正解局 07-11
“妖怪”学区房,被打了一金箍棒
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现在的学区房,真是一个妖怪般的存在。

12 平米,30 万 / 平米,总价 360 万,全款。

这是最近北京成交的一套房子,既没有上下水,更没有厨房、卫生间,基本上不能住人,据说其实原本只是一个储物间。

之所以能天价成交,只是因为这个 " 房子 " 位于基础教育资源最丰富的西城区,简单地来说就是学区房。

很多人在被这条消息吸引的同时,却没注意到另外一个更重要的官方消息,就是下面这个:

这个高位阶的文件里面虽然没有一处提到 " 学区房 ",但却可能对学区房产生深远影响。

1.  学区房:时代的产物  

我们知道,学区房并不是我们独有的事物,比如,美国也有学区房。

但是,我们的学区房和美国学区房形成的原因却不一样。

先说美国,公办学校(学区房基本是对公办来说的)办学经费主要来自州政府和地方政府。其中,州政府的拨款基本是平均分配。

但地方政府资金就有较大差别。地方政府很重要的资金来源是房产税,业主每年都要按照房子估价 1%~3% 上交房产税,而收上来房产税的一半左右又用在公办中小学上。

这样一来,富裕区域的房子贵,那么每年收的房产税就多,相应的当地学校就能拿到更充足的经费,有更多的钱来修缮校舍、请老师、添置教具等等,自然教育质量就上去了。

这样也就形成了美式的学区房。

得克萨斯各地学校得到的资助并不相同

但中国的学区房却不同。

我们的重点中小学其实很早就有。比如,1953 年时就决定在全国兴建 194 所重点中学,占全国中学总数的 4.4%,重点学校的师资需求和物质需求能得到很好保障。

不过,在 1960 年代中后期开始的十年,重点学校被取消。

随后,中国进入经济建设时代,教育工作也重回正轨。当时决策层提出要集中人力、物力、财力先办好一批重点学校。1978 年 1 月,经过上级批准,教育主管部门下发《关于办好一批重点中小学的试行方案》,明确提出:

大中城市可在市和区两级举办重点学校。市办好一批重点中学,区、县可办好二三所重点中学,五六所重点小学。

各省、自治区,可在省、地 ( 市 ) 、县三级举办重点学校。省和地 ( 市 ) 两级可各自办好一批重点中小学:县可办好二三所重点中学,五六所重点小学。

甚至,当时还确定了 20 所全国重点中学、重点小学。

各地也选树了一批重点学校,像北京海淀的人大附中(一七二中)、重庆一中、南京的琅琊路小学等,都是那个时代就确定的重点学校,形成国家、省、地(市)、县多级重点学校的格局。

到 1979 年底,全国重点中学达到 5200 多所,在校学生 520 万人;重点小学 7000 多所,学生 510 多万人。

对重点学校,在经费、师资、生源上给予倾斜。比如,杭州重点学校学生人均经费普遍比非重点学校高出 15%~20%,也更容易得到专项经费支持;重庆实行重点中学招生 " 优先择优录取 "。

总之,这些重点学校很快形成了优势,成为名校。

2.  追逐学区房其实也就是近十多年的事  
 

到了 1980 年代,办重点学校的思路没有变。其实这并不难理解,在经过十年的停滞之后,怎么去办基础教育都成为一个问题。所以,需要兴办一批学校来探索经验,带头示范。

同时,那个年代产生了严重的人才断层。多出人才、快出人才、出好人才,也是当务之急。

但重点学校优势越来越明显,吸引力越来越大,择校热、批条子等问题也不断出现。

到 1986 年,《义务教育法》明确规定:就近入学。这可以看作是政策重心向教育公平、均衡的重大转变。

但学区房也因此在无意、无形中获得了产生的条件,因为学校资源和居住地(临近学校的房子)挂上了钩。

但学区房价要疯涨,还需要一股东风,这股东风要等到 1990 年代中后期。

1993 年时江苏梁丰高级中学外景

当时,重点学校大部分处于老城区,包括上海今天学区房内环和中环占比都还在 70% 左右。这些老城区的房子基本是各种公房。等到 1998 年房改之后,这些公房终于可以进入市场流通。

只有流动起来,价格才可能涨起来。

所以,今天我们回过头来看,学区房这个概念 2004 年左右才开始大规模出现在大众媒体。

而学术界对这个问题有真正深入的研究要到 2009 年左右了。

从此,教育资源和房地产资本结合了起来。

那些已经有几十年房龄的老破小房子,因为学区加持成为楼市里最妖媚的存在,对有真正需求的家长,炒房客甚至房地产中介都有着致命的吸引力。

也就是近十多年,学区房迅速成为中国家长最焦虑的事情之一。有调查显示,就连一向乐天的天津人,有 25% 的家长也觉得学区房很有必要。

与之相对的是,节节攀升的学区房价。数据显示,北京教育资源密集的西城、东城、海淀、朝阳四个区 2018 年学区房均价已经超过 8.5 万每平米,总价中位数超过 400 万,其中,最拔尖的西城区均价超过 12 万每平,总价中位数突破 700 万。

在上海也一样,学区房价走势不仅更坚挺,而且涨得更快,和普通住房的房价差距也越来越大。

3.  学区房的风险一直在  
 

通过上面的分析可以看出,学区房是教育、住房政策在无意中给予的。

但政策风险也就成为学区房始终摆脱不了的最大风险。

其实,这一点,在先前很多地方已经有过许多实例。

最常见的就是,被划出学区。

比如,去年底,深圳福田决定,把香格丽苑、听泉居、鸣泉居、安侨苑等几个小区的学位,从侨香外国语小学部划出,划到新建的红岭实验小学。

当时,很多业主就懵了,还有业主刚刚买了这几个小区的房子。

根据适龄儿童,城市建设等情况对学区进行调整,也时有发生。

甚至,还有学校直接搬走。

浙江绍兴所辖的嵊州市,前段时间公布方案,两所学校将整体搬迁。

上面这两种动作比较大,引起的争议集中。但其实,在更大层面一直在对学区房降温。

比如," 多校划片 ",也就是说,一个小区对应多所小学初中,买了学区房也不一定 100% 上好学校。有报道说,北京实行多校划片后,海淀区清河附近一套 2017 年报价 1500 万的二手学区房,在 2019 年初成交价格,已经下调到 1043 万。

还比如,北京、天津推行 " 六年一学位 ",也就是一套住房地址从登记入学之年起,原则上 6 年内只提供一个入学机会,苏州今年更是在热门区域推行 " 九年一学位 "……

这样一来,学区房的流动性就下降了,也就减少了炒作的可能。

4.  导向变了  

我之所以不厌其烦地讲学区房的来龙去脉,就是要让大家形成一个观念:学区房价 = 房子价格 + 学位价格。

对于很多城市来说,学位价格大概应该是房价的 1/5 左右。像开头我们说的北京这个储物间,360 万基本上可以看作都是来买学位了。归根结底,学区房最宝贵的这部分学位价格,是政策赋予的。

而恰恰,政策导向已经变了:几十年前,需要有重点学校来出经验,集中资源快速培养人才;现在,如何推动基础教育均衡发展,才是发力点。

所以,这次的调整迟早会来。

具体来说,其中虽然没说到学区房,但是从招生这个环节进一步给学区房降温。

简单来说,至少从下面几个方面会影响学区房:

1.电脑随机录取:报名人数超过招生计划,就通过摇号形式来确定录取结果。这样即便是买了学区房,如果因为当年适龄学生过多,在摇号之后,有学生必然上不了预期的学校。

简单地说,学区房也就是拿到了一个参加摇号的机会,有可能就白买了。

2.高中指标分配:我们知道学区房终极目的是上好高中,进而上好大学。但现在要求高中招生指标进行分配,这样一来即便是不好的初中也会得到好高中的指标。

也就是说,只要运气足够好,没有学区房也有机会上好高中。

举一个极端的例子:某顶级高中给 A、B 两所初中分别分配了 20、15 个名额,其中 A 是名校,B 是菜校,A 校一个学生因为高手云集,校内只考到 21 名,但如果在 B 校,可能轻轻松松考进前 10。同一个学生,因为在不同学校,得到的结果可能不同。

3.公办民办同步招生:以前民办学校先招生,然后才是公办学校招生。学区房的学生可以先冲刺民办学校,拿公办保底。

2018 年,上海实行这项政策后,上外附小报录比例从 11:1 大幅下降到 2:1。大部分有学区房的家长直接选择公办学校,优质民办学校的竞争就减小了。相比买学区房,上民办学校更多家长能够负担得起。

这样一来,即便没有学区房,也有更大机会上优质民办学校。

上海实行后,更多家长涌进学区房市场,但随之而来的很可能是报考公办学校的学生大量增加,结合电脑随机录取要求,这样被 " 摇出 " 学区的概率就会增加。

" 学区房搜索指数 "

短短十几年,学区房让社会焦虑难安。

一直流行的一个段子:花重金买学区房,就是为了上清华北大;但结果发现,清华北大毕业也买不起学区房。

到底是学区房价太离谱,还是清华北大毕业生赚得少,恐怕大部分人心里都明白。

再加上炒作,学区房疯涨,成了当下楼市中的魔怪。

但看似坚挺的学区房,实际上十分虚弱:政策能给到的,同样也能拿走。

高不可攀的学区房,完全有可能立即变得普普通通,和那些破旧的二手房毫无二致。

这次,学区房这个妖怪,无疑是吃了一金箍棒。

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