4 月新房量升价稳 , 二手房成交量处于近两年高位

 

报告摘要

1、  2019 年 1-4 月,上海共成交 77 幅土地,土地成交建筑面积 665.5 万平方米,同比增长 0.1%;土地出让金 450.8 亿元,同比增长 26.1%。4 月上海土地成交主要为工业用地,出让的地块基本都以底价成交,总体来看土地市场不温不火。

2、  2019 年 4 月,上海新建商品住宅成交面积约 78.6 万平方米,环比增长 24.9%,同比增长 70.1%;新增供给面积 73.3 万平方米,环比下降 26.0%,同比下降 30.7%。4 月上海共有 22 个新建商品住宅项目入市,推盘量较 3 月有所减少,但仍处于高位。4 月上海新房供小于求,成交量是近两年来的较高值,仅次于处于供给最高峰的 2018 年 8 月,由此来看,新房市场成交活跃。

3、  截至 2019 年 4 月底,上海新建商品住宅库存为 617.2 万平方米,环比下降 0.9%,同比增长 52.0%。存销比方面,4 月上海新建商品住宅存销比为 11.4 个月,比 3 月下降 0.4 个月,但仍不改整体上行趋势。

4、2019 年 4 月,上海二手住宅成交套数为 25237 套,环比下降 2.7%,同比增长 86.1%。3 月 -4 月新房市场推盘量大增,二手房市场也会因此被分流,出现成交量环比略下降的情况,但成交量仍处于近两年以来的高位。4 月 19 日,政治局会议重提房住不炒,市场情绪有所影响,预计 5 月上海二手房成交量环比将有所下降。2019 年 3 月,上海二手住宅价格环比上涨 0.3%,同比下跌 1.6%。虽 3 月 -4 月成交量爆发,住建部已对近期部分房价、地价波动较大的城市进行预警提示,预计 5 月上海二手房价格将企稳。

数据来源:CRIC、易居研究院、上海二手房指数办公室、国家统计局

一、土地市场:4 月成交建面同比增长 0.1%

2019 年 1-4 月,上海共成交 77 幅土地,土地成交建筑面积 665.5 万平方米,同比增长 0.1%;土地出让金 450.8 亿元,同比增长 26.1%。单 4 月来看,上海共成交 13 幅土地,其中商品房住宅用地 1 幅、租赁住宅用地 1 幅、动迁安置房用地 3 幅、商办用地 1 幅、工业用地 7 幅。

4 月上海土地市场不温不火,出让的地块基本都以底价成交,除去一幅位于杨浦区江浦社区 B2-03 的商品房住宅地块,以 1.45% 的低溢价率由保利发展竞得。据悉,此地块该地块曾计划于 2018 年 8 月采取招挂复合的方式出让,因无竞买人被终止出让。时隔半年,这幅地块起拍价由原来的 46.02 亿元降至 41.2 亿元。

二、新房市场:量升价稳

1、4 月新房成交量环比增长 24.9%

2019 年 4 月,上海新建商品住宅成交面积约 78.6 万平方米,环比增长 24.9%,同比增长 70.1%;新增供给面积 73.3 万平方米,环比下降 26.0%,同比下降 30.7%。4 月上海共有 22 个新建商品住宅项目入市,推盘量较 3 月有所减少,但仍处于高位。4 月上海新房供小于求,成交量是近两年来的较高值,仅次于处于供给最高峰的 2018 年 8 月,由此来看,新房市场成交活跃。

新房成交量上升,主要原因有:2019 年以来,上海首套房贷款平均利率连续回调;2016 年限购政策下的非沪籍人口陆续拥有了买房资格,市场需求增加;此外,限价放松,开发商在 " 金三银四 " 期间大量推盘,积压的购房需求也开始入市。

2、4 月新房成交均价环比上涨 0.7%

2019 年 4 月,上海新建商品住宅成交均价为 55319 元 / 平方米,环比上涨 0.7%,同比上涨 18.2%。新房成交均价主要受成交项目结构影响,在 4 月成交面积排名前五位的项目中,只有大华碧云天项目成交均价超过 5 万元 / 平方米,总体成交项目偏中低端。后续来看,预计上海新房价格仍将维持相对平稳的态势。

3、4 月存销比 11.4 个月

截至 2019 年 4 月底,上海新建商品住宅库存为 617.2 万平方米,环比下降 0.9%,同比增长 52.0%。存销比方面,4 月上海新建商品住宅存销比为 11.4 个月,比 3 月下降 0.4 个月,但仍不改整体上行趋势。

三、二手房市场:成交量仍处于近两年来的高位

1、4 月二手住宅成交量环比下降 2.7%

2019 年 4 月,上海二手住宅成交套数为 25237 套,环比下降 2.7%,同比增长 86.1%。3 月 -4 月新房市场推盘量大增,二手房市场也会因此被分流,出现成交量环比略下降的情况,但成交量仍处于近两年以来的高位。观察历史数据,上海二手住宅成交自 2017 年初以来一直处于低位盘整状态,2019 年 1 月二手住宅成交量虽有反弹,但幅度不够大,还未站上强弱分水岭。3 月成交量创下了 2016 年 10 月以来的新高,成交量强反弹。4 月 19 日,政治局会议重提房住不炒,市场情绪有所影响,预计 5 月上海二手房成交量环比将有所下降。

2、3 月二手住宅价格环比转负为正

2019 年 3 月,上海二手住宅价格环比上涨 0.3%,同比下跌 1.6%,环比上涨是因为近期成交量的增加。按统计局统计口径来看,受 2018 年 "731" 会议影响,二手住宅价格自 2018 年 7 月至 2019 年 2 月连续 8 个月环比下跌。同比曲线的波动具有一定的周期性,连续两三年同比涨幅在正区间,随后步入负区间。2015 年至 2016 年 10 月,楼市繁荣期二手房同比涨幅不断扩大至过去 12 年来最高点 36.7%,因此房价下跌调整期也较长。虽 3 月 -4 月成交量爆发,住建部已对近期部分房价、地价波动较大的城市进行预警提示,预计 5 月上海二手房价格将企稳。

文章来源:易居研究院

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