搜狐焦点 2019-12-13
大逆转:长沙取消“限价”,“限价”变“保价”!
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文章来源:丁建刚房产    作者:丁建刚

过去三年全国二线城市中,调控最严厉的长沙市,昨天(12 月 11 日)发生惊天大逆转。 

调控政策由原来的" 限房价 ",改为所谓" 限利润 "

NO.1

昨日(12 月 11 日),长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,进一步加强长沙市商品住房价格管理。《通知》自 12 月 11 日起执行。

文件惊人详细地为长沙市商品住房基准价格制定了计算方法,并规定商品住房价格由" 成本 + 利润 + 税金 "构成。

成本由 8 个部分组成:

即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

利润:以成本构成中的 1-4 项(楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费)之和为基数,平均利润率为6%-8%

税金:按国家税法和有关政策规定执行。

NO.2

这是号称中国最严厉调控的二线城市,政策 惊天大逆转

很多人看不懂,有各种各样的解读。

拨开重重迷雾,来看这份文件:

1. 从 2016 年开始的所谓商品住房的限价,一直是以2016 年 9 月的价格为基准价,按当时的要求,所谓" 环比零增长 "的原则来制定的。

包括长沙在内的很多城市,制定限价时,根本不管开发商的地价成本

2. 而长沙昨天(12 月 11 日)的文件,看似限制了开发商利润6%-8%,看似仍然在限价,但限价的实质发生了根本变化

这个限价没有天花板,是在所有的成本上顺加 6%-8%的利润。

换句话说,不管你拿地的价格如何,利润都可以顺加上去。

财务成本也以24 个月的人民银行当期法定利率来计算。

稍有房地产市场常识的人就可以得出如下结论:

1.   长沙市商品房已经取消" 限价 "政策。

2.   新的价格(或者叫新的所谓限价)政策保证开发商有6%-8%的利润。

3. 这不是计划经济

如果是计划经济,产品是由政府收购的,企业不需要自行销售。

而现在,企业仍然要自行销售,政府给出的价格利润是 6%-8%,但市场接不接受,那是开发商自己的事了。

开发企业都清楚,现在的市场如果能保证 6%-8% 的利润,那真是阿弥陀佛了。

没有那么好的事儿,风险还是要你开发企业自己承担的。

4.   新的政策表面上看仍然限价,但实际上是保价,更重要的不是保房价,而是保地价

再遮遮掩掩,也不能否认这个逻辑。

长沙调控政策的惊天大逆转可能是人们万万没有想到的。

但实际上,两天前,我们就已经做出了预判

面对明年复杂严峻的外部风险和挑战,面对中国经济的下行压力,调控力度或多或少,或大或小地放松,几乎可以肯定。

可以预见的是,未来一段时间,地方政府的各种动作仍将急剧增加。

这个调控最严厉的二线城市,在过去三年中数次加码调控," 限价 " 政策竟然是以如此富有想象力和戏剧性色彩的方式结束了。

长沙的逆转,可能成为推倒中国房地产市场限价的多米诺骨牌吗?

附:2017-2019 年长沙主要调控加码措施一览表。

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