成交量明显回暖 “因城施策”进一步深化

 

" 我也在思考这轮回暖究竟能够持续多久?2017 年和 2018 年,虽然调控环境同样都是保持着相对严格的状态,但是每年三四月份都会出现一波小的成交高峰期。今年依然如此。但今年与往年不同的是整个政策环境发生了改变,大家对整个市场产生了更加乐观的预期,这成为一种带动,再加上开发商可能采取一些价格促销的手段,这就有助于把这种成交的回暖趋势延续下去。" 合硕机构首席分析师郭毅对 21 世纪经济报道记者说。

北京通州楼盘 - 东方 IC-

综合多方机构统计数据显示,自春节后,包括北京等城市率先出现了回暖迹象。从安居客线上的数据来看,2 月环比 1 月上涨幅度达到 18%,其中三四线城市上升的热度更为明显达到了 22.6%。3 月,三四线城市的找房热度还在持续提升,衡阳、九江、岳阳、汕头、衡水、惠州都是近期找房活跃度较高的城市。从不同城市的热度表现来看,城市等级有影响,但影响更大的是棚改政策和区域规划。棚改持续落地的城市市场依然保持着相对热度,而近期极具话题感的 " 粤港澳大湾区 " 则影响到了惠州、珠海等区域内的找房热度,并带动区域内成交量出现上扬。

短暂的回暖能否持续?这是行业目前最为关心的问题。龙湖集团副总裁胡若翔对今年房地产市场的预测是 " 既有乐观又有谨慎 "。" 乐观的一面,不管现在出台的政策力度大小,市场都在向宽松和利好的方向发展。另外金融环境也在逐步宽松,全国首套房的利率已经连续两个月回落,二套房的利率已经连续三个月回落,这也是 2 月份的市场逐步走稳非常重要的原因;谨慎的一方面,2019 年的市场挑战仍然比较大。预计未来城市间,甚至城市间的不同板块,市场分化会非常明显。市场会出现一定的窗口期,但是出现在哪些城市,什么时候出现,这个市场窗口期能持续多长时间,这些问题的不确定性都很强。"

议价空间降低

伴随整体调控环境宽松化,楼市的确开始呈现回暖态势。

统计局数据显示,2 月份,据初步测算,4 个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.3%,涨幅比上月回落 0.1 个百分点。其中:北京下降 0.2%,上海和广州分别上涨 0.3% 和 1.1%,深圳持平;二手住宅表现更为明显。数据显示,销售价格环比上涨 0.1%。其中:北京和深圳分别上涨 0.2% 和 0.5%,上海和广州分别下降 0.1% 和 0.2%。31 个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.7%,涨幅连续三个月相同;二手住宅销售价格环比下降 0.2%,降幅比上月扩大 0.1 个百分点。35 个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.4%,涨幅比上月回落 0.2 个百分点;二手住宅销售价格环比上涨 0.2%,涨幅与上月相同。

3 月 14 日下午,21 世纪经济报道记者实地走访了位于三元桥地铁站附近的链家凤凰国际店,这家店开在十字路口,两旁紧挨着麦田房产和中原地产,对面也是另一家链家门店。或许是因为工作日,这几家房产中介的人流量普遍较少。

链家凤凰国际店内没有其他顾客,三位销售人员静坐着。一位男销售告诉 21 世纪经济报道记者,相比 1、2 月份每日成交 100 多套,3 月份以来,链家平台记录的北京二手房成交量增加了不少,工作日的成交房源能达到 300 套以上,周末则有 500-600 套。他给记者提供了一份数据,进入 3 月份以来的十多天,周边 " 凤凰城 " 小区的二手房已经售出了七套,成交均价从每平方米 5.4 万元到 10.2 万元不等,价格差异取决于户型、楼层、装修等因素。据他介绍,从 2018 年年底至今,北京整个二手房市场的均价每平方米上升 2000-3000 元。有些挂牌的业主看行情转好,心理预期价格提高了,就降低了议价空间。" 原先一套挂牌价 1000 万的房子,成交价能砍下 50-100 万不等,前两天有套房,直接按照挂牌价 1100 万成交了。" 该销售表示。

21 世纪经济报道记者还分别调研了北京市朝阳、海淀、丰台等区域二手房市场,基本得到了与上述中介人士相同的说法。21 世纪经济报道记者在联系海淀区上地 MOMA 的二手房中介时,他给出了相似的说法,房价并未上涨,但市场更活跃了,带看量也有上升。21 世纪经济报道记者查询了链家平台提供的数据,上地区域目前在售房源 204 套,近 7 日新增房源 17 套,近 7 日房源带看量 358 次。

除了二手房,部分性价比高的一手项目也呈现火爆销售状态。位于丰台区的橡树澜湾项目,预计 3 月底开盘,开盘出售不到 600 套房源,但据销售称目前意向登记的购房者已经多达 2000 多人;同样预计 3 月底开盘的大兴金茂悦,预计开盘出售 400 套房,但目前满额登记的购房者已经达到 500-600 组,开发商已经于 3 月 16 日停止登记。

小周期还是长周期?

部分宽松政策导向以及市场回暖的催动,一些购房者开始表现出购房焦虑心态。对于楼市预期,存在争议的是本轮回暖究竟是短周期还是长周期?

郭毅认为,当前市场情况要具体分析。" 这其实是两个层面的问题,一个是二手房市场,一个是新房市场。以北京为例:对于新房市场来说,成交量的上升,最主要的原因还是供货量的增加,同时,限竞房上市和一些高价值的、大众预期价值判断比较乐观的项目上市,共同形成了一波整体的市场热销的带动。所以,从新房角度来看,以单盘个案热销为基础,带动了一些项目,进而形成了市场整体成交上相对比较好的反馈。另外,还有一些项目在价格上做出了一些调整和让步,性价比提高,也就拉动了成交量;二手房市场方面有些不同,现在二手房市场其实还是整体需求的升温。同时,从目前来看,卖旧买新,或者卖旧买旧的这类住房改善需求,在经过一段时间的市场积蓄之后,迎来了新一轮的释放机会。促使这轮成交量升温现象出现的关键一点,还是在于调控政策,目前调控政策逐渐宽松的一个状态,让大家对后市的信心有所增加,最终反馈到了成交数据上。"

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,当前的市场情况也要分城市来看。他也认为,每年楼市都有这样一种季节性因素,即春节后市场情绪会有所好转。另外,调控政策见底也催动了部分购房情绪。但他强调,从目前来看,反弹的只是部分城市,大部分城市都没反弹。" 部分城市在春节前后有小反弹,最明显的是环京、北三县和厦门,成交量和价格都有上涨。上海、北京的成交量小涨,价格趋稳,可能局部小区见涨。目前,成交量活跃的城市可以分为两类:一类是此前市场降温幅度比较大,降温时间比较长,市场已经抑制了很多购房需求,并且需求到了该释放的时候。比如说,环京、北京、上海、厦门、天津、石家庄等,但这类城市反弹能否持续关键还要看 6 月、7 月;另外一类城市有小反弹,比如杭州、深圳、天津等。"

58 安居客房产研究院首席分析师张波认为,3 月部分城市环比出现成交量反弹主要有两个因素,其一是季节性因素,即春节影响,由此带来 2 月成交量大幅度回落,3 月开始恢复正常,一二线城市的成交出现反弹就相对正常;其二是政策因素,因城施策的政策背景下各地的楼市调控纷纷出现变化,尤其是放松的城市大量增加导致购房人群对于市场未来预期逐步向好。这部分影响尤其值得关注,调控放松城市的蔓延有可能引发其他城市购房人群购房预期变化,市场需要有更为明确的舆论引导,因城施策并非是 " 因城放松 ",稳定依然是 2019 年的主旋律。

张波认为,自 2016 年开始的本轮市场周期还未结束,短期内市场会有波动,但不存在所谓的小周期。由于因城施策的大面积推行,2019 年不能用单边的政策变化对整体行情进行判断,2019 年部分城市的确可能进行到触底阶段,尤其是以北上深为代表的一线城市,而另有部分三四线城市下探的过程仍然在进行中。因此,更大的可能性是本轮周期的阶段性底部或已达成,但并不排除部分城市依然存在调控从紧的空间。

因此,2019 年楼市调控可能是最具 " 百花齐放 " 的一年,各城市有松有紧,力度有大有小,目标只有一个就是保持本地区楼市稳定,所以 2019 年的调控即受整体国内外经济环境影响,又受各城市的中微观环境影响,应势而变将是大特色。

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