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房地产审判通报:购房者“闭眼买房”突出,卖家违约增多
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近些年来,随着成都的城市地位提升,成都的楼市也发生了翻天覆地的变化。这些变化既有好的一面,城市界面变得更美观;当然也有不好的一面,由于房价上涨,导致纠纷频发。近日,成都市中级人民法院发布的《2017-2019年度成都法院房地产审判情况通报》就显示,这三年间,成都全市法院房地产类纠纷案件呈明显上升趋势。其中,占比最高的房屋买卖合同纠纷案,主要涉及新房交房、办证、房屋质量等多个合同环节出现的违约,以及"二手房"出卖人违约等现象。

以下是报告原文:

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2017-2019年

全市法院房地产审判基本情况

近三年,全市两级法院房地产案件收案量呈明显上升态势。2017年,全市法院受理房地产类纠纷案件36921件,2018年在上年度基础上净增7398件,2019年在2018年的基数上又增加了2957件,达到47276件。2019年,全市两级法院共审结房地产案件41924件。

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房地产类纠纷案件的主要特点

近三年,在房地产案件中占比最高的房屋买卖合同纠纷案件持续高位运行,但增幅出现回落,反映了成都法院加强"诉源治理"对纠纷增速减缓的积极成效。随着房地产与金融业的结合日趋紧密,当前房地产领域的参与主体也呈现出多元化的趋势,关联纠纷增加,系统解决及妥善化解的难度更大。同时,房地产案件的群体性特征明显,集团诉讼几乎出现在整个房地产的开发供应链条。此外,近年来房地产纠纷案件的涉案标的越来越大,当事人之间矛盾尖锐,纠纷化解难度加大。部分案件需要经过鉴定、评估或追加当事人等程序,导致审理周期较长。

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当前房地产案件反映房地产领域

存在的主要问题

一、部分房地产开发企业的风险管控意识不足,导致在交房、办证、房屋质量等多个合同环节都出现违约,甚至引发群体诉讼。

二、部分房屋买受人盲目购房情况较为突出,部分购房者在对房屋基本情况了解不足或超出自身经济能力允许的情况下"闭眼买房",引发后续纠纷。

三、"二手房"出卖人违约情形增多,2017年以来,存量房交易价格上涨趋势明显,部分出卖人为了多赚取利润,以各种理由解除或者终止与购房人的买卖合同。

四、房地产从业人员素质参差不齐,部分从业人员缺乏相应自律、服务意识,亟待规范。

五、坚持审判与调研相结合,围绕审判中遇到的热点、难点问题开展各类针对性的调研,形成多份调研成果指导审判实践。

下一步,成都中院还将进一步整合力量,建立以专业化为基础的两级法院房地产审判问题收集研判和沟通指导机制;探索建立类案及关联案件强制检索模式,以智能化系统夯实房地产审判的科技支撑;积极拓展房地产审判延伸服务职能,加大与各类协会和政府职能部门的对接,多措并举实现纠纷的源头治理。

/建议/

成都中院从审判角度

对房地产市场健康发展提出建议

❶ 建议房地产企业加大自主管理和风险控制的力度。建立有效的项目开发风险评估机制,严格依照相关规定进行商品房销售活动。

❷ 加大对开发建设工程的环节监控力度。严格工程招投标过程中投标人的资质审查,依法依规查处违法分包、转包等行为,实时监督工程款支付状况及用途,确保资金有效使用和建设工程的质量过关。

❸ 加强房地产金融监管。密切关注房地产开发企业的资金链情况,确保专款专用,防止工程烂尾。健全征信制度,抑制以卡养卡、信用卡套现付首付等易引发纠纷的现象。尽快对长租公寓"租金贷""资产证券化"作出评价和规范,防范长租公寓过度金融化引发群体性风险。

附:经典案例

1.不具备商品房买卖合同十三项主要内容的《认购书》不应认定为本约合同

——江某诉盛某公司商品房预约合同纠纷案

【基本案情】

2016年3月,江某与盛某公司签订《认购书》,认购盛某公司开发的某金融中心房屋一套,并缴纳了购房定金3万元。《认购书》对所认购房屋的价格、面积、定金、付款时间及金额进行了约定,同时约定买方须在2016年4月15日前与卖方签署正式的《购房买卖合同》,并足额交纳相应房款,否则该认购书自动失效,卖方有权处理房屋。案涉房屋的认购总价款为142万元,首付金额应为37万元。

签订认购书以后,江某与盛某公司工作人员另行约定于2016年5月20日签订《购房买卖合同》。江某分两次向盛某公司交纳了10万元购房款,盛某公司向江某出具了相应的收款专用收据。而后江某、盛某公司未就购房事宜达成一致,最终没有签订双方均签字盖章的正式《购房买卖合同》。2016年7月,盛某公司将案涉房屋另行出售给案外人常某。

江某以其与盛某公司已经建立商品房买卖合同关系,盛某公司"一房二卖"构成违约为由,起诉请求:1.解除双方签订的《商品房买卖合同》;2.盛某公司向江某返还已支付的购房款13万元及资金占用利息;3.盛某公司向江某赔偿13万元;4.盛某公司向江某赔偿房屋差价损失47万余元。

【裁判结果】

法院经审理认为:根据江某与盛某公司签订的《认购书》第三条"本认购书未做约定的有关房屋买卖事宜,如:销售面积、质量标准、交付时间、违约责任等,双方同意以签订的《购房买卖合同》为准"的约定,可以判定《认购书》并不具备商品房买卖合同的主要内容。此外,江某并未按照《认购书》约定的金额支付全部首付款37万元,故江某与盛某公司签订的《认购书》并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,不能认定为商品房买卖合同。因此,江某以其与盛某公司已经建立商品房买卖合同关系为由,主张解除双方签订的《商品房买卖合同》,并由盛某公司向其支付赔偿款和房屋差价损失的理由不能成立,人民法院不予支持。

【典型意义】

商品房买卖的《认购书》等协议一般是买卖双方对双方交易有关事宜的初步确认,其性质属于预约合同。商品房买卖预约合同是否构成本约合同,应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条"商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同"的规定进行审查。

首先,《认购书》等预约合同要被认定为本约合同,必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定,"商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项"共计十三项合同须具备的主要条款。其次,确认预约合同的性质是否与商品房买卖合同一致,还应符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条"并且出卖人已经按照约定收受购房款的"的规定。根据上述规定,只要合同条款齐备、明确,不存在法律或事实上的障碍,具备合同实际履行的条件,无论合同名称如何,都应当认定为本约合同。反之,如果存在法律或事实上的障碍,导致合同部分条款缺失或不确定,就不应认定为商品房买卖本约合同。

2.

不符合解除条件或未通知对方解除合同的,不产生合同解除的后果

——陈某诉王某、曾某房屋买卖合同纠纷案

2014年2月16日,陈某(买方)与王某、曾某(卖方)签订了《房屋买卖合同》,约定陈某购买王某、曾某所有的案涉房屋一套,房屋成交价为440 000元。付款方式约定为:买方以一次性付款方式购买此房,签订本合同当日支付定金20 000元,办理公证当日支付376 000元,过户当日支付尾款44 000元。合同第五条约定:在卖方取得产权证后三十个工作日内到产权交易中心办理房屋过户手续。第八条:买卖双方约定交房时间为办理公证当日。第九条:买卖双方如未按本合同履行合同义务,属违约行为,守约方按"合同继续履行,违约方向守约方支付违约金20 000元"此种方式追究违约责任。合同签订当日,陈某通过转账方式向王某支付了购房定金20 000元。2014年2月24日,王某、曾某与陈某签订《预约合同》并办理公证,对房屋的基本情况、付款方式、交付期限、违约责任作了明确约定。合同签订后,陈某按约支付了大部分购房款,王某、曾某将案涉房屋交付予陈某。2017年12月15日,曾某邮寄送达《通知书》,内容为:已领取该房屋不动产权证书。通知你于2017年12月21日前履行《预约合同》的相关内容,逾期则构成根本违约,将承担一切法律后果。通知人:曾某、王某。该邮件显示签收人为速递易。2018年1月15日,曾某邮寄送达《解除合同通知函》,内容为:于2017年12月15日按《预约合同》第十二条约定通知你履行相关事务,但至今未收到你任何回复,根据《预约合同》第九条约定,你已构成根本违约,我方决定:1.解除双方签订的《预约合同》,本通知邮寄送达即为生效。2.按照《预约合同》第九条约定,你将承担售房款30%的违约金。通知人:曾某、王某。该邮件显示签收人为他人收。  

陈某起诉请求:判令继续履行合同并由曾某、王某承担违约金。曾某、王某提出反诉请求:确认合同已经解除,判令陈某退腾移交占有的房屋并支付违约金。

陈某于本案中主张履行合同、违约金、律师费用,系认为王某、曾某恶意违约,未在约定的期限内协助陈某办理案涉房屋产权证,应当承担违约责任。对此,王某、曾某认为由于陈某未积极履行办证义务,构成违约,其于2018年1月15日寄送解除合同通知函行使了合同约定解除权解除了合同,主张确认合同已解除及违约金。法院经审理认为,王某、曾某主张发出解除通知书发生解除合同的效力须同时满足两项要件,即"解除合同的条件成就"与"应当通知对方"。陈某没有恶意违约的任何主观恶意和行为,王某、曾某并未提交足以采信的证据证明陈某存在违约行为,故应承担举证不能的不利责任。故王某、曾某没有基于诚实信用原则完成履行合同义务的行为足以证明其构成违约。鉴于王某、曾某违约行为,结合合同履行情况,人民法院对守约方陈某要求履行合同的诉讼请求予以支持,对王某、曾某于本案中提出解除合同、赔偿违约金的反诉请求不予支持,对一审法院根据公平原则和诚信原则,酌情支持陈某关于要求赔偿违约金、律师费的诉讼请求予以维持。

合同一方主张行使合同约定解除权是经济生活中较为常见的事情,解除合同的行为若要发生解除合同的效力须同时满足两项要件,即"解除合同的条件成就"与"应当通知对方"。交易过程中,为了促成合同目的实现,遵守诚实信用原则是各方当事人的共同义务。合同履行过程中发生障碍时,双方均可采取补救措施或以友好磋商的方式以消除障碍、继续履行,但在合同约定解除权未成就的情况下,欲恶意解除合同,基于该解除行为已造成了合同继续履行障碍的基本事实,足以认定其行为构成违约。

3.

一房二卖中,房屋出卖人与后买受人恶意串通签订的合同无效

——黄某、尼某诉颜某、王某房屋买卖合同纠纷案

2016年7月12日,李某(颜某之母亲)与黄某签订《房屋买卖协议》,约定颜某以956000元的价格向黄某出售案涉住宅。同日,李某向黄某出具了收到两万元的收条。2016年10月3日,颜某向黄某出具收到案涉房屋预付款22万元的收条。2017年1月24日,颜某作为卖方,案外人姚某作为共同买方黄某、尼某的代理人,就案涉房屋签订《房屋买卖合同》,约定的总价款与前述《房屋买卖协议》一致,但房款的具体支付方式有变更。2017年1月25日,颜某向尼某、黄某出具收到案涉房款336000元的收条。截止本案诉讼前,尼某、黄某已付房款共计856000元,颜某已将案涉房屋交付尼某、黄某使用。2017年10月18日,颜某取得案涉房屋的产权证。因颜某未按约协助将房屋产权过户至尼某、黄某名下,尼某、黄某遂诉请主张继续履行合同,由颜某协助办理房屋产权过户手续。

一审法院审理期间,颜某另行与王某签订房屋买卖合同,以126万元价格将案涉房屋出售给王某,合同落签时间为2018年3月18日。2018年3月27日,王某取得案涉房屋的不动产权证书。颜某、王某则抗辩双方之间的合同已实际履行且办理了产权变更登记,尼某、黄某要求继续履行与颜某所签合同的主张,无法得到支持。

一审中,颜某、王某一致述称双方之间已就案涉房屋进行交付。尼某、黄某对颜某、王某之间的买卖交易提出异议,并向一审法院申请对案涉房屋价格进行司法评估,评估机构作出的结论是:以2018年3月20日作为价值对点,案涉房屋单价为15590元/平方米,总价1863600元。一审法院同时走访、调查了案涉房屋同时期、同地段的二手房交易信息,清水房成交价为14324元/平方米,精装房成交价为15784元/平方米。

法院经审理认为,颜某与尼某、黄某之间先基于案涉房屋建立房屋买卖合同关系,尼某、黄某已按约定支付除房屋过户后才需支付的尾款之外其余购房款,且颜某已向尼某、黄某实际交房。而王某与颜某之间签订合同及实际履行的情况,与二手房交易及生活常理不符,主要表现在:一是王某作为买受人,在与颜某建立房屋买卖合同关系时,没有尽到合理的、审慎的注意义务。表现在:王某与颜某所签合同落签时间为2018年3月18日,而王某自述其在中介方带领下前往查看房屋是2018年3月29日,即王某是在尚未实地看房的情况下就与颜某签订合同,明显与生活常理不符。此外,王某述称其看房时钥匙由中介持有,而根据中介方工作人员在一审的述称,中介并不持有钥匙,而是由颜某出具开锁授权给中介方,撬开房门才得以进入房屋。王某与中介方的陈述相矛盾,且不能作出合理解释。二是王某作为买受人支付对价及付款的资金来源存疑。对价方面:案涉房屋系精装房,王某与颜某约定的出售价格为126万元;而根据一审中尼某、黄某申请进行的司法评估结论,与颜某、王某签订合同的同时期,与案涉房屋处于同一地段的房屋价值为186万余元,表明颜某、王某之间的约定售价明显低于市场价格,该买卖双方存在恶意串通的可能性较大。王某付款的资金来源方面:经一审查询,王某通过转账方式分期向颜某支付的115万元房款,绝大部分都呈现为其于当日或前一日通过现金先存入自己的账户,再转账付给颜某;而王某关于上述存入自己账户的资金来源,虽述称是父母或亲属给予,但并没提交任何证据,一审法院经调查王某的银行账户交易流水记录,在前述付款期间,并无任何他人向王某转账的记录。因此,王某对其向颜某支付购房资金的来源,不能作出合理说明。三是王某与颜某之间存在一定特殊关系。诉讼中,王某与颜某均否认双方在签订合同前认识,但经调查颜某在2017年10月1日至2018年3月31日期间的通话记录,显示双方在合同签订前较长时间已存在密切联系,对此双方均不能作出合理说明,且颜某、王某在诉讼中未如实陈述事实的行为有违诚信原则,应认定王某与颜某之间存在一定特殊关系。基于以上三个方面,法院认定王某与颜某之间的交易构成恶意串通损害尼某、黄某利益的情形,案涉房屋虽已转移登记至王某名下,但该登记行为属恶意办理,王某的权利不能优先于已经合法占用该房屋的真实买受人尼某、黄某。据此,法院判决支持尼某、黄某要求继续履行与颜某所签合同义务的诉请,由王某、颜某协助将案涉房屋过户至尼某、黄某名下。

出卖人就同一房屋订立两个以上买卖合同,形成两个以上具有重叠内容的债权债务关系,俗称"一房二卖"。在房地产价格快速上涨时期,出卖人受利益驱动,与数人签订房屋买卖合同,导致部分买受人无法取得房屋的情况,时有发生。"一房二卖"的纠纷主要涉及两个法律实务问题:第一,数个买卖合同的效力认定;第二,数个买受人的利益如何保护。一般情况下,根据物权法第十五条确定的"物权债权区分"原则,数个买卖合同在无其他合同无效情形的情况下,均属有效合同;未办理物权登记,不影响合同效力。如果数个买受人均要求履行合同的,一般应优先保护已经办理房屋所有权变更登记的买受人;各买受人均未办理登记的,应优先保护已合法占有房屋的买受人;未进行所有权变更、也未合法占有的,应结合合同履行情况,比如房款支付、合同登记备案、贷款办理等确定优先保护的买受人;若数个合同均未实际履行的,可参考合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但需特别说明:虽然根据物权优先于债权的基本原则,应优先保护已经办理所有权登记的买受人利益,但,如果查明在办理所有权登记之前,其他买受人已经合法占有该房屋,而办理登记的买受人不能作出合理说明的,通常情况下出卖人与该买受人可能存在一定特殊关系,应注意审查当事人之间是否存在恶意串通损害第三人利益的情形;如果存在,则相应的买卖合同应当认定为无效,该恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款关于"有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人的利益"的规定,"恶意串通"的含义包含两个层面:一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图,二是双方就此意图存在通谋,这种通谋可以表现为一方作出某一意思表示,对方明知其目的非法,仍予以接受。由于恶意串通是当事人的主观心理状态,直接判断行为人的主观心理状态非常困难,尤其在诉讼中,行为人为自身利益,故意歪曲事实、隐瞒自己真实意图的现象屡见不鲜,故,应依据当事人表现在外的客观行为,结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。实践中,通常只有出卖人明知存在"一房二卖"的情况,而要判断买受人是否与出卖人构成恶意串通,关键在于分析买受人是否构成善意第三人。

4.

"期房买卖"合同因限售政策而无法继续履行,买、卖双方均不承担违约责任

——吴某诉孙某、钟某房屋买卖合同案

2017年3月26日,孙某、钟某与开发商签订商品房预售合同,购买案涉房屋。在尚未取得产权证前,孙某、钟某于2017年9月19日与买方吴某、中介方袁某签订《转让协议》,约定以160万元出售房屋,双方特别约定"转让价格160万元,含车位及更名费用;协议签订当日付定金15万元,在将房屋更名在买方名下之前支付首付款76万元,剩余69万元买方向开发商支付;……中介方协调无法更名,双方免责,卖方退还已付款的全部费用。"同日,吴某向孙某、钟某支付15万元定金。2017年12月27、28日,案涉房屋、车位的买卖合同签约备案至孙某、钟某名下。后,吴某未能与开发商办理案涉房屋的更名手续。孙某、钟某起诉要求解除《转让协议》,确认由孙某、钟某返还吴某15万元;吴某反诉要求解除《转让协议》,判令孙某、钟某双倍返还定金30万元,并赔偿预期利益损失74万元。

诉讼中,孙某、钟某主张系因房地产政策调控,本市严格禁止期房转让,商品房在网签备案后不予变更或注销,故双方约定的更名转让方式客观上无法履行,属于合同约定的双方免责情形。吴某则主张是卖方要求增加购房款、拒绝履行更名协助义务,构成违约。中介方提交《情况陈述》,称按房地产交易的政策规定,孙某、钟某向开发商购买的案涉房屋属期房,在尚未办理产权证前不能进行再次买卖,且更名人员之间需满足直系亲属关系,《转让协议》签订时并不能确保更名手续一定办成,因此才特别约定了不能办理更名时的处理方案。最终因案涉买卖双方之间并非直系亲属关系,开发商不同意就案涉房屋进行更名购买。

孙某、钟某起诉主张解除合同,系基于《转让协议》无法继续履行且不可归责于任何一方;而吴某反诉主张解除合同,系基于认为孙某、钟某在合同履行中存在违约行为致使合同不能继续履行。故,案涉买卖双方虽均提出了解除合同的主张,但各自的解除事由及对应合同依据、法律依据并不相同,不属于合同法第九十三条所规定的双方协商一致达成解除合同合意的情形。因此,不能以双方均主张解除合同而认定双方协商一致解除了合同。

吴某虽主张合同无法继续履行,是由于卖方意图涨价且不配合办理更名手续所致,但对此主张,吴某未提交证据予以佐证。而根据双方目前无法办理更名的事实,结合中介方陈述的无法更名原因,能够认定《转让协议》客观上无法履行,非因买卖双方任何一方的违约行为所致。据此,一审判决解除《转让协议》,由孙某、钟某向吴某退还已收取的定金15万元,驳回吴某的诉讼请求。

案涉双方基于《转让协议》所建立的,是就案涉房屋的买卖合同关系,其中约定的以更名方式实现房屋转卖合同目的的内容,实质上是将本应由开发商协助办理产权登记至孙某、钟某名下,再由孙某、钟某协助办理产权登记至吴某名下的过程,变为只进行一次产权登记。此操作模式违反我国税法的规定,应由行政主管部门调整。这种情形即为俗称的"期房买卖"。在"期房买卖"中,若双方约定通过更名方式实现房屋转让合同目的的,由于更名方式违背我国现行的房地产政策,合同在实际履行中必然存在风险。对买方而言,更易因更名无法办理属于不可归责于任何一方的原因,只能在合同不能继续履行的情况下取得退回的已付款项,而无法主张卖方违约。

5.

合同约定转让出卖人购买集资建房资格且办理房屋过户的,可认定为房屋买卖合同

——李某诉税某房屋买卖合同纠纷案

2015年2月15日,税某与李某签订《转让协议》,约定税某所在单位正集资建房,税某有资格购房,现将税某的集资建房资格转让给李某,转让房屋的面积、楼层以税某单位核准的为准,李某一次性支付税某转让费37万元;在办理房屋产权手续时,如需税某到单位协助李某办理的,税某应无条件配合。同日,李某向税某支付37万元。2017年12月,税某从开发商处办理了案涉房屋的收房手续。因税某未向李某交付房屋,李某遂起诉要求交付房屋;税某则反诉要求确认《转让协议》无效。

一审中,税某所在单位出具一份关于案涉房屋所在小区的住房情况说明,载明:案涉房屋所在小区的第7、8、10栋房源系该单位组织单位人员购买的商品房,根据该单位的内部文件规定,单位人员首次签订住房合同必须是本人名字,不能更名;并要求在网上发布售卖可以更名信息的单位人员立即撤下房源信息,以免影响签订购房合同。

税某与李某基于《转让协议》所建立的法律关系性质,应是房屋买卖合同关系,而非税某主张的购房资格转让关系。理由是:《转让协议》中名为"税某将本人集资建房资格转让给李某",但约定"转让房屋的面积、楼层以税某单位核准的为准"、"税某应无条件协助李某办理房屋产权过户手续"等约定内容,能够认定《转让协议》的实质是税某将其即将取得的单位内部集资房的所有权转让给李某。因此,税某抗辩认为内部购房资格不具有可转让性的意见不成立。

《转让协议》的效力,应属合法有效。税某依据《城市房地产管理法》第三十八条第六款,及《合同法》第七十九条、第八十四条,主张协议无效理由有二:一是税某在签约时尚未取得产权证,二是债务人将合同义务进行转让时,需经债权人同意。法院审查认为,根据《最高人民法院关于买卖合同的司法解释》第三条第一款的规定,无权处分并不必然导致合同无效;而《城市房地产管理法》第三十八条第六款关于"未依法登记领取权属证书的房地产不得转让"的规定,在性质上属于管理性规定,不影响合同效力;《合同法》第七十九条、第八十四条的规定,是针对债权转让的法律规定,而案涉房屋买卖合同关系中,并不涉及债权转让问题,因此该两条法律规定不适用于本案。税某基于其享有的购房资格,与开发商就案涉房屋建立的合同关系中,税某也非只享有权利而不承担义务,因此客观上也不可能将其权利、义务分割开来仅转让其所谓的债权。此外,税某所在单位提交的情况说明,仅表明首次与开发商签订合同的主体须是单位人员本人,不能更名,但并未对单位人员购房后再行转让进行限制。故,《转让协议》不存在《合同法》第五十二条所规定的合同无效情形,应属合法有效。

李某已按约向税某支付全款,税某亦已自开发商处接收房屋,据此对李某要求税某交付案涉房屋的主张,法院予以支持。

在房屋系卖方通过单位集资建房取得,签约时卖方尚未取得房屋产权的情形下,对买卖双方之间的真实意思表示是购房资格转让还是房屋转让,不能仅以合同内容判断,而应结合转让事项中是否包含房屋、是否约定了产权过户等予以认定。若房屋购买资格与购房人之间不存在特殊身份要求,且买、卖双方所签协议中明确约定是转让房屋的所有权,则应认定双方之间建立的是房屋买卖合同关系,而非购房资格转让关系。

6.

出卖人一房二卖,未能取得房屋的买受人有权要求出卖人赔偿房屋溢价损失

——张某文诉何某房屋买卖合同纠纷案

2016年9月18日,卖方何某与买方张某文签订存量房买卖合同,约定房价144.5万元(包括二次装修、家具家电等),定金5万元,张某文在过户递件前将房款139.5万元存入理房通资金托管账户,张某文取得产权证书后支付给何某,何某负责在2016年11月30日前到其贷款银行办理完成结按手续、注销抵押登记、取得房屋所有权证。张某文于合同签订时支付定金5万元、中介佣金费2.2398万元。因何某未按约定完成结按、注销抵押登记,张某文于2017年2月起诉何某继续履行合同。在该案审理中,何某于2017年4月19日完成提前结按,于2017年5月3日与案外人张某然签订《存量房买卖合同》将房屋以60万元出售给张某然,并于2017年5月31日完成过户。张某文主张何某继续履行合同一案因此被驳回诉讼请求,目前该判决生效。后张某文提起本案诉讼,主张解除合同、返还定金并赔偿损失。一审经鉴定评估,诉争房屋在2017年7月1日的市场价值为182.3万元(包括二次装修、家具家电等)。

一审法院认为,何某与张某文达成房屋买卖合同后,何某低价另售诉争房屋构成违约。因诉争房屋另行出售导致张某文合同目的不能实现,张某文具有合同解除权,自解除合同意思表示到达何某之日解除。张某文主张返还定金5万元,虽由何某出具收据,但各方认可费用现由中介公司保管事实上无法返还,各方可行解决。张某文主张的房屋差价损失及房屋附属动产损失,因何某的违约行为导致张某文合同目的不能实现,张某文可以主张损失赔偿溢价损失及其他损失,故判决何某赔偿损失40.8万元。一审宣判后何某提起上诉,二审判决驳回上诉,维持原判。

依法成立的合同,对合同双方具有法律约束力,恶意违约造成守约方损失,违约方应当承担赔偿责任。对于赔偿责任的范围,《合同法》第一百一十三条规定以守约人的损失为限,其损失包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。但在审判实践中,"违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失"的认定是非常困难的,且无法确定标准,基于"不能让违约人因违约行为获利"的判断标准,故赔偿损失的范围应当包括积极损失和消极损失,如买受人因订立合同支付的中介、文本等费用,以及合同履行利益、价差及溢价利益等。本案中,由于违约方以明显低价另售房屋,且生效判决已确定案涉房屋买卖合同无法履行的情况下,一审通过鉴定确定房屋溢价是可行的。但在该类型鉴定过程中,应当特别注意选择鉴定时间的基准点,本案一审法院选择的是守约方起诉之日比较合理,故二审予以维持。

7.

限购政策出台前签订并实际履行的房屋买卖合同不受限购政策影响

——衡某诉苟某、乔某房屋买卖合同纠纷案

2016年9月27日,衡某与苟某、乔某签订《房屋预订买卖合同》,约定衡某购买案涉房屋,总价款285000元,支付方式为:买方于合同签订当日支付卖方房屋定金人民币20 000元(此定金后抵作购房款);第一笔款项:人民币80 000元于2016年9月27日由买方支付给卖方;第二笔款项:人民币185 000元,在卖方领取初始产权证后,由买方向银行申请按揭贷款,完成房产抵押登记后由银行转账支付给卖方。若因买方原因未能办理银行按揭贷款购房手续,则买方应在卖方协助买方办理产权过户手续、取得房产管理部门的取件通知单的当日由买方将第二笔款项185 000元以转账或现金方式支付给卖方。合同第四条载明:"上述房屋的按揭尾款由卖方在领取初始产权证前负责结清,按揭款结清后由卖方在领取初始产权证前负责办理上述房屋注销抵押登记的相关手续。卖方应无条件配合买方办理上述房屋产权过户手续,……"合同第九条载明:"……违约方应承担守约方因诉讼、强制执行所产生的律师费、差旅费、诉讼费等。"2016年9月28日,某公证处出具了《公证书》,明确"该房屋产权证尚在办理,卖方承诺取得该房屋产权证后将房屋转让给买方。"在衡某支付了定金及购房首付款后,苟某、乔某将房屋交付给衡某,现衡某已装修入住。2018年5月3日,案涉房屋办理了不动产权证。苟某、乔某于2014年2月19日结清了银行的借款,2018年7月16日,银行出具了《结清证明》,截止法庭辩论终结前,案涉房屋的抵押权尚未注销。2017年3月23日,成都市人民政府办公厅发出了成办发〔2017〕10号文件,即《关于完善我市住房限购政策的通知》,明确将二手房纳入限购范围。因衡某的购房资格受限,双方未能办理房屋的过户手续,遂引发纠纷。衡某在诉讼过程中表示愿意一次性支付余下185000元购房款。

法院经审理认为,虽然在合同约定的房屋办理产权过户条件成就前,成都市出台了关于住房限购的政策,但该政策只限制政策颁布后的购房资格,对限购政策颁布前已经事实上签订合同、支付购房款的房屋买卖继续履行过户并不产生实质性影响。案涉合同签订于成都市政府关于住房限购政策出台之前且已经履行了主要内容,因此,成都市政府住房限购政策对案涉房屋的过户不产生实质性影响,在苟某、乔某已经取得案涉房屋的不动产权证的情况下,具备继续履行条件。法院认为,在衡某付清购房款后,苟某、乔某应配合银行办理抵押注销登记,并协助办理案涉房屋的过户手续。

成都市人民政府于2017年3月23日发布了成办发〔2017〕10号文件,即《关于完善我市住房限购政策的通知》,明确将二手房纳入限购范围,之后还出台了多个限购限售政策文件。在房屋交易实践中,房屋买卖涉及到办理银行贷款、产权过户手续等内容,合同履行步骤较多,限购政策出台时,之前订立的部分房屋买卖合同的履行尚未完毕,买卖双方因自身利益角度不同,对于房屋买卖合同是否受到限购限售政策影响会有不同的理解,因此产生纠纷。关于限购政策的认定时点,人民法院认为限购政策不溯及限购政策出台前已经签订并实际履行的房屋买卖合同。

8.

购房人逾期还按揭贷款,开发商代偿后,依约可以解除房屋买卖合同

——双某公司诉刘某真、侯某祥商品房预售合同纠纷案

2016年4月26日,双某公司与刘某真、侯某祥签订《商品房买卖合同(预售)》及补充协议,约定由刘某真、侯某祥购买双某公司出售的案涉房屋,总价款为600 751元;支付方式为:刘某真、侯某祥前期支付首期房价款180 751元,余款420 000元向某银行武侯支行申请贷款,期限20年;双某公司应于2017年1月10日前向刘某真、侯某祥交付房屋。还约定:双某公司为刘某真、侯某祥的按揭贷款提供阶段性担保,在保证期内,如因刘某真、侯某祥逾期还款导致双某公司承担代偿责任的,双某公司有权要求刘某真、侯某祥立即归还代还款项,并按同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金,同时双某公司有权解除合同。之后因刘某真、侯某祥未按期偿还按揭贷款本息,某银行武侯支行向双某公司发出《担保人履行责任通知书》,要求双某公司履行担保责任。双某公司在履行担保责任后,向人民法院提起诉讼,请求依据合同约定解除双方的买卖合同。

一审法院审理认为,涉案房屋因刘某真、侯某祥的其他债务已被另案查封执行,如果双某公司解除案涉商品房买卖合同,该法律行为的后果直接影响涉案房屋所有权的归属,从而会直接影响查封法院对被执行标的物的执行,并会损害到案外人的合法利益。双某公司作为上述执行案件的案外人,应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条,案外人对执行标的主张足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照法律规定向执行法院提出异议,以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当进行审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼的相关规定,行使自己的权利。故本案中,双某公司要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议、要求刘某真、侯某祥协助办理注销商品房买卖合同备案手续及不动产预告登记手续的诉讼请求不成立。

二审审理认为,根据双某公司与刘某真、侯某祥订立的《补充协议》,刘某真、侯某祥如未按时偿还贷款导致双某公司承担担保责任,则双某公司拥有合同解除权,现合同约定的事由已经发生,且导致双某公司代为归还贷款本息,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款"当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同"之规定,双某公司在承担了代偿责任之后行使合同解除权符合合同约定,应予以支持。

当事人逾期偿还银行贷款,导致出卖人承担连带担保责任在商品房买卖合同纠纷中经常出现。本案中,房屋买受人刘某真、侯某祥主张出卖人双某公司的合同目的为出卖房屋并获取购房款,在案涉房屋已经交付,房款已经收讫的情况下,双方之间的合同已经履行完毕,对于已经履行完毕的合同,出卖人主张合同解除权不成立,只能以债权进行主张。二审法院审理认为,虽然出卖人已经收取购房款,也交付了房屋,但由于案涉房屋尚未完成过户,物权亦未发生转移,故双方之间的商品房买卖合同并未履行完毕,因此出卖人仍然享有合同解除权。即商品房买卖合同并非一般买卖合同,房屋作为不动产,除了物的交付外,还须进行物权登记手续方能完成整个交易过程。因此,应以不动产权登记手续是否办理来界定合同是否履行完毕。

9.

合同约定的房产证、国土证办理期限均在 "二证合一"政策实施后,办理不动产权证书的时间应以在后的期限为准

   ——胡某诉致某公司商品房买卖合同纠纷案

胡某与致某公司签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定交房时间为2015年12月31日,办理房屋所有权证的时间为商品房交付之日起365日内,并约定办理国有土地使用权证在本项目国土竣工后3年内由致某公司提供必要的协助义务。后致某公司在2015年12月31日交付了房屋。2016年10月14日,楼盘所在区人民政府发布《关于实施不动产统一登记有关事项的通告》,载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00,全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务,从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记簿证,受理的不动产登记申请,按不动产统一登记程序办理,由区不动产登记中心颁发《不动产权证书》《不动产登记证明》。

胡某起诉请求:一、致某公司为其办理所购房屋的不动产权证;二、致某公司支付迟延办理房屋权属证书违约金至胡某取得不动产权证书之日止。

法院经审理认为:致某公司应当在2016年12月30日前为胡某办理房屋所有权证书,但《不动产登记暂行条例》(中华人民共和国国务院令第656号)于2015年3月1日施行,实行不动产统一登记制度,不再就房屋所有权证和国有土地使用权证分别单独办理。2016年10月14日,该区人民政府发布通告实施不动产统一登记,致某公司从事实上已无法为胡某单独办理房屋所权证。从2016年10月30日至2016年12月30日,尚在合同约定的办理房屋所有权证期间内,在此期间内致某公司不应当承担违约责任。

关于致某公司是否应当承担自2016年12月30日后未申请办理不动产统一登记的责任。第一,因不动产统一登记制度实施后,致某公司已无法单独办理房屋所有权证书,而双方在合同中并未就此情况进行约定;第二,不动产统一登记制度实施后已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证系客观事实,胡某关于致某公司应当承担从2016年12月30后的逾期办理房屋权属证书的违约金的主张并无法律依据;第三,胡某主张致某公司为其办理不动产统一登记证书系对房屋所有权以及国有土地使用权统一进行登记,而根据双方补充合同约定,办理国有土地使用权证的时间为案涉项目国土竣工后3年内,而胡某起诉时该办证时间尚未届满;第四,根据双方"因政策调整或者因买受人未能按时提交资料及费用导致办理分户产权的时间迟延的,出卖人不承担任何责任"的约定,因办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化,不应当归责于致某公司。故法院认定,致某公司不存在因其原因导致逾期办理房屋权属证书的行为,不应当承担违约责任。

根据省住建厅、市住建局提供的旧版商品房预售合同制式文本,房产证和国土证的办理时间系分别进行约定。但2016年11月成都市开始实施不动产统一登记,将房产证、国土证合并为不动产权证,不再单独办理该两证。结合"二证合一"政策实施后开发企业在客观上已不能单独申请办理房产证或国土证的事实,人民法院在审理此类案件时应充分尊重当事人意思自治的原则,对双方利益进行平衡并妥善处理相应的诉讼请求。开发企业在对楼盘进行开发前,往往将案涉土地向银行进行抵押贷款,投入到项目建造中。而"二证合一"后,若不考虑原合同约定的国土证办理时间,判决提前办理不动产证,则开发企业需立即解除土地抵押。而银行作为抵押权人在未获充分担保的情况下,提前解抵存在困难,也导致办证判项的执行不能。若不考虑该因素和背景直接判决提前办理不动产权证,则极可能出现银行不同意提前解抵—开发企业客观上不能办证—开发企业继续承担违约金—买受人继续主张违约金—开发企业无法支付违约金的情况,导致整个楼盘不能办证或开发企业无力支付违约金,进而影响办证所需相应税费的缴纳,买受人的请求最终可能无法执行,形成恶性循环。

10.

产权式商铺交易往往会签订多份合同,多份合同系统一的法律关系,发生纠纷时购房人不能仅请求解除其中一份合同

——王某诉盛某公司商品房买卖合同纠纷案

王某与盛某公司签订预约合同,约定购买盛某公司开发的案涉房屋。同日,王某与案外人展某公司签订《委托经营合同》,约定:王某委托展某公司享有对该房产的收房、物管、招商、出租、及办理相关营业手续、装修装饰等权利,并委托喜某公司经营管理,喜某公司按期向王某支付经营收益。

同日,王某还与梦某公司签订《房屋装修协议》,约定梦某公司是经喜某公司指定的并经王某认可的装修公司,梦某公司按照王某认可的喜某公司提供的酒店装修标准进行装修,王某支付装修款和相应家居家电配套费用。

后王某与盛某公司签订了正式的《商品房买卖合同》,对房屋价款、交付时间、交付条件以及相关的违约责任进行了约定,并约定盛某公司逾期超过90日交房的,买受人有权退房。合同签订后,展某公司在约定的时间内代王某收取了房屋,展某公司将楼盘统一打造经营一段时间后,未按期支付租金。

王某以盛某公司逾期交房已超过90日为由诉请:1.解除案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《房屋装修协议》《装饰补充协议》;2.盛某公司返还王某已付购房款、税费,并向王某支付违约金及购房款及税费的利息;3.梦某公司承担连带责任。

法院经审理认为:根据《委托经营合同》的约定,王某委托展某公司对案涉房屋进行收房。盛某公司与展某公司在约定的交付时间内已完成房屋交接。虽交房时不完全符合合同约定的交付条件,但案涉房屋在交付后、王某起诉之前已达到合同约定的交付条件,且展某公司按照《委托经营合同》的约定支付了部分租金,王某已部分实现了购买案涉房屋并取得收益的目的。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,案涉房屋在一审庭审辩论终结前已取得竣工验收合格证、面积测绘成果报告,故已符合法定和约定的交付条件。王某以盛某公司未向其交付房屋为由主张解除《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋装修协议》及《装饰补充协议》的理由不能成立,故判决驳回王某的诉请。

本案系涉产权式商铺纠纷的案例。产权式商铺交易过程中的各个合同系根据销售—打造—返租从而在每一个环节获取利润的目的由产权式商铺的出卖人设计和实施,各合同之间紧密联系,不可分割。房屋买卖合同、租赁合同、委托管理合同系因交易而相互绑定,成为开发企业完成楼盘打造、买受人购房投资获得回报的基石。故上述多个合同关系通过联立以实现获取投资收益及对价的目的,系合同各方的真实意思表示。联立的数个合同要么统一履行、要么统一解除。如在无法继续履行的情况下将上述三份合同分割处理,以房屋买卖合同项下已完成办证为由不解除买卖合同,则买受人仅得有一个既无物理四至,也无法单独使用的空间概念,无法实际使用;如果仅解除买卖合同而不解除租赁合同,则出现买受人所有权消灭但仍具有收益权的悖论;如仅解除装饰装修合同,然则装饰装修款实为房款的组成部分,解除装饰装修合同后将导致利益明显失衡。将多个合同分开处理的方法既不符合法理和当事人真实意思表示(即出卖人、承租人、管理人在每一个环节获取利润;买受人通过购买、返租获得物权和收益),也不能从根本上解决问题。

将多个合同统一处理既有利于业主止损,也便于人民法院审理。一个产权式商铺的交易过程中,往往存在多个合同主体交织、多种法律关系竞合的情况。在涉及同一楼盘的产权式商铺集团诉讼中,会同时存在不同业主以房屋买卖、装饰装修、租赁回购其中任一个或者多个合同分别起诉的情况。按照前述处理思路,即便存在已在前期解除了委托经营管理合同的情况,也不影响继续对买卖、装修等合同是否应予解除进行审查。  

本案中,实际发生纠纷的根源在于联立合同之一《委托经营合同》未予完全履行,展某公司未按照约定足额支付租金。王某以《商品房买卖合同》中约定的交付时间逾期为由主张解除商品房买卖合同,但未主张一并解除装饰装修合同、委托经营合同,且展某公司已完成收房行为,故判决驳回王某的诉请。

来源:觅窝

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