米宅财经 09-12
上班十年,海外置业 4 套,年租金 40 万,这才是真正的资产配置!

 

来源丨米宅海外

购买海外房产 5 年能翻倍吗?5 年后可以卖掉赚一笔吗?

这是很多粉丝在咨询海外房产问的最多的一个问题,遇到这样的问题我都会解释一通。

海外房产是作为资产配置的一方面,更多的是为了对冲国内房产的风险,有一定的租金收益,再有一定的升值空间就很好了。另外购买海外房产一般都是长期持有,不适合追求短期暴击,巴拉巴拉给粉丝解释一大堆,也不知道粉丝是否理解。

1

上周我们去北京做线下活动,有一个粉丝四木给我上了一课,一下直观的解决了为什么要购买海外房产这个问题。

四木年龄不大,不到四十岁,家在北京,家庭年收入大概五六十万,刨除各种开支,一年能攒三十来万。

四木在北京有自己的住房,从很多年前就开始关注海外房产,并且付诸行动,因为没有其他额外的资金,只能靠自己上班攒钱,每当攒够首付,就去海外按揭购买一套房子,然后交房出租,租金抵月供,自己就不再管,也不考虑房价是否涨跌。

直到现在四木已经在海外购买了 4 套房产,并且也都交房出租出去,早期买的有些涨幅也不低,后期买的也有跌的,但是她不在意这些,只在意租金能否覆盖月供,现在一年租金收益大概 40 万人民币

四木说,她更看重的是现金流,不看重短期的涨跌,等到她退休的时候,按揭基本上已经全部还完,到那个时候,每年租金应该能够达到 60 万人民币,她就可以拿着这 60 万满世界去玩,然后房子留给孩子

目前她只购买了四套,未来她还要继续买,当然了,她并不是随意购买,不然也不会参加米宅的线下沙龙。

四木的行动完美的诠释了,为什么购买海外房产,以怎样的心态购买海外房产

2

有些人可能会说购买海外房产不看涨幅,只看租金,从投资回报率来说,这并不是最好的选择。

其实购买海外房产最主要的作用就是对冲风险,资产分散,保值增值,他属于那种稳定的投资范畴,可能收益不是很高,但是非常稳定。

所以,海外房产的投资是需要有一定门槛的,假如说在国内净资产还不到 500 万,就不建议购买海外房产,因为这个阶段更重要的是想办法让自己的资产快速增长,可以投资一些风险稍大的机会,当你的资产达到一定水平的时候,更重要的是让自己的资产保值,而不是增值。

而且,目前在国内,也很少能找到三五年翻倍的机会,政策要求房价不允许涨幅过快,比较好的城市,限购也限售,短期内也无法交易,所以,目前仅仅通过短暂的涨幅很难判断一个区域是否适合投资。需要站在更高的角度来判断投资的机会。

海外投资不看重涨幅,那看重什么?

海外投资要看中这三个方面:涨幅,汇率,租金,三者加起来才是最终收益。

我们举个例子,阿根廷,从 2017 年到现在,房价涨幅大约 200% 左右,如果 2017 年买的话,感觉两年房价就翻了两倍,好像赚了很多,但是从 2017 年到现在阿根廷比索贬值 220%,也就是说,如果 2017 年用美元购买一套阿根廷首都的房子,减去汇率的 220% 的贬值,看似房价翻了两倍,其实折算下来还亏损了 20%。这样的例子非常多。这就是购买一个国家的资产,要关注这个国家的汇率情况。

其次考虑租金收益,很多国家收益率都还不错,但是国内的租金收益就比较差,好一点的能到 3%,平均有 2%,但是很多海外的一些国家房产投资租金年化收益超过 5% 甚至更高,如果 5 年投资周期,那就是 25% 以上的收益。

目前有些国家或者城市像越南的河内和胡志明、菲律宾的马尼拉、柬埔寨、澳洲、曼谷、吉隆坡等等租金收益率都还比较高,差不多达到 5% 以上。

所以,我们在选择一个国家,一个城市的时候,需要综合考虑,当你问我们现在为什么不推荐一些国家的时候,可能就是有各种因素考虑,包括税收、各种费用、汇率、租金等。

因此,最终决定是否考虑一个国家或者城市的时候,综合考虑升值 + 汇率 + 租金。

今年年初米宅做的曼谷项目,当时人民币兑换泰铢是 4.6,现在人民币兑换泰铢是 4.3,也就是泰铢兑换人民币涨了 7% 左右,当时因为团购,有折扣,价格优惠力度大,价格也涨了 10% 左右,因为还没有交房,没有租金,所以,二者相加真正收益是 17%。

4

所以,海外购房这个事情,并没有那么简单,需要考虑国家的发展情况,综合实力,经济的发展,汇率的稳定,租金收益,未来的升值空间等,当然了,并不是每个人都能够对这些做出准确的判断,因此,购买海外房产之前,一定要咨询米宅,米宅在房地产投资这个事情上是认真的,公司很多团购项目,我也跟着买了,收益非常不错。

因此海外置业,首先放平心态,其次多学习,不要短炒,想必未来能够给大家带来更好的收益。

相关文章
评论
没有更多评论了
取消
12 我来说两句…
打开 ZAKER 参与讨论