楼市的白银时代,拼的是什么?
21世纪经济报道 04-18

 

导语:不同于 2018 年不绝于耳的寒冬之说,地产行业在今年开春之后,冬天似乎也随着寒冷的天气而逐渐远去,刚过去的这个 3 月,对地产开发商来说是一个温暖的春天,一二线城市楼市小阳春的使得市场的信心又开始建立。在如今的地产白银时代,房企拼的是什么?这些要点需要厘清楚。

春江水暖鸭先知。

3 月份以来,楼市小阳春的声音此起彼伏,房企们也早早感受到了春意,都展开了各自的行动。一时间,回暖和复苏,成为楼市的关键词。

4 月 16 日,国家统计局 70 城房价出炉,楼市 " 春天 " 在这些数据中得到清晰的验证,其中尤以一二线最为明显,其次是强三线,但有部分三四线则陷入低迷、收缩,城市分化的现象逐步加剧。

中国房地产市场正进入一个新的时期,城市之间的分化将会是长久的趋势。

如何打好白银时代的关键之战,房企此前的布局则将要发挥相当重要的作用了,战略布局的重要性日益彰显,如今规模、企业现金流以及土储布局都不容小觑。

本文以泰禾集团作为一个样本,来看看白银时代里,房企们拼的是什么。

稳健的财务数据

财务数据的良好,是一个企业健康发展的基础。盈利能力的提升,是检验一个企业价值的重要标准。

4 月 12 日晚间,泰禾集团发布 2019 年一季报。数据显示,一季度泰禾集团实现收入 74.54 亿元,同比增长 24.47%,实现净利润 9.97 亿元,同比大幅增长 219.55%,实现归母净利润 9.72 亿元,同比大幅增长 308.95%。这些数据明显优于同业。

同时,外部很关心的债务问题,在去年的年报和今年的一季报里,泰禾也给出了答案。2018 年三季度末的短期债务是 646.7 亿元,这个数据到 2018 年末是 574.3 亿元,到今年的一季度末则是 461.2 亿元。短期债务规模持续减少,一方面体现了降杠杆成效,偿债风险降低,另一方面也为其接下来的经营活动创造了空间。

与此同时,泰禾的货币资金也更加充裕,一季报显示,泰禾销售商品、提供劳务收到的现金共计 169.85 亿元,远高于去年同期的 91.25 亿元,货币资金 206 亿元,较去年末(149 亿元)更加充足。

综上的数据显示,一方面,泰禾的盈利指标、回款指标、偿债指标均出现同比明显改善,资金安全性和稳健性在提升,各项财务指标向好趋势明显。

同时,另一方面,结合利润率和销售指数来看,购房者对泰禾品牌溢价认同度不断提升,其新中式产品的定位将持续受益,未来盈利能力将继续稳步提升。

强大的抗风险能力

从全国范围的数据来看,2018 年全国房地产市场依然刷新历史记录,规模仍是多数企业所追求的。

放眼整个行业,规模剧增的同时,房企对资金的需求量也依然在明显上涨。同样地,融资需求也在上涨。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切,现金流是生命力的体现。

流动性难题是很多房企面临的问题。自去年以来,房企融资渠道中的银行放贷、国内发债、信托融资逐渐收紧。房企纷纷寻找新的融资渠道。

其中,泰禾在银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债等领域展开多元化、低利率的融资模式,其境外融资、资产证券化等融资占比进一步得到提升。解决了流动性难题,许多问题便容易了许多。

特别值得一提的是,由于目前泰禾集团的经营性现金流净额在持续大幅地增加,到 2018 年年底增长至近 140 亿元。手握更多现金流的泰禾在面对未来市场的底气更足,抗风险能力也显著提升。

紧抓城市分化带来的机会

城市的发展会带来机会。但目前的情况是,有的城市还在成长,有些却已不再长大,甚至收缩了。

4 月 8 日,国家发展改革委发布《2019 年新型城镇化建设重点任务》通知指出,要继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口 100 万 -300 万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口 300 万— 500 万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

但是,同样地,在《重点任务》这个通知里,发改委也首提 " 收缩型 " 城市。据了解,这是官方文件中,首次提及 " 收缩型中小城市 " 的概念,中国城市和小城镇发展改革中心学术委员会秘书长冯奎指出,此前官方文件中还没有提及这一概念,反映了中小城市要分级分类发展的趋势。

一石激起千层浪。一时间,有关一二线以及强三线城市的向好发展的判断不断传来。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,后续二三线城市因落户政策所形成的购房需求会明显增加。人才放宽对二线城市影响很大,很多人愿意去二线城市买房。尤其是结合近期的 " 小阳春 ",预计后续市场情绪会不断转好,进而形成更多购房需求。大体上说当前房地产市场具有较好的发展态势,对于二线省会城市来说,预计二季度市场交易会有更为明显的反弹。

扩张与收缩,面临的是两种截然不同的命运。那些土地储备布局在这些人口净流入的大中城市的房企,发展优势将愈加明显。而提前布局一二线,良好的土地储备为泰禾接下来的发展奠定了基础。

其实在 2018 年,泰禾的战略便是:只去一、二线,不去三四线,即便前者有结构性调控,后者有短期利好,亦不动摇。目前,泰禾集团还有待开工土地面积 408.85 万平米,计容建面 460.76 万平米。其中在建项目 58 个,计容建筑面积 1489.16 万平米;还有在售项目 70 个。目前在全国 29 个城市,拥有 90 余个项目。泰禾在一二线城市的坚定布局正在得到回报。

除了土储优势,泰禾还有另一个杀手锏——产品力。据了解,泰禾在产品层面坚持做精品的战略,其打造的新中式精装院落已成为行业的现象级文化符号。2018 年,泰禾院子系产品从 2017 年的 "17 城 31 院 " 发展到 "22 城 44 院 ",成为业内的一个文化 IP 标杆。

雄关漫漫真如铁,而今迈步从头越。这家地产巨头,正以自己的方式,试图走出一条属于自己的康庄大道。

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