过度依赖北京大本营 京系房企业绩惨淡走向落寞

 

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者陆肖肖 北京报道

相比于近年来狂飙突进的闽系房企、粤系房企等企业来说,发源于北京的众多房企近年来逐渐走向落寞,包括首开、首创、北辰、金融街、华远、万通、当代置业等企业日渐滑出主流房企。

京派房企 2018 业绩不佳

在 3 月份的房企年报季,京系房企的表现不甚乐观。

2018 年,首创置业归属于母公司股东的净利润为 19.23 亿元,同比下滑 8.98%。另外,首创置业去年实现签约销售额 706.4 亿元,没有完成 2017 年业绩发布会时预期的 800 亿元。首创置业还对 2019 年的目标进行了下调,由 1000 亿降为 800 亿,市场信心明显不足。

2018 年,金融街实现营业收入 221.13 亿元,比上年同期 255.19 亿元减少 13.35%。分行业来看,金融街房产开发业务实现营业收入 195.9 亿元,同比下降 15.72%。

这些企业仅仅是京派房企业绩惨淡的一个缩影,不进则退成了其发展的关键词。

2018 年,在千亿房企达到 30 多家的情况下,京派仅有首开入围,以 1007.27 的成绩刚刚过线,其他均在百亿徘徊。中国指数研究院的数据显示,首开排在第 31 位,首创排在 45,金融街排在第 78,北辰实业 97,华远的排名已经到了 146 位,万通未入榜单。

2000 年之前,北京市房地产市场曾经被京派企业牢牢占据,包括华远、北辰实业、住总、北京城建、金融街等等,这些企业在北京市创造出了多个颇具影响力的地标性建筑。2000 年之后,国内大型房企开启了全国化布局,像万科、龙湖、泰禾等房企开始北上之路,北京作为首都,自然成为众多房企蜂拥进入,并期望有所建树的城市。闽系、粤系等企业逐渐在北京崭露头角。

一位不愿具名的房地产行业资深人士告诉《华夏时报》记者,品牌房企进京赶考,对京派房企带来的影响比较大,因为北京市场的蛋糕就这么大,这么多企业过来争,京派房企必然会受到影响。

过度依赖北京市场

在各个房企追求规模,狂飙突进的几年间,北京房企更趋向于保守,固守北京大本营,对其他城市的拓展不大积极。首开布局了 20 多个城市,金融街布局了 15 个城市,北辰有 14 个城市,首创布局城市有 29 个。

相比于其他快速发展的头部房企来说,京派房企的拓展力度远远不够。截止 2018 年底,新城控股集团已进入中国 90 余座大中城市,开发中或已完成项目达 400 余个。世茂在全球的业务布局已包括香港、上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、武汉、厦门等近 100 座核心发展城市,已完成或正开发运营近 300 个项目。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示,京派企业的发展相对来说,有些固步自封,胆子太小,拓展能力不足。他们在拿地方面过于保守,布局围绕一二线城市展开,错过了前两年三四线城市的发展机会。土地作为房地产企业最重要的生产资料,拿地策略很大程度上制约了他们的发展。

多个京派房企对于北京 " 大本营 " 的依赖仍然较重。以首创置业为例,北京地区对首创置业贡献金额增长显著,该区域实现签约额 392.4 亿元,同比增长 73.7%,占达 55.5%。但其他四个核心城市的销售表现并不乐观,天津销售跌破百亿元,成都销售同比下降 47%,上海销售业绩仅 69 亿元,而重庆业绩仅有 24 亿元。

上述匿名人士提到,京派房企在北京的资源优势突出,不管是政商资源还是地产开发的一些资金来源方面,他们在北京长期扎根,建立了很深的触角,这些都是他们发展的优势。但相对来说,这也是京派房企的一个难以突破的短板,这些资源优势只能在北京地区。另外,他们缺少了市场化因素的推动,缺少了产品创新的动力,在市场变革的过程中,并没有打破自己的舒适区,形成自己鲜明的产品优势,包括很多房企目前建立的产品系,京派房企在这方面并不突出。

但一个不争的事实是,近年来,京派房企所倚重的北京市房地产市场的蛋糕已经开始逐渐缩小。北京房地产调控并未放松,且有日趋收紧的态势。一方面,市场预期发生转变,需求萎缩观望情绪严重,北京房企面临着去化艰难的局面;另一方面,2018 年下半年限竞房开始集中入市,北京房企面临着更加激烈的市场竞争。

2018 年北京房企格局也发生了巨大转变,克而瑞发布的 2018 年北京市房企流量金额榜显示,万科、中海外、北京城建分别以 205.65 亿、172.24 亿及 134.88 亿的成交金额占据冠亚季军的位置。常年占据京城地产一哥地位的首开失去了榜首位置,以 87.66 亿元的成绩滑落至第七。

北京房地产市场调控收紧以来,新房市场一直在收缩。2016 年,成交金额 200 亿以上的房企有 7 家,2017 年榜单前三甲进入了 200 亿的门槛,2018 年,仅有万科一家房企达到 200 亿元;北京房企销售金额排行榜的门槛也一直在降低,前 10 名门槛由 2016 年的 123.57 亿降低至 2017 年的 82.3 亿,再到 2018 年的 76.84 亿元。

卢文曦表示,由于楼市调控,一线城市的市场被明显压制,整体的开发节奏在放缓,尤其是北京和上海,已经开始向存量市场转向,二手房交易量比新房还要多,这个时候房企都会争抢市场,你抢地抢不过别人,就只能将市场拱手相让了。

上述匿名人士还提到,在营销团队的建设方面,京派房企也没有形成很强悍的销售力,这方面远逊于一些市场化的房企,比如龙湖、融创、泰禾等,他们的营销打发更加的灵活多变,特别是在一些机制的设定上,市场化的房企会很快针对市场变化做出营销层面的调整,但京派房企多是国企性质,各方面需要汇报和审批,可能有一个相对漫长的周期,有可能就会因此丧失市场时机。

责任编辑:张蓓 主编:王冰凝

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