每日怡见 09-12
如今炒房每天都亏钱,亏最多的居然是......
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过去十年买房有多爽,谁买谁知道,但从去年下半年到今年买房投资的人,就过得远远没有那么舒服了。

在中泰宏观的最新研报中,我发现了一组比较有趣的数字,讲的是我们把资产配置的时间线拉长到十年来看,到底买了什么资产的人最赚钱呢

不妨就比较炒股、买债券、买房这三种最常规的投资,我们都知道,持有资产的收益,除了这个资产的价格上涨带来的资本利得,还有持有期间的利息、房租等收益,综合考虑来看,结果是这样的:

过去十年,如果你投资债券,那现在可以获得 51% 的回报;投资股票,是 57% 的回报,而投资房地产,则高达 265% 的回报。

当然,这是一个平均收益率,你炒股十年结果是亏的也有可能,但平均来看,股民和债券持有者还是有所小赚。

而房地产的投资回报率就非常可怕了,我们不考虑复利,你就单纯持有一套房子,拿十年,你也净赚 265% 左右,如果你买在了核心城市,你甚至能拿到 4~10 倍的收益,说这是时代砸在你头上的财运都不过分。

这也就能解释为什么过去几年炒房客特别多,因为这种天降财运、时代红利能到你手上其实是极其罕见的,谁都想牢牢抓紧机会尽可能多赚钱,而炒房客最直接的方法,就是加杠杆、高周转,充分运用复利和杠杆的力量放大利润。

股民加杠杆炒股的不多见,但是买房加杠杆特别正常,就算你是刚需,你贷款 7 成,其实也是加了杠杆,如果房价涨了,你的投资收益直接翻了 3.33 倍。如果再加上入手出手周转快,你单次交易的收益还要乘以一年内的交易次数,又翻好几倍。

所以说,过去十年早买房、多买房,至少从投资决策角度来说,是最明智的选择。

但是,投资的角度永远是最现实也最无情的,一旦数据反向变动了,之前还在笑的人,现在就要哭了。

我们前面说的一切买房高回报,都是建立在房价能每年上涨 20% 的基础上的,如果房价不上涨,哪怕涨幅小一点,持有房产的人等于每天都在亏钱,就更不说房价微跌了。

比如上海,据估算,目前的房产持有总成本在 9% 左右,而收益只有 1.2% 不到,房价不涨反而微跌 0.4%,相当于每年都亏 8.2%,600 万的房子,每年就要亏掉 50 万元。

而且,国内已经有至少一半的城市,现在持有房产的人都开始亏钱了。过去一年有一半以上的中国城市房价涨幅低于 6%,而一般人买房的资金成本都在 5~6% 左右,再加上 4% 的房屋折旧率,即使出租能拿到 3% 的租金回报率,也依然是亏的。

如果租不出去,那空置房只会亏的更多,这点在小城市特别明显,尤其是那些房价被货币化棚改推起来的小城市,现在货币化棚改退潮,小城市人口流失严重,双重叠加之下,维持房价可能越来越艰难。

看起来很多持有房产的人还有账面浮盈,但是去挂个二手房就知道了,很多房产都要折价才能出售,拿在手里资金压力大,到要用钱的时候,资产变现能力差,要说多尴尬就有多尴尬。

我们前段时间分析过 LPR 利率改革政策,目前的货币政策很明显是在对实体经济宽松,但是对房地产领域严防死守,这就相当于是房地产外面有一层堤坝,即使最近降准大放水了,也与房市无关。

最直接的结果就是,从各种方面来看,房价都充满了回调压力。

炒房客肯定是现在承受压力非常大的人,成本低的还可以多耗几年,成本高的可能今年都活不过去。

但还有一群人,他们过的比炒房客还艰难,压力还大,那就是房企。

房企的命门不是市场热度,而是资金链。在今年上半年,房企甚至集体出现了精神分裂症状:市场越热,房企们越不高兴。这是什么道理?一个卖房子的,买房的人热情高涨了他们反而不高兴吗?

事实就是这样,因为市场热度高,政策调控就会更加严格,房企融资渠道会持续收紧,而限价政策也摆在那里,市场再热也涨不动,反而会让一些房子从期房都建成现房了还拿不到预售证,迟迟不能回款。

这两点卡死了,房企就要死不活了,借新债还旧债走不通,新债几乎借不到,借到了也是催命的高利息;卖房回款也很艰难,16 年高价拿的地,现在面包比面粉还便宜,这还怎么做生意呢?

房企哭得有多惨,也有数据可以看出来。今年房企的债务进入了兑付高峰期,据统计,2019 年房地产行业要兑付的债券规模高达 4464 亿元,这是 2018 的两倍,而且这还只是开始,大头还在后面,2021 年的房企债券规模高达 8919 亿元。

也就是说,对我们来说平平无奇、风平浪静的 3 年时间,中国的全体房企却要疯狂卖艺乃至卖身,想尽办法还清 1.8 万亿的债务,真是风水轮流转。

还有一部分房企不仅还债压力大,还有其他付款压力,比如碧桂园,长期布局三四线城市,靠着预售制度实现高周转、现金流充裕,但是,17 年可以这么玩,19 年总该付账了,那些年你欠的工程款,今年一个都跑不了。

房企之所以这么惨,是因为房地产行业的两大特征叠加反应,一个是房地产是典型的政策市,另一个是房地产又是资金密集型行业。

政策有点风吹草动,房市变化极大,但是就像我们物理学的惯性原理,质量越大的物体惯性越大,资金越密集的行业转向也越难,房企喜欢宽松政策,但他们也不怕政策持续从紧,过日子紧巴有紧巴的过法。

他们真正怕的是,不知道政策走么走,一年松一年紧就完了,前一年借钱极其容易,全部拿去买了地,今年房子还没卖出去,政策又突然收紧,让你还钱回去,那就只能哭天抢地,断臂求存了。

之所以说房企的处境,因为这也是一个讯号,涨跌皆有度,如果还有在观望想上车的人,不妨观察下哪家房企快不行了。

商业社会就是这么残忍,一定有危机爆发才会有逆周期调节,而好转前夜就是价格低点,所以,大房企倒下的时候,就是你买房的好时机。

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