智谷趋势 07-12
对不起,房租不许再涨了!
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这两天,大城市房东的心情可能不太好。

一方面,北京、深圳等城市出台措施,严控租金上涨," 稳房租 " 成为当下楼市调控一道新的风景线。

另一方面,来自易居研究院的数据显示,50 个典型城市的租金水平已连续两个季度下跌,其中三线城市房租下跌最明显。

01

北京、深圳纷纷稳房租

北京近日印发了新版租房合同示范文本,其中明确:未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。

这意味着,北京的房东们不得任性涨租,租客的权益进一步得到保障。

深圳近日也发文《关于规范租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》,里面提到这样几点:

个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的,在 2023 年底前实行零税率。

个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理签约,或租金高于租金指导价格的,按现行规定收税,并依法追溯以往应缴税款。

这意味着,以后在深圳租房都有政府指导价了,而且还得到政府租赁平台上网签,如果租金高于政府指导价或者不网签,就要征税,而且还要追溯过往税款。

这可能是国内首个对租金制定 " 指导价 " 的大城市,其他城市会否效仿,还不得而知。

但作为一个标杆城市,深圳传递的政策信号不可谓不明晰、不可谓不严厉,那就是 " 稳房租 " 已关乎大局、刻不容缓。

02

租金连续两个季度下跌

一方面是租金不许涨,另一方面是租赁市场萎靡不振。数据显示,50 个典型城市的租金已连续两个季度下跌,房东们的收租梦不太安稳。

根据易居研究院和城市房产网,50 个典型城市租金收益率为 2.3%,环比下降 3%,同比下降 10%,创近三年新低。

租金收益率连连下降的原因有两个,一是房价上涨,二是租金下跌。

二季度,部分城市房地产市场延续了一波 " 小阳春 " 行情,50 城房价环比上涨 1%,同比上涨 7%,而租金同比却下降 1%,租金上涨不仅没有跟上房价上涨,还下跌了,租售比下跌也就不奇怪了。

根据易居研究院的分析,租金之所以连续下跌,一方面是供应加大,随着开发商 " 去库存 " 的完成,市场上的空置房屋大幅度增加,加大了租赁市场的供应。再加上政府大力支持租赁市场,有相当数量的租赁住房供给进入市场,同样增加了供给。

另一方面也有高房价对日常消费的挤压效应,居民的诸多消费都出现下滑,租赁只是其中一环。

值得注意的是,在租赁市场不振的大背景下,中国城市进一步出现了分化:一线城市虽然租金收益率不高,但租赁市场抗击打能力最强,二线城市次之,三线城市虽然租金收益率略高,但租赁行情受大环境的干扰较大,租金下滑比较很明显。

2019 年二季度,4 个一线城市的平均租金收益率为 1.7%,环比降低 4%,同比降低 3%,环比与同比跌幅均扩大。

31 个二线城市平均租金收益率为 2.4%,环比下降 2%,同比下降 9%,环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。

15 个三线城市租金收益率为 2.5%,环比下降 3%,同比下降 12%,环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。

03

这些城市的房价透支最严重

以下是 50 个典型城市最新的租金收益率数据:

数据显示,租金收益率最高的五个城市分别为乌鲁木齐(3.6%)、韶关(3.6%)、西宁(3.4%)、银川(3.2%)、哈尔滨 (3.2%)。

可以看到,这几个城市主要来自西北、东北的弱二线城市和三线城市,其租售比之所以相对高,主要还是房价低。到这类城市的好地段买套房子收租,也许不错,但投资价值不大,毕竟投资主要是看房价上涨,而不是当收租公。

租金收益率最低的 5 个城市分别为厦门(1.2%)、深圳(1.5%)、三亚(1.5%)、福州(1.8%)、青岛(1.9%)。

应该说,这几个城市都不差,一个省会城市,三个计划单列市,一个全国性旅游城市。

深圳、厦门、青岛的房价一直都是区域领头羊,但租金并没有明显高出同类城市,所以租售比一直较低。说明这三个城市的投资氛围非常浓厚,房价透支也很明显。当然,到这几个城市买房的,主要是赌房价上涨,对租金的兴趣不大。

四个一线城市的租金收益率分别为北京(1.8%)、上海(1.8%)、广州(1.6%)、深圳(1.5%)。

老实说,比起厦门、石家庄,四个一线城市的租售比不算太低,因为一线城市的外来人口多、商务需求大,虽然房价高,但房屋的租赁价值也高。假以时日,一线城市的租金还是跟得上房价的涨幅。但那些人口增长不明显、商务需求不够大的城市,租金是否跟得上房价涨幅,要打一个很大的问号。

其实,相比国际上的同类大城市,北上广深的租售比还有很大的调整空间。

根据 Global Property Guide、CoreLogic 和 Zillow 等披露的租金收益率来看,伦敦 3.1% 左右,纽约 4.7% 左右,洛杉矶 5.7% 左右,东京 4.3% 左右,大阪 6% 左右。

市场经济是一个无差别的指挥棒,相信北上广深的租售比一定会和国际大都会接轨,那么问题来了:到底是房价下跌还是租金上涨?

格局目前的调控逻辑,房价大幅下跌和大幅上涨的可能性都不大,最有可能的情况还是租金上涨,但这会是一个相当长期的过程,因为租房不像买房那样容易加杠杆,炒作房租的收益率极低,租金上涨一定是个缓慢的过程。

正是因为租金(一线城市)仍有十分大的上涨动力,出台各种 " 稳房租 " 的措施就是未雨绸缪之举了。

四个新晋国家中心城市的租金收益率分别为武汉(2.1%)、成都(2.4%)、郑州(2.2%)、西安(2.4%)。

这四个城市的租售比既没有一线城市那么低,也不像三四线城市那么高,说明他们的租售比整体还是比较合理的。一方面房价上涨较快,另一方面城市的人口总量和商务需求也在快速增长,带来租赁价值的提升。

如果以一线城市为锚,四个新晋国家中心城市的租售比很可能会进一步降低。长期来看,这类城市的租售比还没有透支到极致,地产仍有较大升值空间。

04

没有租赁价值的房子将一文不值

那么问题来了,买房到底要不要关心租售比?

应该说,过去 10 多年的中国房地产市场,租售比这个指标可以说无关紧要,北上广深中心区的租售比一直在 2% 以内徘徊,但毫不影响这些物业的升值速度,反而是那些租售比看上去较好的三四线城市,房价的涨势却很一般。

而在美国、英国等发达国家,人们买房,非常关心租售比这个指标,其意义相当于股票的市盈率,租售比是决定物业价值的关键性指标,租售比过低的物业往往被认为一文不值。那么,中国和美国,究竟谁的房地产市场更能代表普遍情况呢?

不好说,但我倾向于认为,大城市买房可以不关心房价收入比,但不能不关心租金收益率,毕竟它直接衡量着一房子的使用价值。一套房子如果连使用价值都没有,何谈投资价值?

还是那句话,未来城市,那些没有租赁价值的房子,将一文不值。

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