将急速萎缩,房价下行压力巨大。

这轮三四线城市房价上涨的另一个原因,是从 2017 年开始一二线楼市的严格调控。从 2015 年开始的楼市大涨,让很多人都看到了赚钱效应,然而一二线房子限购没法买,便只能借道三四线房子上车,这个庞大的购买力又推动三四线楼市进一步上涨。

但是现在,情况也变了。

从今年开始,不少一二线城市调控松绑,包括限售、限贷政策松动,落户、社保政策放宽等。

新一轮的抢人大战又开始愈演愈烈,截止 2 月底,已有近 20 座城市发布了人才引进与落户政策。

海口放宽人才落户的学历年龄限制,广州市放宽引进人才的落户限制,深圳推出 " 秒批 " 落户新政,西安更是开始 " 无底线 " 抢人:

只要你有本科学历,直接落户;

中等职业毕业,没过 45 岁,可以落户。

你在西安登记并正常经营,可以落户,你的员工都可以落户。

……

只要想落户,总有一个城市可以让你落户。

一二线的房子可以买,三四线的房子便犹如无根之木,再也撑不起来了。

棚改生变,一二线调控放松,是导致三四线楼市承压的两个主要原因。

然而,还有一点不容忽视,随着大湾区规划和长三角一体化的出台,我国城镇化的思路也变了,开始围绕重点城市为中心发展,不再像以前那样摊大饼了。

种种迹象表明,三四线城市的拐点到了,房地产市场已经彻底分化。

差的地方,已经撑不住了,以后只怕降价也卖不出去。好的地方,房价已经企稳,并开始有上涨的迹象了。

这个时候,还认为房价会继续普涨,无脑买房的人,无异于自寻死路。

三四线的房子,如果不是自住,就千万不要再买了。

但是,一二线的房子,已经开始筑底反弹,无论是刚需买房,还是换房,都是一个不错的时机。

这样的上车机会,或许不会太多了。

相信很多人都有这样的感觉,选择一个城市就像选择一种命运,它腾飞,你大概率会跟着腾飞,它沦落,你大概率会随之沉沦。

这个世界上,有些东西是我们能改变的,但是有些东西,在做出选择的那一刻,就已经注定了。

很多人,在工作多年之后,才终于顿悟出自己当年的幼稚:当初选择在哪里买房,很可能超过你后天的努力。

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