搜狐焦点 09-20
下周房贷新单都按LPR签
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房贷利率 " 换锚 " 进行时

在这场房贷利率 " 换锚 " 进行时中,宁波(楼盘)并不是动作最快的城市。从 9 月中旬开始,已经陆续有消息传出,部分城市敲定了 " 加点下限 "。

其中,北京(楼盘)已经明确首套房利率在 LPR 的基础上上浮不低于 55 个基点,二套房不低于 105 个基点。若按 8 月 20 日 5 年期以上 LPR 计算,北京地区个人房贷浮动下限为 5.4%,二套房浮动下限为 5.9%,与改革前利率水平大体一致;

深圳地区的招商银行 ( 600036, 股吧 ) 房贷利率已经挂钩 LPR,首套房和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的 LPR 加 30 个基点和 60 个基点;

相关国有大行在江苏南京(楼盘)地区房贷利率首套大约在 LPR 基础上加 80 个基点,二套房加 105 个基点;

而上涨较快地区苏州(楼盘)首套房则至少加 120 个基点,二套房加 150 个基点,也与此前利率水平相当。

不过,此前国内仍然有包括上海(楼盘)在内的几个城市的首套或二套平均房贷利率低于央行下限的城市,业内分析认为,国庆节后这些城市的房贷利率大概率将上行,而如果房价上涨出现过快城市如苏州,各地 " 因城施策 ",房贷利率也可能将上行。

房贷利率会不会易升难降?

记者梳理了近几年来对房贷市场采访的记录,发现去年同期,宁波的首套房贷利率普遍较基准利率上浮 20%,二套房贷利率普遍较基准利率上浮 30%。也就是说,从目前透出来的新政情况,新房贷利率比之前会略有增加,但还是比去年同期要低。

不过,去年 10 月末,房贷利率出现松动,首套房贷利率最低为上浮 15%。此后松动持续,今年年初,宁波首套房贷利率基本维持在较基准利率上浮 10% 到 15% 这一档水平。今年 3 月份开始再现松动,在 6 月底重拾升势之前,首套房贷利率基本维持在较基准利率上浮 5%,二套房贷利率基本是较基准利率上浮 10%。6 月下旬,有几家银行开始把首套房贷利率的上浮幅度从上浮 5% 上调到上浮 10%,到 7 月,这波涨势确立,首套房的基准利率大面积为上浮 10%。进入 8 月,又调整为较基准上浮 15%。虽然涨涨跌跌,不过自从从 2017 年年中之后,就没有出现过有折扣的房贷利率了。

那么,房贷利率换锚之后,会不会易升难降呢?

业内人士认为,如果整体社会融资成本下行,房地产贷款利率、个人房贷利率原则上也应该下行;但另一方面,房地产相关贷款利率,同时还受到结构性政策调整的影响,特别是过渡时期,央行定调房贷利率不会随着 LPR 出现而下降之后,房贷利率下行的希望更为渺茫。因为在多层加点下,虽然定价基准变了,看起来 LPR 是比之前的贷款基准利率要低,但新发放房贷客户其实不会因为 LPR 下行而拿到更多的便宜。这也是央行有底气说,定价基准转换后的一套和二套房贷," 与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。" 至少在年内,房贷利率很可能是易上难下。

另外,根据记者从我市银行业了解的情况,下周一前已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。也就是,这波老客户,你不用关心 LPR 了,还是按老的方式来。此外,10 月 8 日起执行的新政,只针对商贷,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。也就是说,如果你 10 月 8 日以后买房贷款时只使用公积金贷款,那还是沿用现在的模式。

需要注意的是,目前不少已经报出新利率的城市,需要关注的还是加点的幅度。因为 LPR 是一个月公布一次,因此 10 月 8 日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的 LPR 来作锚定。根据央行的布置,LPR 仅为定价基准,各地还会根据各地人行的指导来加点。央行的口径是 " 加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。"

这个与现行房贷合同中,一旦确定上下浮比例,则不管基准利率如何变动,上下浮比例不变的原则一脉相承。

还有一个与现行房贷规定中比较一致的是,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。

根据央行的规定,个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为 1 年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的 LPR。" 这是说房贷新合同可以选择在还款期内利率一直不变,也可以选择跟着 LPR 的调整一年一调,但具体哪种划算不好说。因为房贷期限太长,这个短期没法判断。" 业内人士表示。

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