21世纪经济报道 07-21
“地王”绝迹:楼市黄金年代的特定产物 随时代远去

 

实际上,在开发商过往的操盘经验中," 地王 " 项目带来的烦恼似乎远远多于幸福。这也成为企业不太轻易拿 " 地王 " 的主要原因。

别了," 地王 "

21 世纪经济报道 张敏 北京报道

7 月 15 日下午,经过 56 轮激烈竞争,中海地产以 79.4 亿元,18.79% 的溢价率,将北京市丰台区造甲村地块收入囊中,单价为 6.66 万元 / 平方米。这是丰台区历史上总价第二高地块,也是今年到目前为止的全国总价 " 地王 "。

这是一宗久违了的 " 地王 "。过去两年多来,北京土地交易相对平淡。即使放眼全国市场,土地交易也鲜有亮点。

这也是一宗名不符实的 " 地王 "。无论单价还是总价,它都无法挤进历史前十。即使在北京土地交易史上,这块地的总价也仅排在第 8 的位置。

" 地王已死 ",有房地产从业者做出如此结论。楼市调控持续深入,土地出让制度完善,都令 " 地王 " 成为这个年代的稀有物种。悲观者甚至认为," 地王 " 已经绝迹,因为 " 地王 "、" 楼王 " 都是楼市的 " 黄金年代 " 的特定产物,如今已经随着那个年代而远去,不再回来。

这到底是坏消息,还是好兆头?

" 地王 " 缺位

天下无 " 地王 " 久矣。

2019 年,房地产企业纷纷向一二线城市收缩,在经历了连续三年的销售 " 大年 " 后,企业对土地的需求已十分迫切。恰逢融资闸门开启,企业在年初的拿地授权又较为宽裕,因此,从一季度开始,热点一二线城市的土地交易就迅速升温。在部分城市,区域性高价地如雨后春笋般冒出。

以苏州为例,4 月 24 日,苏州出让 7 宗地块,并诞生 2 个区域 " 地王 ":吴中太湖新城 " 地王 ",20909 元 / 平方米;尹山湖 " 地王 ",21933 元 / 平方米。4 月 29 日,苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过 40 轮竞拍以总价 35.63 亿元成交,楼面价达 30287 元 / 平方米,成为该区域的单价 " 地王 "。

受高价地的刺激,市场情绪迅速高涨,带动房屋成交量和价格的上涨。房屋市场量价齐升,又反过来带动企业的拿地热情。循环往复。

这种热情随着北京大兴 " 地王 " 的诞生而达到顶峰。在该 " 地王 " 诞生的同时,监管层对房企的融资渠道进行限制,企业对市场的预期骤然生变," 谨慎 " 成为主旋律。大多数人预期,如果融资政策持续从紧,大兴 " 地王 " 有可能成为今年的绝唱。

事实上,包括大兴 " 地王 " 在内,今年诞生的所有 " 地王 " 都显得成色不足。

在近 20 年的土地招拍挂历史上,中国大陆地区诞生过很多形形色色的 " 地王 "。其中,在市场较为活跃的 2002 年 -2003 年、2005 年 -2006 年、2009 年 -2011 年、2013 年 -2014 年," 地王 " 出现得最为频繁。

2010 年 3 月 15 日,北京曾出现过 " 一日三地王 " 的 " 盛况 "。2016 年 8 月 17 日,上海也出现了 " 一日三地王 " 的现象。

迄今为止的全国单价 " 地王 " 诞生于 2016 年 8 月 17 日,融信以 110 亿的价格斩获上海静安地块,单价达到 14.3 万元 / 平方米。12 天后,招商蛇口和华侨城以 310 亿元斩获深圳国际会展中心地块,成为全国总价 " 地王 "。

但此后至今的三年多里,土地市场都显得 " 乏善可陈 "。无论单价还是总价,都没有出现真正令人信服的 " 地王 " 项目。

技术性调整

" 在最近的这波行情中,其实出现了很多‘地王’,但都是区域性的。很多‘地王’都出现在二三线城市,甚至某个区。" 中原地产首席分析师张大伟向 21 世纪经济报道表示,区域性 " 地王 " 偏多,是本轮市场的一个特点,而且 " 地王 " 确实推高了这些区域的房价。

但作为楼市调控高地的重点一二线城市," 地王 " 已绝迹很久。因此,近两年看到的 " 地王 ",价格往往并不高,显得名不符实。

北京某知名房企区域拓展部负责人高虎(化名)向 21 世纪经济报道表示,这些年,政府部门曾使用各种手段来遏制 " 地王 " 的产生,印象较为深刻的有以下几种:

2009 年 11 月,自然资源部(时称 " 国土资源部 ")对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限:大城市 20 公顷,中等城市 14 公顷,小城市(镇)7 公顷。此政策被称为 " 限大令 ",目的是防止因地块规模过大而推高地价。

2010 年 3 月 10 日,自然资源部下发通知,开发商在拿地时一律按照底价的 20% 缴纳保证金;成交后,需在一个月内缴清成交额 50% 的首付款。这令到房企在拿地时,会更仔细地评估自身的资金状况。一年后,大龙地产获取的天竺 " 地王 " 被收回,正是因为违反了这一条款。

2010 年 3 月 18 日,国资委要求 78 家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,只留下 16 家主业为地产的央企。这也被称为央企 " 退房令 ",其背景在于,当年 3 月 15 日的北京 " 一日三地王 ",均由央企制造。

土地出让规则也在不断变化,高虎将其简单总结为 " 价格实施限制、配建越来越多、逐渐要求自持、毫无‘反抗’空间 "。

另外,作为供给侧改革的一部分,土地出让节奏在悄然调整,并影响着市场表现。

高虎说,房企拿地预算最足的时间通常在年初,但很多城市的供地节奏是 " 前松后紧 ",即年初供地规模小,年末规模大。这会造成一种情况," 年初有钱的时候抢地,年末想拿地的时候没钱了 "。这样一来," 地王 " 就容易在上半年被抢出来。但近些年,很多城市的供地节奏变得均匀,已能够有效地改善预期。

另一方面,一些库存规模小的城市,也开始加大供地规模,尤其是普通商品房用地。" 像北京,去年供应了大批限竞房用地后,整个市场的供需关系就逆转了,开发商对土地没有那么渴求了。" 而在以往," 很多‘地王’都是饥渴供地的结果 "。

逝去的黄金时代

实际上,在开发商过往的操盘经验中," 地王 " 项目带来的烦恼似乎远远多于幸福。这也成为企业不太轻易拿 " 地王 " 的主要原因。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进表示,经测算,普通地块的土地单价约相当于项目房屋售价的 30%-40%," 地王 " 项目则在 50% 以上,实施限价后," 地王 " 项目的成本甚至相当于房价的 70% 以上。再算上人力、资金、建安等成本,很多 " 地王 " 项目几乎 " 没钱可赚 "。

一些高总价 " 地王 ",则因占用资金量大、开发周期长,而给开发商带来沉重的压力。即使开发商越来越倾向于联合拿地,但这种风险有时仍然难以承受。

在中海之前,真正的北京大兴 " 地王 " 于 2015 年 10 月诞生,华侨城、华润、招商联合体以 83.4 亿元的价格竞得。但华润和招商很快退出,理由是 " 地块最终成交价格超出授权价格 "。

独立操盘的华侨城一度想力推这一项目,但进展不及预期。在 2017 年 8 月和 11 月,华侨城分两次将这一项目出售给泰禾。大兴 " 地王 " 最终易主。

除项目本身的特点外," 地王 " 还容易触发 " 霉头 ",其引发的调控压力往往令企业始料不及。比如,2010 年 3 月 15 日的 " 一日三地王 ",不仅引发了央企 " 退房令 ",而且在一个月后导致 " 新国十条 " 出台。因此,很多 " 地王 " 诞生后,就不得不应对调控的重压,项目的周转期通常大大延长。

" 历史来看,房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动。" 华泰证券指出。今年 5 月份开始,监管层开始加强房地产业的资金监管,信托融资基本被锁死,对发债的审核也趋于严厉。华泰证券认为,前期土地市场的火热,是引发这种调整的一项直接原因。

有房企人士向 21 世纪经济报道表示,经过这么多年的 " 教育 " 后,开发商已经基本达成一个共识:" 地王 " 是真正的 " 烫手山芋 "。

张大伟表示,以往那样的高总价或高单价 " 地王 " 已经很难再出现,一方面,土地出让限制条件越来越多,土地质量难免受到影响,进而影响到土地价值;另一方面,经过了多年的调控洗礼,开发商变得越来越谨慎,几乎不会在冲动之下举牌拿地。

事实上,随着楼市调控手段逐渐完善,长效机制开始试水,开发商的心态正在变得平稳,并逐渐开始接受一个调控 " 新常态 " 的时代。

在先后出台两份调控文件后,今年 5 月 24 日,苏州市政府部门召开了主要开发商座谈会。与会领导称," 政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱 "。这项表态令很多房企印象深刻。他们认为,这项表态真正将他们打回现实,所有关于政策反转的预期都打消了。

高虎表示,开发商的价值观正是在一次次调控中被改变和塑造。在许久不见真正的 " 地王 " 后,企业也已经习惯了。" ‘地王’、‘楼王’,都属于过去的‘黄金时代’。" 他说,现实是,那个时代已经远去,而且不会再来。

高虎认为,这并不是坏事,因为对于整个行业来说,市场趋于稳定,应该是各方都乐于见到的结果。

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