大胡子说房 09-21
商铺已死
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中午 12:00,伏案半天的白领起身成群结队,走出深圳南山华润城写字楼去吃午饭。

按理说,他们应该挤着本就不多的午休时间,就近选择写字楼下、紧靠主干道铜鼓路的底商。可是这些底商交付几年之久,至今还没有迎来它的第一位租客。

商铺的玻璃上包着广告封纸,上面写着招租热线,从裸露的地方透进去看,依然是最原始的毛坯状态。

而在这条冷清的商铺一路之隔的南边,是深圳最大的网红商场——华润万象天地,由号称中国最懂商业运营的华润 " 万象团队 " 打造。

不同于一般只满足吃喝玩乐的 mall,它还引入大陆第二家诚品书店 ( 第一家在苏州 ) ,还有优衣库、小米的全球旗舰店,华为的全球超级旗舰店正在紧张地进行内部装修。

在这条冷清的商铺一路之隔的西边,是早在大冲村拆迁成为华润城之前,就已非常成熟的老小区商圈,青梧路边上的湖南蒸菜、陕西肉夹馍、沙县小吃的店,组成一条人均消费不会超过 25 元的低端美食街,生意也是红红火火,非常喧闹。

一边是现代化、拥有强大资本运营的 mall,一边是旧有的成熟商圈,夹在中间散租的写字楼和住宅底商,大品牌看不上,小品牌租不起,难受极了。

而这,正是现在无数商铺的尴尬缩影。

南山区的分裂世界

商铺向来是一片韭菜收割地。

劝你买商铺的人,会滔滔不绝地给出下列建议:

1. 看地段买商铺 ;

2. 越老的商铺越值钱 ;

3. 社区底商有稳定人流量 ;

4. 看开发商品牌 ;

5.……

最后他们会给你灌输,只要遵照以上建议,就能买到金铺,躺着也能赚钱。

这是真的吗 ?

以深圳南山高新园一带的商铺为例,你会更清楚地意识到:商铺致富,条条财路行不通。

◈ 1、繁华地段上的冷铺

案例:铜鼓路上的华润城润府底商

商铺是华润城的底商,开发商实力不薄。

楼上的华润城一期和二期分别建于 2013 年和 2014 年,距今五六年之久,可见已是「熟」地。

位置更是优秀至极。周边几个入住率极高的楼盘,街对面是大商圈华润万象天地,更不用说地铁口、一圈入驻率极高的甲级写字楼。

但是,大商圈、开发商品牌、地段、入驻率高的楼盘等等都没有挽救它的冷清。

街角的商铺还没有开业的迹象,中午时分的街道空无一人。

而街对面,华润万象天地不时有人成群结队地出来,或打车,或向反方向的地铁口远去。

从百度的热力图上,会更直观地看到这些商铺与周边的火热人气格格不入。

如今,这些商铺已经在某些大业主的手里,售价约 30 万 / 平米,小小一间商铺总价超千万。而楼上住宅的价格约 10 万元 /m²,贵了 3 倍。

商铺月租大概可以收 1000 元 /m²,中原地产的置业顾问帮我算了一笔账,如果能招租,它的投资回报率大可以有 4% 左右。

某些商铺带租约,比如街角就准备开一家高端酒庄。不过,我还是存有疑虑,它是否真如置业顾问所说,能够轻而易举地租出去。

◈ 2、旺铺周边的老街道

案例:泰阳硅谷公寓下的社区商铺

相比之下,青梧路边的商铺人气很旺。

晚上 10 点,虽然刚下过雨,但还是有不少人坐在店里吃宵夜。旁边的一个简陋的烤肉小摊,还有两个人在排队。

在百度热力图上,你可以看见青梧区域一片蓝,只有这一带的底商突如其来一片红,可想而知它的火热。

泰阳硅谷公寓建于 1989 年,30 年的老商铺比周边的新建商铺便宜了不止一点点,均价约 10 万元 /m²,和住宅的价格相当,150 万到 200 万就可以把一间商铺收走。

当然,这个便宜的老商铺租金也不高,每月不到 200 元 /m²,一间 25m² 的商铺月租大概 4500 元,而这个价格几年来并没有太大涨幅。

租金低廉,自然吸引了不少小生意。比如 35 块钱包做洗剪吹的发廊、专卖棉被枕头拖鞋的杂货店、卖各种香烟饮料的杂货店、把厨房搬到街边的小吃店 ……

一家蔬菜商店的老板告诉我,他们只搬来两个月,花了一点点装修费,就把这家店倒腾起来了。其实,这家店只有两三个放蔬菜的大柜子。

这里路不宽,也不好走。

如果开车,车辆要慢慢挪入这个小街区,当心别碰着路边停着的小轿车、共享单车或者当铺老板的三轮车 ; 如果走路,要不时低头,留意一下突然凸起的面砖,或者不小心陷入水坑。

这一带的环境也是极不友好,发霉的垃圾桶被弃置于路边,隔着屏幕也可以闻到它散发的气味。

这里是深圳南山区高新园,房价 8 万 /㎡打底,而旧小区底商,相对低廉的租金给了这些小店喘息空间。

商铺之大坑

新铺不旺,旺铺不新。

人流量稀疏、周边环境落后 …… 你又怎么指望提高商业逼格,借此提高租金呢 ?

这绝不是深圳独家,全国上下一抓一大把,三四线城市更是绵绵不绝。

90% 的商铺投资都是炮灰。「十铺九坑」「一铺坑三代」早已不是什么行业秘密。

如果商铺出租的话,你会为招租发愁,为空置率担忧。

就算能租出去,这几年的商铺回报率已经不高了。

10 年前投资商铺是真的赚钱,每年大约能收 8% 的租金,12 年左右就拿回本金了。

但近几年的数据却惨不忍睹,大部分商铺的回报率在 2%-5%,超过 6% 都算高了。

如果靠转让的话,高昂的税费几乎可以占去收益的一半。

再说了,现在买商铺的人是越来越少。

因为不好卖,甚至衍生出了各种骗人的套路。

比如说,最近北京 [ 北京洛克时代 ] 商铺为了哄骗客户买商铺,临时造了一条美食街营造假象,坑了钱之后立马人去楼空。

比如说,湘潭一开发商卖铺位时明明承诺了回报率,但实际上却子虚乌有,买主退款却退不回 2 万定金。

如今的商铺,只管坑,不管埋。

商业过剩的时代

从曾经的「一铺养三代」,到现在的「一铺坑三代」,归根结底,是我们的商业规划太多了 !

一般来讲,国际上认为人均商业面积最好在 0.8m²-1.2m² 之间。

2017 年的时候,中国香港的人均商业面积达到,此时的商业市场就已经是一个相对饱和的状态。

但是大陆地区却严重超标:

上海人均商业面积 1.4 平

北京人均商业面积达 2 平米

武汉人均商业面积 3.1 平方米

昆明人均商业面积 4 平米

……

中国有 80% 的城市商业过剩。

这几乎可以说是「商业成瘾综合症」惹的祸。

供应量过剩,不仅催生出了产权只有 40 年商业性质的公寓,写字楼、商铺等等都成了投资的重灾区。

商铺还有未来吗 ?

如果说,这些多出来的商业是为城市的未来做准备,那么就有必要问,未来真的需要那么多的商业嘛 ?

未来,80% 的人会集中在 20% 的地方。

人口不断向城镇涌入已经成为了一个不争的事实,像北上广深这些一线大城市的人口只能越来越多。

同理,一线城市的商圈也不会遍地开花,而更多集中在某些片区。

除此之外,城市中心也在不断转移。比如,深圳的中心原本在罗湖,如今不断西移,从福田,到南山。

区域的商业也随着城市中心的变迁而改变。比如,罗湖商业的发展在不断减弱,租金涨幅比不上崛起的南山。

一线城市如此,二三四线城市也更是如此。

当然,对于商铺最大的冲击并不是人口城镇化日渐明显,而是商业模式的改变。

商铺的繁华,或许会让你想起《清明上河图》里的沿河两岸,它的繁华是商业带来的。有商业的地方,就有商铺。

但是,今时不同往日。

互联网的冲击之下,商业再也不需要靠着商铺存在。

许多商家会觉得商铺租金太贵,而转为网店。商业被严重分流。

与此同时,现在的互联网经济越来越发达,挤占了越来越多的实体行业。甚至,买蔬菜水果根本不需要到市场,京东生鲜一小时到家。

尽管实体店不会消亡,但是它只会越来越少。

二十年前「一铺养三代」,二十年后沦为了「一铺坑三代」,供应过量、需求减少的市场改变了它。

商铺已死,真是让人唏嘘。

本文来源:大胡子说房(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子李俊怀

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