新华南五虎传
地产风声 05-22

 

文 | 内幕君

时代转身,革故鼎新。

1

十七年前,以 32 亿拿下广渠门东五厂地块,力压华润和 SOHO 中国,瞬时名动京城的是富力。

十五年前,第一家销售破百亿,与万科争老大的房企叫合生。

十年前,海南清水湾年销 64 亿,获封 " 中国第一神盘 ",缔造这一神话的叫雅居乐。

九年前,中国房企销售排行榜上,恒大、碧桂园、富力、雅居乐分次而立,联手瓜分十一强四个席位。

这是属于华南五虎的时代,虎躯一震,鸟兽皆惊。

只不过,一切如流,无物常驻。当下,富力掉出十强之列,雅居乐苦守三十强,合生只剩江湖传说。

而碧恒插翅飞天,如今化龙转凤,虎林已经容不下这对 CP。

时间那细细的指针,总能推着万物兴衰轮回。

轮回之中,邻家虎崽已长成。

2018 年,汕头龙光卖出 887 亿,逆袭到权益榜第 23 位,甩了雅居乐 5 个身位;佛山美的仅用四年,将流量从一百亿做到八百亿;老牌奥园二度折戟后再次重生,杀入 35 强;爬出谷底的佳兆业,借着东风再度起势,手握大湾区 1300 万平土储,笑傲群雄。

被戏称为 " 清闲 " 房企的合景泰富,这几年也没闲着,在 2017 年喊出冲千亿后,一年参加了 460 场土拍 ……

五虎出新,正啸山林。

2

一切都是偶然,也都是必然。

细细算来,命运的伏笔埋于 1993 年。

1993 年 9 月 24 日,北京时间凌晨 2 时 30 分,摩纳哥的蒙特卡洛路易二世体育场,萨马兰奇在万众期待中打开信封。

当他说出 "Sydney" 时,场内和电视机前的亿万中国人,陷入了片刻的呆滞,而后泪流满面。

这是中国首次申奥,都等着千禧年迎奥运。没有人认为北京会失败,在此之前,北京的票数三轮领先于悉尼。

最后一轮投票中,北京竟以 43 ∶ 45 两票之差落败。有人猜测,因为中韩建交,朝鲜出卖了我们,有说是台湾把票投给了悉尼。

众说纷纭。

悲伤裹挟着的首都,失眠了一夜。

第二天,北京地铁车厢门上,有人贴了一行标语,白底黑字写着:

申奥尚未成功 , 同志仍需努力。

多年以后,澳大利亚承认,他们收买了肯尼亚和乌干达,两张票 7 万美金。2005 年,代表台湾投票的吴经国,公开当时拍摄的照片,他的选票上端端正正地写着:BEI JING。

1993 年,郭梓文 29 岁,活跃在番禺工地上,人称郭承包。" 奥林匹克 " 四个字,将成为他的致富秘诀。

这一年,中国地产遭遇史上首次崩盘,广东对岸成了重灾区。横竖只有三种景象:天涯、海角、烂尾楼。

广东人目睹一切。

然而,一纸批文就能获利千万的掘金术,仍然有人趋之如骛。

一年后,孔健岷辞去工商银行广州白云路支行信贷部的工作,踏上创业之路。第二年,他拉着哥哥孔健楠、弟弟孔健涛,创办合景地产公司。

1996 年,汕头的纪海鹏携手弟弟纪建德,创办龙光集团的前身龙光建安,随后在汕头市韩江路与丹阳街交汇处西北角,开发第一个地产项目——阳光花园。

同年,郭梓文在香港注册成立香港金业集团。

当时,郭梓文的哥哥郭梓宁,是番禺最大国有企业——广东梅山糖业总公司的党委办主任兼总经办主任。得知公司旗下梅山建设开发公司准备改制,郭梓宁叫来弟弟联手拿下承包权。

9 月取得承包权,11 月便动工建设第一个项目「金业别墅花园」。奥林匹克运动口号 " 更快、更高、更强 ",郭承包做到了更快。

有趣的是,不论是孔健岷、纪海鹏、郭梓文,还是后来创办佳兆业的郭英成,抒写的都是兄弟同战江湖的故事。

有钱要让 " 家己人 " 赚,是广东人不变的生意经。

3

时隔 5 年,中国决定再次申奥。

1998 年,华夏大地又刮起奥运热。郭承包心里嘀咕着," 为什么不把体育和地产结合呢?"

于是提出 " 运动就在家门口 " 的理念,在项目内配建全民健身平台。成为国内第一家提出复合地产概念的房企。

这还不够,大胆的郭梓文直将项目 " 金业体育花园 " 更名为 " 广州奥林匹克花园 "。用今天的话来说,就是蹭热度。

改完名,追得一手好热点的郭承包又开始嘀咕:" 怎么才能一炮而红呢?"

两个月后,伍绍祖为其题词。伍时任国家体育总局局长。

差异化定位和名人站台加持下,广州奥园创造五开五罄的神话,卖了 2000 套房。

内幕君觉得,郭梓文真不该叫郭承包,应该叫郭营销。

2001 年开发南国奥园时,郭梓文请到了国际奥委会主席罗格、中国奥委会主席袁伟民,一个题词相赠、一个到场考察。

奥运口号「更快更高更强」,在郭梓文心中,别有一番滋味。

当年 11 月,第三届中国住交会中,南国奥园荣获 " 中国名盘第一名 ",奥园被评为 " 中国知名品牌开发商 ",郭梓文获评 " 中国房地产业十大风云人物 "。

总之,春风满奥园。

那时,广州有三个网红项目,业内无人不知,一个是黄文仔的星河湾,一个就是郭梓文的南国奥园,还有就是华南碧桂园。

顺德来的杨国强打出 " 大盘时代 " 的广告,广州地产界嘲讽其 " 社会主义新农村 " 风。

农民老杨憋了一肚子气。

2002 年,老杨祭出广州第二个项目——碧桂园凤凰城,五一当天开盘,卖出 7.5 亿,创下当时中国地产史上单日最高销售记录。

后来,老杨约郭梓文和黄文仔喝茶,一个热情接待了他,一个请他吃了顿闭门羹。

同期,郭英成创办佳兆业两年多,在深圳龙岗开发第一个项目——桂芳园,寓意:

桂馥芬芳,美好家园。

其实是一个烂尾楼项目,郭英成接手改造。也就是说,佳兆业出生的第一天起,就是个 " 做旧改的 "。

4

都知道广东人习武之风浓厚,在他们看来,功夫无非两笔:一横一竖!

躺着的,是 loser;站着的,才有资格说话。

从郭承包到郭营销,三十八岁之前的郭梓文,习惯了站着说话。然而命运的列车在 2002 年转轨。

突如其来,横冲直撞。

这一年年底,郭梓文的合作方中体与奥园闹分家,双方为奥林匹克名称的专利权,争得面红耳赤。

中体即中体产业集团股份有限公司,来头可不小:

国家体育总局 ( 原国家体委 ) 体育基金管理中心、沈阳市房产实业有限公司、中华全国体育基金会、国家体育总局体育彩票管理中心和国家体育总局体育器材装备中心等共同发起,并向社会公众募集股份设立的股份有限公司。

北京奥运被 " 下课 " 的谢亚龙,就是下到这当董事长。这是后来的事。

一场胳膊和大腿的较量没分出胜负,奥园和中体各自打着 " 奥林匹克花园 " 的旗帜,互道对方是李鬼。

两家在重庆做项目时,剑拔弩张。

奥园说要把中体奥林匹克项目打趴,中体则说," 我一直就不太明白,仅仅一个‘奥’字代表什么意思?是‘傲气’还是‘傲慢’?"

闹分家不久,奥园转身征战资本场。

2003 年 2 月 16 日,郭梓文以 6400 万元的代价,从湖南出版集团手中买入诚成文化 11.3% 的股份,位居第一大股东,并将公司更名奥园发展。

郭梓文以为找到了一个漂亮的 " 壳 ",结果是个坑。

诚成也是湖南出版买来的,卖家是许晴前男友刘波。

二手买家郭梓文拍下宝贝没多久,刘波被爆出涉嫌 " 金融诈骗 ",欠下的贷款黑洞高达 40 亿,诚成文化背着数亿元的担保贷款。

受此影响,郭梓文的上市路一夜坍塌。

许晴曾经夸男友刘波:

" 他是北京大学的博士生。很朴素,很有自信心,不用靠外在的东西来包装自己。爱穿中式对襟大褂、老头鞋,是国学大师季羡林的关门弟子。"

后来的郭梓文,每每看到酒窝女神,都会告诫自己一遍,漂亮女人的话不能信。

接连水逆的奥园从这时起急转直下,郭梓文的人生,好比悬崖跌落,急速从春天坠入冬天。

2004 年 6 月,奥园总部被爆出闪电裁员,质疑声铺天盖地。有媒体用的标题特别吸睛:

广东奥园,倒下还是转型?

带着疑问,奥园走入沉默年代。而他的老乡们,一声招呼不打,组团崛起了。

孔健岷拍下广州珠江新城两幅 " 地王 ",合景瞬时名动羊城;占据汕头房地产市场 1/3 份额的龙光不再满足于偏安一隅,以 " 地王价 " 斩获佛山天湖郦都地块,走出汕头;佳兆业接过 " 中国第一烂尾楼 " ——广州中诚广场项目,借此,郭英成把 " 旧改 " 的独门绝技练得炉火纯青。

从此往后,江湖有了潮汕帮郭先生的传说:

佳兆业才是旧改专家。

从烂尾楼改造,到旧村、旧城、旧工业区改造,2012 年时,佳兆业已经在深圳、广州、珠海、东莞等地拥有 30 多个旧改项目。

鲁迅说:世界上本没有旧改专家,旧改项目做多了,自然也就成了专家。

5

眼看地产被定为支柱产业,家电专家 " 美的 " 坐不住了,于 2004 年成立美的置业。

地产这趟车,有钱的都在往上扒。没钱的呢?

借钱往上扒。

2000 多年前,阿基米德已经告诉过我们:找到支点,用好杠杆。

这一点,暨南大学计算机专业出身、理科成绩特好的孔健岷,早早就参透了。

2004 年至 2006 年,合景富泰总收入每年 6 亿左右,资产规模不大,却在土地市场挥金如土。仅 2007 年,孔健岷至少花了 70 个亿拿地。

其中,18 亿拿苏州 3 块地,36 亿拿又拿成都 3 块地,46 亿联手富力拿广州珠江新城猎德村地块。

合景曾经被称为 " 小富力 ",就烧钱的姿势来看,确实挺像。

彼时的广州业内,一提合景,必说 " 神秘 "。一方面是因为资金来源神秘。大家应该还记得,内幕君在前文说过,孔健岷曾经就职于工行信贷部。有个数据显示,截至 2006 年底,合景共有 17.2 亿元银行贷款来自工行,占总银行贷款的 75%。

另一方面,是老板神秘。孔健岷本人过分低调。各路记者掘地三尺,连他的一张照片都挖不到。

直到 2007 年 7 月,合景泰富在港上市,孔健岷才第一次现身聚光灯下,资金来源也露出端倪。

合景上市招股时,李兆基以私人名义入股 3.33 亿港元,荣智健入股 1.67 亿港元,郭炳江入股 1.5 亿港元 …

喏,这就是「一个豪汉三个帮」的故事。

此时,跌倒的郭承包已经悄悄站了起来。孔健岷赴港三个月后,郭梓文也如愿在港交所敲钟。

那一锤,郭梓文敲得特别用力。

6

电影《一代宗师》中,灯叔说过一句话:

南粤弟子火气旺。

装上资本场的弹药,郭梓文、孔健岷转身北伐。

彼时的地产江湖,有一条清晰的鄙视链:没在北京做过项目的都是二流房企。火气旺的南粤弟子,岂甘于人后?

2008 年 2 月,合景斥资 20 亿斩落北京顺义马坡镇两地块,也就是后来的合景 · 香悦四季;2009 年 7 月,奥园斥资 3.7 亿收购北京世纪协润地产 41.33% 股份,从而获得北京著名烂尾楼「长安 8 号」的操盘权。

拿到京城入场券后,郭梓文毫不掩饰自己对人生第一个豪宅项目的信心:未来 3 年内赚回 130 亿。

蚂蚁爬上一个磨盘,以为这块巨大的石头是稳如泰山的,哪知道又开始转动了。

入市两年,只卖了 13 个亿。第三年,郭梓文转卖项目,不再做 130 亿的美梦。他说,未来要多布局受调控影响较小、刚性需求较大的城市。

收完残局撤回广州,郭承包又陷入一阵沉寂。爱唱歌的夜莺,第二次噤若寒蝉。

这段时间里,美的就像一个打酱油的,成立的六年里,只开发了一个佛山住宅项目。堪称佛系房企。

倒是多番股权运作之后," 美的置业 " 成了何氏家业。

随后,戏到转场处,潮汕帮接连登台。

先是普宁大坝铁山洋村的郭英成,挺身将创办仅 10 年的佳兆业推上资本场,暗中,一群男人吹哨鼓掌,新世界的郑裕彤、英皇的杨受成、大财阀刘銮雄、玩具大王蔡志明。

2010 年,佳兆业销售破百亿;2013 年,全年销售 239 亿,高居榜排行榜第 25 位,力压阳光城、新城、旭辉、中南等。

2014 年 4 月 9 日,深圳出让史上面积最大的地块—— " 大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目 ",经过 21 轮的争夺,佳兆业打败华侨城、华润、招商、绿地、港中旅等房企巨头,联手生命人寿以 54 亿元竞得。

风头正劲的时候,一瓢冷水劈头盖脸泼来。

还没来得及点灯,郭英成匆匆奔港。2014 年 11 月,佳兆业卷入深圳落马高官蒋尊玉案,紧接着剧情由至明转向至暗,禁售、停牌风波接踵而至,差点易手孙宏斌。

群龙无首的佳兆业卷入三年动荡。而同样来自潮汕的龙光,正是如鱼得水时。纪海鹏开着龙光牌地王收割机,搅动鹏城。

2014 年,斥资 46.8 亿拿下龙华白石龙地王;

2015 年 9 月,以 112.5 亿代价收入龙华红山商业地块;

2016 年 6 月,140.6 亿斩落深圳光明区 " 巨无霸 " 商住用地,一举打破了 2014 年前海 134 亿深圳地王的记录。

这财大气粗的模样,闽系房企见了都要畏惧三分。

2016 年年初,龙光联手合景泰富,击败 13 家房企,以总价 168.55 亿港元拍下鸭脷洲项目,一举打破香港近 20 年土地总价记录。这一拍,把新鸿基的郭炳联都镇住了。

面对媒体,郭炳联连连摇头,说这是 " 癫价 "。

7

岂止如此。

二零一六,简直是中国地产史上的癫年。

366 天轰出 340 块地王,全国商品房销售额创历史新高,达到 11.8 万亿元,同比增长 34.8%。

华南新五虎趁势出山。

2016 年至 2018 年,佛系美的开始发力,以 " 黑马 " 之姿奔跑,销售额从 212 亿跃至 790 亿;北伐失利的奥园再度崛起,三年销售额从 256 亿翻涨到 840 亿;合景富泰从 289 亿提升到 655 亿;龙光从 370 亿跃升 912 亿,逼近千亿阵营。

返场的佳兆业,先是玩了个足球,冠名深圳市足球俱乐部,带着球队成功冲超。与此同时,佳兆业借助粤港澳的布局涅槃重生,不仅成功复牌,销售额更是一路飙涨。2016 年销售额 317 亿,2018 年改写为 866 亿。

找回底气的郭英成,谈到孙大接盘侠时,不再讳莫如深,甚至笑着说:" 我们是好朋友,不打不相识。"

销售一路走高的同时,新五虎在土地市场高歌猛进。

截至 2018 年年末,龙光土储权益货值达 3764 亿,在所有房企中排行 20,超过绿城、泰禾、中南等二十强房企。美的以 3045 亿排在 27 位,佳兆业 3038 亿居 28 位。

更关键的是,这些库存的土地中,多数在粤港澳大湾区,升值空间大,未来的销售额远不止明面上的货值。

其中,龙光拥有大湾区土储货值 2612 亿,佳兆业 2594 亿,合景 1608 亿,奥园 1108 亿。

华南新五虎面前,山林秀美,野味丰盈。

曾经的五虎,借着改革的春风披荆斩棘;如今的五虎,站在大湾区的东风中,舔着利爪。

但是,地产这江湖吧,或许像孔健岷说的:

" 这是一场千米长跑,前面 500 米我跑慢一些,后面 500 米再冲上去。其实结果一样,体力消耗却没那么大。"

又或许像内幕君说的:机会转瞬即逝。

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