万科或将回归拿地主场
06-17

 

时代商学院地产研究员郑琳

今年的四五月份,一些二三线城市的土拍市场有些喧嚣,众多房企不惜高溢价拿地在交易市场上演 " 百轮大战 "。而转眼到了 6 月份,原本在土拍市场伺机而动的房企正在逐渐回归自己的主场。

6 月 17 日,浙江温州一宗商住地成功出让,成交总价 10.19 亿元,楼面价 18034 元 / 平方米,溢价率 19.32%,竞得者为万科。6 月 13 日,经过 73 轮报价,万科以总价约 13.19 亿元竞得江苏江阴市一地块,成交楼面价 8756 元 / 平方米,溢价率 12.25%。时代商学院研究发现,这个高喊 " 活下去 " 的房企似乎还远未到生存危机时刻,虽然前 5 月在土拍市场较为小心谨慎,但 6 月份逐渐加码了拿地的火力。

销售速度远超货值储备速度

图 万科 2018-2019 年前 5 月销售业绩和土储货值情况

来源:公开资料,时代商学院整理

据 CREIS 中指数据公布的《2019 年 1 — 5 月中国房地产企业销售业绩 TOP100》,万科以 2681.3 亿元的销售业绩稳居房企第二,仅次于碧桂园,同比增长 11.59%。从整体经营情况来看,在头部房企销售普遍下滑的情况下,万科的整体销售依旧保持了稳定的增长,彰显强大的综合实力。

而从土储货值来看,万科 2019 年前 5 月的新增土储货值量相对来说较为保守。据易居克而瑞发布的《2019 年 1 — 5 月中国房地产企业新增货值 TOP100》,万科无缘前三名,新增货值量仅为 1478 亿元,同比下滑 18.50%。时代商学院计算,万科前 5 月的销售业绩与土储货值之间有 1203 亿元的缺口,也就是说,如果万科没有及时地补充货值储备,则有可能会影响未来的销售业绩,缩减企业规模。

但是,万科前 5 月在拿地方面也较为谨慎。据中指研究院发布《2019 年 1 — 5 月全国房地产企业拿地排行榜》,从拿地金额来看,碧桂园、融创、新城占据榜单前三位,万科以 447 亿元距离榜首碧桂园还有 211 亿元的差距。

时代商学院认为,土地市场自今年 3 月份逐渐回暖后,四五月份房企拿地态度积极,部分房企补仓意愿强烈,甚至不惜高溢价补充土储。而相比之下,万科前 5 月的销售业绩表现强劲,在拿地补货方面却较为谨慎,这是否与企业的财务状况有关呢?

财务良好助力回归拿地主场

据最新的 2019 年一季度报,与去年同期相比,万科的盈利能力维持稳定。从盈利能力来看,总资产净利率 0.21%,去年同期为 0.15%,总资产收益能力有所提升;从成长能力来看,营业利润增长率 98.09%,去年同期为 90.51%,营利增速明显上涨,盈利性良好。

从负债情况来看,公司剔除预收款项后的资产负债率为 50.39%,较 2018 年年底下降 1.16%,净负债率为 44.74%,现金短债比为 2.04,负债压力可控;从融资能力来看,3 月 8 日,万科成功发行金额为 6 亿美元的 5.25 年期固息票据,票面利率仅为 4.2%,远低于行业平均水平。

时代商学院认为,万科是一家极具发展眼光的房企,从近几年的销售业绩和财务状况来看,无论是在行业调整期还是增长期,企业均能够按照自身节奏实现持续增长。在今年前 5 月,万科或是处于拿地节奏的调整期,后续该企业将会继续保持龙头地位,保持规模增长。因此,进入 6 月份,万科连续几次角逐土拍市场,最终以溢价的方式将土地收入囊中。

从拿地战略来看,万科拿地又有自己的逻辑。6 月 12 日,万科曾以 19.4 亿元拿下西宁南川区的 2019NC — 1 地块,总面积 293.18 亩,而这已经不是万科首次进入西宁拿地了。加上 2018 年 2018NC — 5、2018NC — 6、2018NC — 7 三宗土地的 408.62 亩,万科在南川共拿下 701.8 亩土地,拿地总金额超过 43 亿元。万科如此重视对南川的开发,与其背后火爆的开盘认筹有很大关系,甚至未来有意打造一个南川的商业中心。

时代商学院认为,万科虽身处房企的第一梯队,但是并没有以首为傲,相比很多房企盲目地追求规模扩张,万科则是十分谨慎地布局发展战略并严格落实,这或许就是头部房企的自身气质所在。在风险控制方面,万科似乎在债务和规模之间寻求到了一种自我平衡的状态,销售与规模稳定增长,投资依旧谨慎。我们认为,从万科目前的业绩和规模来看,企业土储货值在不断减少,未来这家房企将会在土地市场重新彰显自己的主场地位。

本网站上的内容(包括但不限于文字、图片及音视频),除转载外,均为时代在线版权所有,未经书面协议授权,禁止转载、链接、转贴或以其他方式使用。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用,请联系本网站丁先生:chiding@time-weekly.com

以上内容由 " 时代周报 " 上传发布

相关标签

万科
相关文章
评论
没有更多评论了
取消
12 我来说两句…
打开 ZAKER 参与讨论