脱离了“养老”属性的养老地产如何“解局” ?

 

脱离了 " 养老 " 属性的养老地产如何 " 解局 "?

" 陕西省秦岭南麓 400 亩康养项目变别墅群,官方认定系违建已实施拆除。" 一则新闻再度掀起业内对养老地产的关注。

" 银发经济 " 时代到来,无论房产巨头还是中小房企,纷纷抢滩登陆养老地产。然而,火热的市场背后,不少项目因为难以长期维系配套的医疗、护理服务,脱离了 " 养老 " 的属性,建成的项目空置率高,沦为了 " 变相卖房 "。业内专家认为,要突破这一困境,需要解决资金的 " 痛点 ",在资本市场创新方面找到大量 " 长钱 ",匹配低收益率的产业特性;同时,应当通过盘活国有企业老旧物业等存量资产等方式,找到便宜的物业资产,吸引更多资源和资金。

京津冀养老地产空置率超 40%

据媒体报道,陕西省汉中市南郑区一地产企业打着养老项目幌子,在秦岭南麓 400 亩山地上建别墅区。汉中市南郑区人民政府新闻办公室发布的最新通报称,按照市区工作部署,依据相关法律法规,对益丰国际项目中已认定的违法建筑依法实施拆除。

实际上,不仅是 " 益丰国际颐养中心 " 这类彻底 " 变脸 " 的项目,近年来不少新建养老项目仅仅是将 " 养老 " 作为噱头和摆设,并没有跟进实际配套的养老设施或服务。业内人士分析认为,养老地产的实质是 " 卖服务 ",不仅需要持续投入配套设施和人力物力,而且资金回笼过程相对漫长。开发企业迫于回笼资金的压力,卖房之后,应有的养老服务保障却成了 " 空谈 "。

机构数据显示,在资本助力下,养老产业蓬勃发展,但是由于经营不善,养老地产空置率较高。自持经营类养老地产平均空置率一般达到 35% 以上,其中,川渝地区空置率最高,达到 47.5%。京津冀和长三角养老地产空置率超 40%,分别为 40.55%、43.10%。珠三角略低,养老地产空置率达到 36.87%。

究其原因,主要是配套的医疗服务难以保障。需求端来看,根据全国老龄办的预测,2020 年中国将有 4200 万失能老人和 2900 万 80 岁以上的高龄老人,合计占总老龄人口 30% 以上;供给端来看,依据卫健委数据,截至 2017 年 7 月,全国共有医养结合机构 5814 家,约仅占总养老机构数 4%,且大部分是公立机构,民营机构占比少,医养结合是养老发展的必然趋势。

以 " 养老 " 为噱头拿地开发商变相卖房

根据国家统计局的数据显示,2018 年我国人口从年龄构成来看,60 周岁及以上的人口为 2.5 亿,占总人口的比重为 17.9%,其中 65 周岁及以上的人口为 1.6 亿,占总

人口的比重为 11.9%,已经达到并大大超过联合国定义的 " 老龄化 " 社会标准。业内人士认为,养老产业的黄金时代即将到来。

据公开资料统计显示,截至目前,全国已经有 80 多家房企和外资企业布局养老地产板块。在 2018 年北京秋季房产会上,共有 300 多个来自全国各地的旅居康养项目参展。

近年来,各地方政府越来越注重产业资源的导入和已有的资源的利用,期望引进能够为地方政府带来税收、就业、民生等社会效益的产业。养老产业是一个融合性较强且具有广阔市场前景的朝阳产业,刚好契合地方政府发展的需要。在此背景之下,相比传统的住宅、商业项目开发,以打造养老产业为 " 噱头 " 去开发房地产,拿地的难度会更低。这一政策成为不少开发企业进军养老地产行业的主要动因。

实际上," 以养老之名行卖房之实 " 的质疑却从未平息。许多项目并未按照康养社区标准来打造,相应的养老服务也未跟上,最后所呈现的项目成了纯地产。

还有一些在古镇、山地或热带、亚热带地区的养老项目,虽然依托所在地良好的气候及生态环境,打造出了特色小镇,但除了气候环境之外,在医疗资源配套、护理服务等方面却达不到相应的标准。

长期医护服务需配套 " 长钱 " 支持

作为带有福利甚至社会保障性质的产业,养老地产的发展离不开政府部门的支持。政府部门支持养老地产,并不能仅仅是审批划拨土地,除了监督规划是否执行到位之外,也有必要监督相关配套设施和服务项目是否足够完备,只有确保养老地产的 " 硬件 " 和 " 软件 " 都达到标准,才能真正使其发挥出实际作用,避免沦为瞒天过海骗取用地指标和政策优惠的幌子。

同时,真正的 " 养老地产 " 对于老年人的意义是提供养老的设施及服务。中房经联主席、景晖智库首席经济学家胡景晖表示,对普通老百姓来说,价格较为便宜的公立养老院资源稀缺,床位紧张,很难入住,而大部分市场化养老机构价格普遍较为昂贵。通过养老地产来解决养老真正的 " 痛点 ",在政策支持、市场准入放宽的前提下,还要解决两大重要问题。

他认为,首先,养老地产要提供长期性的服务,持续地投入人力、物力,就要找到大量便宜的长期资金,这就意味着资本市场需要进行一些变革创新。比如在利率、债券、信托和一些市场创新方面,需要有一些大钱、长钱、便宜的钱来匹配养老产业低收益率的产业特性。

第二,需要找到一些便宜的物业资产,因为在现有的土地财政模式下,物业的资产价格太高。需要找到国有企业的一些优质、便宜的存量资产进行盘活。同时,要利用农村土地入市机会,去找到便宜的物业资产,以提高租金回报率,以此来吸引更多的资源和资金到这个行业中来。

来源:北京青年报

以上内容由 " 搜狐焦点 " 上传发布

相关标签

养老
评论
大家都在看
北京居家养老服务标准下半年实施
北青网  9小时前
企退人员养老金增额今日补发到位
北青网  1天前
​日本养老产业模式一览
亿欧网  1天前
2.4亿老年人的福音来了!总理再为社区养老破题,大力引入社会力量增加供给,十万亿级市场待启
每日经济新闻  16小时前
骅威文化原实控人1.32亿股遭司法冻结
新浪财经  昨天
湖南出台七条措施规范网络学习平台 不搞强制注册积分...
ZAKER潇湘  3小时前
史上最便宜A股海润光伏0.20元/股:有人刀口舔血...
驱动之家  2小时前
惊呆!配资数年炒“期货”血本无归 背后暗藏猫腻
腾讯财经  5小时前
黑龙江将建“黑龙江全省事”App,更多政务服务动动...
ZAKER哈尔滨  8分钟前
5月份社会消费品零售总额增速8.6% 总体平稳稳中...
新浪财经  昨天
假名、老赖、威胁投资者 比特易合伙人张歆彤何以如此...
金色财经  2小时前
佳电股份的"小任性":被监管十连问 1.6亿赔偿小...
新浪财经  昨天
外媒:5月数据显示贸易战美国败了
参考消息  43分钟前
煤电博弈影响航运市场 北方港口又见煤炭压港
华夏时报网  3小时前