万通的逃离:一直在转型,始终未成功

 

2019 年的某一天,地产大佬冯仑参加了 " 亚布力中国企业家论坛年会 "。他在论坛上阐述了一段有趣的逻辑," 今后要担心的不是房价过高,而是过低,不是买不起,而是卖不出。现在房子挂出去,能卖出去吗?都操心卖不出。所以我觉得大家不用像过去一样关注价格问题。" 随后,冯仑这段话被精炼后打上显眼的标题传播了出去。

冯仑的这段发言中还有一段更有趣的话。他说," 房地产行业在中国市场化了将近 30 年,有的企业转型就转了四五次。可是这个行业没有被技术创造出新的期待。"

多次转型的万通地产,最终也未能转型成功。3 月 7 日,普洛斯与万通控股签署的关于普洛斯战略投资万通地产的股份转让协议,已由万通地产股东大会审议通过。根据转让协议,此次万通控股向普洛斯转让总计 2.05 亿股万通地产的股份,占万通地产股份总数的 10%,转让价格为 4 元 / 股,交易金额总计约 8.21 亿元。交易完成后,普洛斯将成为万通地产第三大股东。股权转让完成后,普洛斯将提名普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明先生出任万通地产上市公司的非独立董事,并促使上市公司设立董事会战略委员会同时由梅志明先生担任主席。

大股东几经变换,最后的拯救者却是普洛斯。冯仑虽是最初创始人,但早在 2016 年,万通地产就正式告别 " 冯仑时代 ",迎来了王忆会的 " 嘉华时代 "。而更有趣的是,早年间,冯仑曾将万通地产对标普洛斯模式发展。如今,普洛斯以另一种角色出现在万通的世界里。

看淡住宅

如今的冯仑也会感慨说,房地产行业没有被技术创造出新的期待。" 别的行业,比如说通讯,BB 机没了、手机未来也可能没了,但是房地产没有出现这种事情。而且几百年以来我们都是在固定的人造空间里造人、造车、造导弹,在固定的人造空间里生存、发展,也没有人说我们将来会不在固定的人造空间里。有充分的理由相信,只要这个基本事实不改变,我们的活是永远干不完的。只要相信这个判断,我觉得就应该一直乐观。这个行业不应该出现这么强烈的让人逃离的恐惧。至于到底是盖结婚宴会厅还是盖殡仪馆,这不重要,这都是房地产。" 冯仑说。

但他一手打造的万通地产,却对房地产市场一直保持若即若离的状态,最终错失了房地产最佳黄金时代。2014 年 8 月,万通地产董事会改组,嘉华控股入主,代表冯仑的董事会成员仅剩姚鹏一人;2016 年,嘉华控股收购万通地产股份,收购完成后持股比例达 35.66%,拿到万通地产控股权,王忆会成为实际控制人,万通地产正式告别 " 冯仑时代 ",迎来了王忆会的 " 嘉华时代 "。然而,大股东的变化始终未能改变万通地产衰败的颓势。

再次回顾万通发展史,可以说,作为曾经最知名的开发商,万通地产一直看淡房地产住宅市场,并一直在转型的路上。2010 年 12 月,万通地产与中金等公司组成联合体以超过 25 亿元价格拿下 Z3 地块;2011 年,唱衰住宅市场的冯仑带着万通地产走上了转型道路,宣布向商用物业转型;2011-2015 年,冯仑推销立体城市的概念,万通地产以立体城市的先进概念在西安、温州布局;2015 年 1 月,万通地产停牌拟收购互联网文娱资产,半年之后的 6 月 19 日,万通地产公告称,公司连续与多家互联网标的公司展开深入磋商与谈判,但由于交易各方对交易价格、交易结构、交易方式等重要问题存在较大分歧,依然无法在规定时间内达成一致。当时,有分析人士认为," 谋求与互联网企业重组可以说是冯仑对万通地产做的最后努力,重组失败后,冯仑去意已决。"

21 世纪经济报道记者查阅了当年万通的年报。年报中对此次转型的表述是," 公司目前主营业务为房地产开发。在国家调整产业结构的背景下,房地产行业呈现整体增幅下降态势,新开工面积、销售面积、土地成交面积等多项指标出现下滑,公司现有房地产业务面临着较大的经营压力。因此,为改善公司的持续发展能力及盈利能力,并更好的回报上市公司全体股东,公司曾拟收购重组互联网相关资产,并对现有房地产业务进行战略性调整。"

另一种转型

在王忆会的 " 嘉华时代 ",万通也没有放弃转型。

2018 年 7 月 30 日,万通地产宣布,以 31.7 亿元从创业板公司纳川股份(300198.SZ)及其他相关股东手中收购持有的星恒电源股份。2018 年 10 月 31 日晚间,万通地产公告称,与普洛斯投资(上海)有限公司签署合作框架协议,转让其在北京 CBD 核心区 Z3 项目中的标的份额 / 标的股权,万通地产从 Z3 彻底退出;2018 年 12 月 16 日晚间,万通地产发布了关于终止收购星恒电源 78.284% 股份的公告。随着收购星恒电源宣告失败,万通地产构建 " 地产 + 新能源 " 双主业的愿望落空。

那么,作为一家主业为房地产的开发商,万通如今是怎样的规模呢?据万通地产 2018 年第三季度报告显示,在财务数据方面,至当期报告期末,万通地产总资产为 142.63 亿元,相较于上年度期末增长 6.76%,其中归属于上市公司股东的净资产为 72.38 亿元,相较于上年度期末增长 4.18%,2018 年 1 月至 9 月,万通地产的营业收入为 27.99 亿元,归属于上市公司股东的净利润为 3.39 亿元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 1.04 亿元,分别比上年同期增减 114.89%,200.34%,-6.59%。

在公司经营情况方面,截至 2018 年 9 月 30 日,公司在建面积 37.35 万平方米。2018 年 1 月至 9 月,公司累计实现销售面积 2.09 万平方米,同比下降 76%;销售额 5.97 亿元,同比下降 68%。公司房地产出租累计实现合同租金 16856 万元,同比上涨 67%。

如今,万通地产在官网上对自己的定义是:万通地产以 " 时尚、知性、爱心 " 为理念,致力于成为有责任的、符合时代发展的专业房地产公司。万通地产将进一步深入围绕新型城镇化主题,坚持区域优先、区域聚焦,深耕京津冀地区。万通积极探索以高科技、服务业与房地产的结合,实现房地产业转型升级的新模式,并取得了一定的经验,公司也围绕房地产与高科技和服务相结合的方向在新能源、新材料、节能环保、医疗健康、体育和会展等领域展开了深入的研究或布局,随着与中融国际信托的战略合作,万通地产将结合前期探索取得的经验,加速实现房地产业务向地产金融服务型的第三产业业务的转型升级。"

也许,一直在转型路上的万通早就为自己的命运埋下了伏笔。2008 年年初,万通抢先进入工业地产,联手 TCL 盘活其闲置厂房,并以 " 美国模式 ",尤其是普洛斯模式为榜样,用轻资产和私募基金撬动工业地产业务。如今,普洛斯以第三大股东身份出现在万通的版图中。

对于这笔收购,普洛斯官网是这样表述的,梅志明说 " 未来将以普洛斯在资本市场、资产开发、运营和管理等多个领域的经验,为万通注入新的活力,支持万通的业务发展和运营管理。" 此前,普洛斯与万通地产已有多项合作。2016 年,普洛斯收购了万通地产位于无锡、成都等地的工业地产项目,拓展了其在中国的基础设施网络规模,并通过强大的运营能力有效的提高了资产价值。近期,普洛斯协议收购万通地产持有的金港通项目的部分股权,即为位于北京市 CBD 核心区的 Z3 地块。

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