北京楼市现回暖趋势 成交量增并未带动价格反弹

 

   " 一手住宅供应、成交较去年同期明显改善。" 第一太平戴维斯华北区研究部负责人助理董事李想表示," 但目前市场上一手住宅销售的主体仍以限价房及共有产权房为主,其价格已经封顶,难以实现反弹。"

  此外,李想进一步称,量的提升并未很快传导至价的波动,因此可以预判,楼市回暖导致政策打压在短期内出现的可能性相对较小。

  根据第一太平戴维斯研究结果显示,2019 年一季度,商品住宅销售市场较 2018 年同期有明显反弹,该季度一手普通住宅市场新增供应达 103.75 万平方米,同比大涨 100.1%,成交面积为 94.22 万平方米,同比大涨 133.1%。可以看到,自去年末以来,在政策平稳、信贷放松的双重作用下,一季度楼市出现了回暖趋势,被长时间压抑的购房需求得到逐步释放。

  第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(AnthonyMcQuade)表示:在 3 月份结束的两会上,中央政府对房地产领域的表述集中在 " 落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展 " 的论调上,2019 年整体目标以 " 稳房价、稳地价、稳预期 " 为主,调控政策并没有像前两年那样层层加码,再加上较以往有所宽松的金融及信贷环境,使得一季度的楼市呈现出回暖的态势。

  另一个值得关注的领域是大宗投资市场,2019 年一季度北京大宗投资市场延续了去年的活跃态势,本季度共录得 6 宗大宗物业成交,成交金额合计高达人民币 112.79 亿元,主要集中在写字楼项目上。无论是外资基金还是内资机构投资者,都对北京的存量市场表现出极为浓厚的兴趣,并且投资者普遍认为优质区域的核心物业资产具有回报稳定、增值潜力巨大的特质,未来将成为投资及避险的首选。

  与之对应的是,北京甲级写字楼市场在一季度表现略显低迷。在经历了多年的稳定发展之后,北京甲级写字楼市场面临进入调整周期。本季度全市未有新写字楼供应入市,市场成交及活跃度较去年四季度有所好转,但受到经济不确定等诸多因素的影响,部分租户开始调整租赁策略,谨慎扩张,导致写字楼市场需求减弱,租金增速放缓:2019 年一季度,全市平均租金为人民币每平方米每月 368.0 元,租金指数环比微降 0.2%。

  此外,2019 年北京写字楼市场的最大不确定性来自于 CBD 核心区中服地块与丽泽金融商务区的供应情况,如果以上两个区域的完工项目能在年内开始放量供应,预计将对全市甲级写字楼市场的格局与供求关系产生重大影响。

  在零售市场方面,2019 年前两个月,北京全市社会消费品零售总额同比增速为 3.0%,继续维持在低位水平。为鼓励零售行业健康发展、促进消费提升,一季度北京市政府出台多项利好政策,其中包括《北京市 2019 年促消费稳增长措施》、《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》等鼓励、促进消费的举措,以期推动首都消费市场国际化、品质化发展,进一步激发全市的消费水平再上一个台阶。

  在高端住宅租赁市场保持稳健发展态势,第一太平戴维斯研究部最新数据显示,2019 年一季度,全市服务式公寓平均租金达人民币每平方米每月 255.5 元,租金指数环比、同比分别上升 0.4%、7.7%;高端公寓平均租金达到人民币每平方米每月 172.2 元,租金指数环比微降 0.1%,同比上升 4.5%;高端别墅平均租金为人民币每平方米每月 130.7 元,租金指数环比微降 0.2%、同比上涨 6.5%。

  展望 2019 年的房地产市场走势,据第一太平戴维斯报告可以预见,中央将继续坚持房地产调控长效机制的长远发展,维护房地产市场平稳运行,在短期内政策不存在放开的可能性,但会给予地方更多的政策主导权。同时在金融、货币及信贷层面,2019 年较去年将会有所调整,金融层面整体更倾向于保持合理的流动性,为购房者创造更为宽松的信贷环境。可以判断,2019 年北京整体房地产市场较 2018 年将有所改善,市场回暖态势将越发明显。

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