新快报·ZAKER广州 11-12
42万租公寓结果迟迟不见房,法院:“以租代售”隐藏风险大
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新快报讯 记者何生廷 通讯员云法宣报道 近日,记者从广州市中级人民法院获悉,广州两级法院曾受理过多宗涉及 " 以租代售 " 所引发的租赁纠纷,往往存在在开发商未经合法报建、租赁合同期限超出 20 年、房屋交付没有标准等问题。

针对 " 以租代售 " 项目的监管问题,广州中院曾发出相应的《司法建议书》,建议尽快出台监管文件,规范项目销售,同时加大查处整治力度,设立租金监管制度。

案例:

市民花费 42 万元租下公寓

开发商迟迟不交付

2017 年 4 月 12 日,原告吴小姐与被告广州市恒悦置业有限公司签订 " 云城星悦 " 公寓租赁合同以及房屋租赁权赠送协议,合同签订后,吴小姐一次性以转账方式支付了全部的租赁费用 423000 元,被告同时向原告出具了租赁费用收据。

根据双方的合同,恒悦置业公司将云城星悦公寓一套房屋交付给吴小姐有偿租赁,租赁期限自 2018 年 1 月 1 日至 2037 年 12 月 31 日止,并于 2038 年 1 月 1 日至 2042 年 12 月 31 日为免费赠送的租赁使用权。

2017 年 12 月 31 日,被告没有按照合同约定将出租的公寓交付给原告使用。截至 2018 年 6 月 27 日,被告逾期交付公寓已经达成了 120 个工作日,吴小姐与被告工作人员沟通未果,故起诉至白云区人民法院,要求恒悦置业退回租赁费用 423000 元,并且支付因其单方违约造成解除租赁合同的违约赔偿金 42300 元以及逾期交付违约金 15228 元。

2018 年 9 月 6 日,吴小姐向被告邮寄《解除租赁合同通知书》,通知内容为因被告未能按照合同约定的时间交付涉案房屋给原告使用,依据双方签署的《租赁合同》第八条第 3 款之约定,原告决定单方解除与被告签订的《租赁合同》,被告已于 2018 年 9 月 7 日签收了上述通知书。

对此,被告恒悦置业公司辩称,公寓正处于办理宅基地产权证书的阶段,已经具备继续履行合同的条件,预计在 2019 年 2 月 1 日交付承租的房屋。该公司表示是因为办理各项验收手续而导致的逾期交付。

经审理,白云法院认为,《合同法》规定 " 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。" 根据双方的约定,租赁期限实际上是从 2018 年 1 月 1 日至 2042 年 12 月 31 日,租赁期已经超过二十年,故双方基于《租赁合同》形成的租赁合同关系应是始于 2018 年 1 月 1 日止于 2037 年 12 月 31 日,2038 年 1 月 1 日至 2042 年 12 月 31 日部分无效,除了超过二十年的约定无效外,其他约定是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。

合同解除后,被告应当向原告返还收取的租赁费用并承担违约责任,故原告要求被告退还租赁费 423000 元及按照租赁费用全额的百分之十支付违约赔偿金 42300 元的诉讼请求合法有据,予以支持。

白云法院作出判决,确认双方签订的《" 云城星悦 " 租赁合同》于 2018 年 9 月 7 日解除;被告恒悦置业退回租赁费 423000 元;以及支付违约赔偿金 42300 元。

广州中院发出《司法建议书》

建议尽快出台监管文件

在《司法建议书》上,广州中院表示,广州市两级法院近来陆续受理了多宗涉及 " 以租代售 " 的长租公寓所引发的租赁合同纠纷案件。

此类案件主要焦点问题集中在开发商利用村集体用地建设的租赁住房未经合法报建、租赁合同期限超出 20 年、房屋交付没有标准等。

两级法院在案件的审判工作中,发现此类 " 以租代售 " 的长租公寓运营模式背后隐藏着以下较为突出的法律风险,对于交易安全、社会稳定造成的影响应引起高度重视并及时予以防范。

为有效避免 " 以租代售 " 引发的各类纠纷,进一步促进租赁住房市场管理的规范发展,促进交易安全,广州中院提出了相应的建议。

广州中院建议,由政府部门主导或引导,配合使用已经联网的不动产登记信息,建立健全信息公示披露制度,针对具体项目发布购房、租房风险提示,提醒广大市民相关项目可能存在的风险,提示承租人一次性支付租金期限不宜过长,还应对租金贷中租房分期贷款的所有参与者进行充分的风险提示和信息披露,尽到对承租人告知责任,充分保护承租人作为金融消费者的权益。

" 以租代售 " 项目主要目的在于规避商品房限购政策,部分开发商用 " 以租代售 " 的擦边球方式转让房屋使用权,为此监管部门应尽快出台相关政策规范此类项目的交易,并出台 " 示范性 " 合同文本,作为租房过程中的合同模板,保障承租人的合法权益。

在监管方面,广州中院认为,对于尚未取得合法报建的违法建设项目要加大查处和整治力度,不允许此类项目进入租赁市场,并且设立有效的租金监管制度,防止出现开发商转移资金或资金链断裂情况下,业主因无法继续获得房租驱赶承租人。

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