智谷趋势 07-21
现在叫你别在日本买房的人,你是在搞笑还是坏?

 

◎掘金日本房产(ID:Japan_gold)| DJ

现在叫你别在日本买房的人,不是很蠢就是很坏。

最近掘金酱休息无意刷到一些抖音,自称在日本住了十年的专业 " 律师人才 " 说 "死都别来日本买"

作为专注日本房产 20 年的掘金酱,我什么世面没见过?不过看到他用夸张的表情、抑扬顿挫的语气说出这样耸人听闻的结论,还是让我嘴角微微一抽。是什么原因让他在日本住了十年以后,被房子深深地伤害了?

于是乎掘金酱正襟危坐地查看他的理由——

1. 房价只跌不涨

2. 买房不可能来日本移民

3. 各种奇葩税收压死你

4. 租房费用比不上房屋开销

额 …… 我怎么感觉被哪里来的不明外力莫名地绊了一跤?这些理由怎么这么辣眼睛?

所谓的金牌律师真的明白日本房产的正确打开方式吗?怕是被更厉害的金牌律师骗了,才受得这么伤。

01

房价只跌不涨?

你说的是有全球第一大都市东京的日本?

物价不涨 = 房价不涨?95% 的房子不涨反跌?

律师说,过去 10 年中一碗拉面都没有涨价,按这逻辑房价也涨不了。这明显是个大忽悠,先不说吃的跟住的这两个商品的消费方式和持有时间完全不能对比,单单说拉面没涨价,就是一个巨大的常识错误。

之前掘金酱写日本物价不涨,引用了拉面的例子,结果被大量网友喷:1986 年的拉面 380 日元,现在最低也要 690 日元了好嘛?慌得我赶紧去吃了碗拉面压压惊,结果证实:拉面涨价了

说拉面不涨的律师朋友,您确实在日本呆了 10 年?听了您那令人一言难尽的日语——我很怀疑。

然后,我们来聊聊日本房价是不是真的一直在跌。

答案是:错!

根据日本土地代 DATA 的数据,2019 年日本全国地价平均上涨了1.16%,其中,东京都涨幅最高达到4.19%,大阪府排名次之,达到1.6%涨幅。来看看更具体更有说服里的数据——

(2019 年东京各区的地价普涨)

(2019 年大阪府地价涨幅前十,全部超过 25%!)

地价涨则会带动新建房产和中古屋价格上涨。根据不动产经济研究所的数据,首都圈从去年至今的公寓(mansion)成交价格达到 0.1% 的上涨,达到平均一户 378.4 万人民币。而平均单价也有 1.3% 的涨幅,连续 7 年上涨,这个涨幅相比于国内的北京上海不涨反跌的二手房,已经很不错了。

(来源:中国房价行情网)

同样的,从去年至今近畿圈(大阪京都神户等)的公寓也是整体上涨。平均价格上涨了 1.5%,连续三年上涨,而平均单价则上涨 4.2%,连续 6 年上涨。

这位在东京六本木上吹着空调穿着名牌奢侈品的律师,说东京大阪这些虹吸极强的大都市都区部的房价跌,我这边真没看出来。

相比之下,日本一些人口萎缩的地区比如秋田县、山形县、福岛县,这些地方房价地价皆萎缩,确实存在 0 元送房的现象。但作为一个理性的投资者,谁会去投资这些地方呢?除非一个原因——对日本乡间的情怀啊!

再来反驳一下所谓的 " 物价不变论 "。日本过去 20 年来确实佛系了,年轻人生育欲望降低、消费从简、通胀率低迷,但是降价的主要两类产品:日常用品、电子产品

在日本,日常用品不涨价是因为低廉的国外劳动力——比如来自中国制造的产品,大量进口到日本,拉低了当地产品的定价。而电子产品价格越来越便宜,则是技术更新带来的利好,相信各位都感受过的,笔记本电脑功能越来越强但价格却越来越便宜。

这些物价的不变并不表示日本经济不行了,没有人买房做投资了。更贴切地说,是投资的方式变了,人们也趋于理性。买房就买靠市中心、地铁的房子,这类交易频率高,而且有涨幅空间。或者直接买信托基金 REITs,前几年因为房价上涨,以及 " 观光立国 " 政策带来的大量游客,拉升了旅游地产的投资回报率,日本 REITs 走俏,回报率一度达到 10%,而且相对国内的 P2P 安全许多。

02

买房不能移民?各种奇葩税务压死你?

买房移民有办法,税务没你说的那么夸张!

明面上来说,在日本买房确实不能移民,要不然作为有这么多单间小房型公寓的日本,就应该是一个大型的移民国家。但日本虽然不是移民国家,它却是隐形的移民大国。因为什么?人不够啊。

日本法务省在去年 3 月 27 日公布了最新旅居日本外国人数,2017 年旅居日本(编者注:在日本进行中长期工作、留学或者已获得永居资格的外国人)外国人数达到 256.2 万人次,同比增长 7.5%,创 1959 年有数据以来的历史新高。

近期日本总务省发布的最新消息也表示,2018 年高级外国人才审核通过人数达到 15386 人,其中华人占全体的 66.1%。日本政府预计将在 2022 年末批准 2 万名高级外国人才。国外人才居住于首都圈的比例近 8 成。

这样大量地引入外国人才和劳工,你确定日本不是 " 移民国家 "?

而买房确实有移民的方法,比如办理投资经营管理签证,房产是加分项。

而如果你是高级人才,通过积分制最短一年拿到日本绿卡,其中买房也是积分的重要考量。

至于视频中说的——看到许多朋友买了房却连日本签证都过不了的案例,律师说的是不是一些有过入境不良记录的朋友呢?

再来简单说一说税务问题。真的没这位律师说的那么夸张,什么 100 万的房子一个月的税务 + 维护成本就要 7000-8000 元人民币。我想问,这个数字是怎么来的?100 万房子能有这么高的持有成本?

既然都讲到 100 万的公寓了,我们就拿最近推出的一套新宿的房产举例:东京新宿区 96 万投资房,近早稻田大学,1992 年造,月租金 4760 元!

● 房屋面积约为24.12 平米,租金一个月为75000 日元(约4760 人民币),管理费 + 修缮费一个月11610 日元(约739 人民币)。

● 每年要交的固都税(房产税)约为30000 日元(约为1917 人民币),这些税费都是按照当地的地价和房屋面积来衡量的,一般比真实房价要低 20%左右,也就是平摊到每月的房产税费约为160 人民币

● 如果你是把房子托管给服务机构,还有月租金5% 的服务费,这里就差不多238 元

● 将修缮费、税费和服务费加起来,最终一个月要付出的仅为 1137 元,与房租相抵,净收益可以达到3623 元人民币。

● 再按照这个收益我们来算一个租金回报率—— 0.3623*12/96=4.52%

而且在最新的民法修正案中,将原本只限制房东修缮义务的 606 条款进行了修改。修改后,因租客的责任而需要修缮的时候,法律明文规定了房东不承担修缮的义务这也就保障了房东的修缮投入进一步减少。

用数据说话,7000-8000/ 月的持有成本到底怎么算的?

03

房租费用抵不上房屋开销

Are you OK?

关于房屋修缮的成本比例,上一节已经详细说明了。我们这里主要来讲讲房租问题。

《借地借家法》是保障租赁双方权益的重要法律,当然主要是保护房客,因为在租房这件事上,借住的人往往处于弱势,看国内那些糟糕房东就知道了。

日本的《借地借家法》其实主要规定的是,如果房客不想租房,提前一个月告知房东便可,但如果房东不想租了,则需提前半年而且要得到房客的同意,让租房的房客能够有时间准备。一般情况,房客不同意换租,房东就不能不租给他。

其次,可不可以涨房租。《借地借家法》并没有说房东不能涨房租,而是不能无理涨房租,超出正常的市场价格地涨如果你买的公寓这段时间租房需求走俏,房租上涨了,你是完全有理由要求涨房租的。

那么,日本的房租有没有上涨呢?

按照律师的说法,现在他身边许多日本人都宁愿租房而不买房,这不正是提供了一个反相印证——租房市场需求火热!

新华社旗下媒体瞭望智库曾经做了这样的推算,东京流入人口中,有 90% 的年龄分布在 20-29 岁之间,持续涌入的处于工作年龄的年轻人,为东京租房市场创造出稳定的需求。

随着租房需求的上升,东京的住房租金也呈现增长的趋势。

2008 年金融危机以来,东京房租先降后升,在 2012 年开始反弹。不管房价是下降,还是上升,东京中心 5 区(除去文京区)的租金都表现出较强的韧性,下降得少,上升得多。

相对于东京整体房租市场的平均水平,中心 5 区的房租持续表现出高溢价。另外,东京的目黑、世田谷、中野、丰岛的房租也有较高溢价,主要是受益于这些区域非常便捷的交通。

根据东京鉴定的最新数据,东京都区部和大阪市的房租都在稳步上升。首都圈 5 月的房租环比上涨 1.1% 至 186 人民币 / 平米,大阪府则与前月保持同一水平,为 135 人民币 / 平米。

(2013-2019 年 5 月三大都市圈各城市的租金变动趋势;来源:东京鉴定)

房租都涨了,怎么会抵不了万年不涨的房屋维护开销?

而且,我们东京大阪的房屋交易火爆程度远比看到的要热。根据世界五大联行之一的仲量联行(JLL)数据,2018 年第一季度,东京房产的投资额翻了一番,超过纽约、伦敦,全球交易量第一!

这么高涨的投资热情并不全来自中国,其实包括中国投资者的外国买家只占到所有购房者的 17%,而日本国内投资者才是真正的主要 " 玩家 ",以信托投资等基金机构买卖为主。

这些专业的投资机构选择东京的房产,难道他们不求收益只做公益?

与此同时,在全球经济走势诡谲、不确定性抬头,特朗普发起的全球无差别贸易战带来的不稳定,让各类避险资产在投资中走俏。包括黄金、日元,甚至比特币都在大涨。在特朗普对中国发起第四次关税报复之后,日元大涨了将近 8%,它的避险属性完全地体现出来。

(日元兑人民币走势)

在这样的全球政经局势下,一些人公然让大家别买日本房产,不是听到了太多不靠谱的数据就随便下定义的蠢,就是为了抓人眼球、增加自己的流量的坏!

或许他是真的金牌律师,但他真的不了解日本房产。

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