地产情报站 09-12
大势已定!中国值得投资的地方都在这里!
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最近房地产又是 LPR 又是降准,很多小白可能已经晕头转向不知所以然。好在日前有机构发布了《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书,从 " 人口 + 产业 + 交通 "3 大维度对中国内地 298 个城市潜在价值、投资潜力进行考量。这次站长以北京、上海、广州、武汉为大家重点分析,一起看看吧。

此次分析,我们从业内流行的标准分析框架 " 房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融 " 入手。首先从人口分析来看,北京、上海人口增长有较大潜力。过去历次人口控制目标不断被突破的根本原因就在于忽视市场机制作用,虽然在近期严厉人口调控的政策下,北京、上海常住人口增长放缓,甚至转负。

但是,当前北京、上海的经济 - 人口比值高达 1.9 以上,在迈向国际都市或全球城市的路上,经济 - 人口分布平衡法则将驱动北京、上海未来人口还有一定的增长空间,从土地资源看仍有较大空间。

从资源配套看,北京是当之无愧的第一,8 所双一流、985 高校,26 所 211 高校,是全中国高校最密集的地方,也是世界五百强中国总部、国家部委和国有企业总部、互联网企业密度最高的地方。

就产业看,北京有中关村,高科技企业云集。而金融市场是上海金融的优势。由银行间市场、外汇市场、上证所、中金所、上期所、黄金交易所、清算所等共同构成的金融市场体系,是上海之外任何城市没有的优势。

就地区发展水平和薪酬水平而言,2018 年夏季,北京、上海、深圳的平均薪酬超过 9000 元,占据榜单前三位,而北京更是以 10531 元的薪酬水平领跑其他城市。2018 年上海和北京 GDP 已超过 3 万亿元,领先优势明显,吸引了全国各地的人才。

长期来看,大城市落户门槛进一步放宽是主流趋势,同等落户条件下,产业优势大、高校数量多、大学生集中的一二线城市,高知人口吸附力相对更强,城市竞争力强,对住房的需求更多,所以北京上海这样的大城市位列白皮书前 2 位。

而粤港澳大湾区的核心城市——深圳、广州,因为经济起步早、先发优势明显,人口吸引力也位居前列,是人口流入较为集中的区域。近 8 年来年均常住人口增量始终保持在 30 万左右,并且人口流入速度与上个 10 年基本相当。

从房地产市场规模分析城市投资价值,长三角城市群规模最大,房地产开发投资额超过 2.5 万亿元,商品房销售面积超 2.5 亿平方米;粤港澳大湾区投资热度持续高涨,2018 年房地产开发投资额同比增长 17%,达到 1.1 万亿元。

从城市群中各个城市的价值可见,粤港澳大湾区的深圳、广州这样在白皮书排名三、四位的城市,发展强劲,潜力非常突出。

此外,长江中游、成渝商品房销售面积 2018 年也分别达到 1.9 亿平方米和 1.8 亿平方米,市场容量突出。山东半岛、海西城市群基础强,中原城市群区位优势好、规划能级高,也具备较好的发展潜力。

而排名第 6 的武汉,人口规模大、增长快,得益于人才政策,2018 年常住人口较上年增长 18.8 万,内生需求旺盛。人口的增长直接带动住房需求的快速增长。产业方面,武汉服务业占比已超过 50%,带来更多的就业岗位并带动收入水平提升,对房地产市场的支撑度也更大。

就交通配套而言,武汉是全国重要的综合交通枢纽,未来将建成 " 米字型 " 高铁中心,集聚更多人流、物流的同时,带动城市潜力进一步提升。2016-2018 年武汉年均住宅销售面积超过 3000 万平方平,仅次于重庆位列全国第二,新房市场容量大、增长快。所以武汉在白皮书中排名第 6,也有一定的投资潜力。

此外,城市群内普通地级市如嘉兴、常州、绍兴、南通、金华、佛山、东莞、珠海、惠州等城市受益于核心城市的人口、产业外溢和交通一体化,投资潜力较高。

地产大佬布局一二线

就调查分析而言,地产大佬们的布局城市对小白也有一定的参考意义。《白皮书》显示,地产大佬房企的投资策略总体变化不大,以一二线为重点,三四线机遇性布局。根据 CREIS 中指数据统计,20 家代表房企在一线城市拿地楼面价同比上升 98.0%;在二线城市同比上升 33.2%;三四线城市则同比微降 1.2%。一二线城市土地成交市场回温,三四线布局力度下调。

房地产行业政策打压不断,金九银十前期预热数据并不理想,即使多地爆发降价潮来吸引用户,甚至各大房企全员卖房,但效果和以前相比并不理想,整体价格在不断走低。而有些习惯了追涨杀跌的投资者可能会摇摆不定,其实这种观念是错误的。

因为据专家分析我国还需要至少 15 年的时间城镇化才能达到 70%,楼市的发展还任重而道远,预计房地产支柱作用还有 15-20 年左右。虽然短期暴涨不太可能,但长期看还是有一定的投资潜力。房价降低,其实给投资,特别是刚需购房者抄底的好机会,而全国如此多城市,如何选择区域就成了重中之重。

从国家战略发展规划上分析,长三角、粤港澳、京津冀、长江中游以及成渝五大城市群以 11% 的国土面积创造了 54% 的经济规模,成为我国经济增长的重要引擎和新房开发的核心区域,有望成为中国最具发展潜力的区域。而随着粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展等重大战略规划带动红利释放,三大城市群的主要城市的投资吸引力则更显领先优势。聚焦核心的城市群,顺势而为,当然会顺风顺水。

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