土地成交量价齐升 这些三四线城市迎来新的发展机会

 

4 月以来出现在部分热点二线城市的土拍热,已经蔓延至一些三四线城市。克而瑞研究中心数据显示,其监测的 299 个三四线城市土地成交量价齐升,4 月份成交建面环比上升 30%,土地成交均价环比上涨 19%,长三角城市群内的三四线城市表现突出。

业内人士认为,以城市级别划分市场的方式已经过时,几个大城市群将会是房地产市场发展的核心区域。随着长三角、粤港澳大湾区等城市群规划的进一步推进,区域内的部分三四线城市会迎来新的增长机会,尤其是人口流入、土地价格不高的城市,其土地投资机值得关注。

部分三四线城市土地热度提升

待开发土地 中新经纬 薛宇飞 摄

位于长三角区域的常州市,4 月成交的 8 幅含住宅土地中,5 幅溢价率都超过了 50%。4 月中旬,一幅位于钟楼区的商住地块经过 77 轮竞价,最终被常州老牌地产公司新城控股竞得,溢价率达到了 86%,楼板价约为 15665 元 / 平方米。机构称,这创下了常州含住宅用地在内的楼板价新高,成为新 " 地王 "。

4 月,温州共成交 16 宗含宅地,成交金额超 104 亿,其中 12 宗土地溢价率都在 25% 以上;无锡滨湖区新四院北侧一地块通过摇号产生了得主,融创以楼面限价 18000 元 / 平方米 、总价 24.22 亿元揽获,这一楼板价较无锡历史最高价仅低 50 元 / 平方米。

克而瑞研究中心称,继二线城市土拍溢价率在 3 月份突破 25%、创下 2018 年下半年以来新高后,三四线城市溢价率也结束了半年之久的低位徘徊,并在 4 月份迎来明显回暖,溢价率增至 21.3%,较年初上涨了近 10 个百分点。

从该研究中心监测的 299 个三四线城市表现来看,4 月份土地成交量价齐升,成交建面环比上升 30%,土地成交均价环比上涨 19%,其中,长三角城市群内的三四线城市表现尤为明显,温州、常州、常熟、金华、无锡、台州、镇江等城市均成交了多宗优质地块。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,近段时间,长三角、粤港澳大湾区的土地市场热度提升明显,并由区域内的二线城市传递到了三四线城市。原因在于这两个区域的房价均出现回升,加上规划利好、人口流入快等因素,对房企拿地积极性刺激较大。

克而瑞研究中心称,三四线城市土地市场回暖,一方面由于二线城市土地市场高热的传导效应所致,但最根本的支撑点,还是城市群一体化发展带来的诸多利好推动。

人口流入等利好对一些城市未来的发展形成支撑。作为安徽人口大市,阜阳长久以来都是典型的人口流出型城市,但在近年来人口显著回流、高铁将通车等因素影响下,这一波二线城市土地市场的热度也传递到了阜阳。克而瑞称,4 月份阜阳共有 15 幅地块溢价率超过 30%,在三四线城市中排名第一。

城市群内城市值得关注

新建小区 中新经纬 薛宇飞 摄

不过,不管是一二线,还是三四线城市出现的土地热,并非市场的全面回暖,高溢价地块也只是集中在少部分城市。国家统计局数据显示,今年前 4 个月,房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款均下降超 3 成,降幅也都比 1~3 月份有所扩大。

克而瑞研究中心称,在 299 个样本城市中,只有 72 个城市溢价率超过 20% 的平均线。从区域分布看,有 22 个城市分布在苏浙皖三省,四川、广东、湖北也有较多城市土地溢价率较高。

具体看,坐拥大湾区利好的广东表现较为突出,东莞、江门、珠海平均溢价率均在 40% 以上;位于长三角的浙江,4 月份其地级市市本级溢价率均高于 15%,台州、绍兴、丽水有多块土地溢价率突破 100%;四川冷热分化较为明显,如宜宾、广元坐拥高铁、机场等交通配套升级利好,土地市场热度明显更高,土拍溢价率分别达到了 144% 和 55%,而泸州、眉山土地市场相对沉寂,平均溢价率均不足 3%。

谢逸枫认为,经过多年发展,中国的房地产市场已经出现分化,以城市级别划分市场的方式已经过时,未来,京津冀、长三角、粤港澳大湾区等城市群以及这些城市群内的都市圈,将会是中国房地产市场的核心区域,这些区域内的低级别城市会有较好的发展空间。

" 短期看,城市群内能受到轨道交通、教育、医疗等利好的三四线城市,会受到市场追捧。至于城市群外的部分城市,其未来的发展可能相对缓慢。" 谢逸枫说。

对房企而言,克而瑞研究中心称,不能因为近些年需求释放过快、旧改目标下降以及调控风险等原因,而全面退出三四线城市。企业应当有所侧重,在合理评估政策风险的前提下,重点关注城市群一体化概念内的三四线城市。随着长三角、粤港澳大湾区等城市群规划的进一步推进,中心城市产业的加速转移,部分三四线城市可能迎来新的需求增长机会,尤其是湖州、宣城、阜阳等那些就业岗位快速增加的城市,在全市地价房价比不足 0.5 的前提下,土地投资机会更值得关注。

不过,住建部近期先后对 10 个市场过热的城市进行了预警提示,一些城市也相继加强了楼市调控。克而瑞认为,如果热点三四线城市地价持续快速上涨,地方主管部门会快速跟进。而结合 5 月上旬的土地成交情况来看,三四线城市土地市场热度已经有一定缓解,溢价率降至 15%,环比 4 月下降了 6.3 个百分点。

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