未来十年 , 房产失去了抵御通货膨胀的能力 !
搜狐焦点 03-18

 

一提到抵御通货膨胀,那么首先想到的就是 " 买房 "。毕竟近二十年间,最能够抵御通货膨胀的商品就是房产。

那么,要是现在买房,还能够抵御通货膨胀吗?

个人认为,并不能。至少近几年不能,不能很好的跑赢通货膨胀。为什么?

现在市场实际通货膨胀率是多少?2019 年 2 月份公布居民消费价格指数(CPI)为 1.5%,1 月份为 1.7%,2018 年约为 2% 水平,2017 年约为 1.9%,2016 年约为 2.1%。从综合来看,近些年公布 CPI 约在 2% 水平。

市场中还有一个重要的参考数据,新增货币。也就是说每年向市场中投放多少的新增货币。近些年新增货币的增幅有所下降,降低至 8%。往年新增货币速度能够达到 12%、15%、20 的水平。

从现在的趋势来看,新增货币速度,未来可能会保持在 8% 水平,甚至是低于 8% 水平。

那么,实际通货膨胀率呢?

如果用 CPI 单一说实际的通货膨胀率,个人认为有些偏低。所以,个人偏向于 8%-10% 的水平。

那么,现在买房每年的回报率能够超过 8%-10% 吗?

并不能。为什么?

房产十年前与现在相对比,很多地区的房产价格上涨了十倍,甚至几十倍。为什么现在不能了?

预测的是现在的实际通货膨胀率。要是十年前至今,实际通货膨胀率要大于 10%。2008 年、2009 年一碗牛肉拉面 3 元钱,可是现在至少也是 10 元、12 元钱。

如果从历史走势来看,未来确实能够更好的抵御通货膨胀。但是,就价格而言不能完全看待历史,还需要细化分开来看。

我国房地产市场有着明显的特征,个人总结为 " 快速上涨,长久高位横盘 "。

2009 年、2010 年间,房地产市场大幅上涨,开始是一线城市,后来是二三线城市,最后席卷全国。房地产价格不同的地区出现了不同的上涨幅度,50%、100%。

由于房产价格短时间的大幅上涨,很快限购、限贷政策落地,抑制更多的成交量,促使供需关系平衡。

并且,增加商住土地供给,在多重影响干预下,房地产价格逐渐走稳。

2011 年 -2105 间,在大量房产供应的背景下,还出现了部分城市的价格略微下跌。从价格走势讲就是 " 高位横盘 "。

从走势的特征来看,个人总结为 " 快速上涨,长久高位横盘 "。

2016 年、2017 年,房产价格再次出现了大幅上涨。不同于 2009 年时,这一次开始于二线城市,在席卷一线城市、三线城市、全国。

而之后呢?在大幅的价格上涨之后,史上最强限购限贷出台,并且增加商住房产,一方面抑制旺盛的需求,另一方面增加供给。

所以,2018 年时,房产价格得到了一定程度的抑制。

那么,如果从房产价格的走势特征来讲呢?未来房产价格会出现大幅的上涨吗?

至少近几年不会,不会出现房产价格的大幅上涨。

房产价格没有了优势。还有租金呢?

如果将现在房产总价格(包括装修费用)对比市价租金,年回报率低于 3%,甚至一些地区低于 2% 的水平。

那么,在对比 8%-10% 的实际通货膨胀率。房产,能够更好的抵御通胀吗?也就不能。

要说未来几十年呢?短期看金融,中期看土地,长期看人口。未来几十年里,如果城市的人口常年属于净流入状态,虽然现阶段不能更好的抵御通货膨胀,但是未来因为需求的关系,价格也会有着一定的上涨幅度。

就三五年而言,房产不能更好的抵御通货膨胀。

来源:后金说

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